Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2021 г. по делу N 66а-1897/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В, при секретаре Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2020-001643-19 по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе администрации города Сочи на решение Краснодарского краевого суда от 17 мая 2021 года, которыми административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного истца Корниенко А.В, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее также - АО "Тандер", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 13 июля 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - паркинг, автостоянка, многоэтажные парковки, расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес", равной рыночной в размере 51 090 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 78 768 325, 53 рубля существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как правообладателя и плательщика арендной платы.

Решением Краснодарского краевого суда от 17 мая 2021 года, с учетом определения об исправлении описки от 23 июня 2021 года, заявленные требования удовлетворены, исходя из результатов судебной оценочной экспертизы по состоянию на 13 июля 2016 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 55 258 000, 00 рублей, определена дата подачи заявления 16 декабря 2020 года.

Дополнительным решением Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2021 года установлен период применения кадастровой стоимости - с 25 мая 2017 года и до 21 августа 2020 года.

В апелляционной жалобе администрация города Сочи просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель, в связи с чем отсутствует нарушение прав административного истца в результате установления его кадастровой стоимости; уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости является существенным и отрицательно повлияет на доходы бюджета.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не заявили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения явившегося представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО "Тандер" на основании договора N N от ДД.ММ.ГГГГ года является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - паркинг, автостоянка, многоэтажные парковки, расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 13 июля 2016 года в размере 78 768 325, 53 рубля на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 года N 2640, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 25 мая 2017 года, является архивной. Согласно приложению к указанному договору, арендная плата по нему рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

3 декабря 2020 года общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, предоставив отчет об оценке, однако уведомлением секретаря комиссии от 8 декабря 2020 года отказано в приеме данного заявления к рассмотрению в связи с нарушением срока его подачи.

При таких обстоятельствах, надлежит согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что установленной кадастровой стоимостью затрагиваются права и обязанности АО "Тандер", являющегося арендатором земельного участка, обязанным уплачивать арендную плату.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка суду представлен отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ФИО9, в соответствии с которым по состоянию на 13 июля 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 51 090 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ года N N по состоянию на 13 июля 2016 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 55 258 000, 00 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта "данные изъяты" ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ФИО12, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, в том числе, требованиям пунктов 18, 19 и 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности данный отчет об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки, не содержит подробного описания проведенного исследования и обоснования выводов, что могло привести к ошибкам в расчетах и занижению рыночной стоимости объектов.

При таких обстоятельствах надлежит согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что отчет об оценкеN N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ФИО13, не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки, опровергнут выводами, содержащимися в заключении эксперта "данные изъяты" ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ года N N выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Экспертом проведено исследование с использованием сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж. Отказ от применения иных подходов и методов обоснован.

Экспертом правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки (земли под коммерческую застройку), приведен анализ рынка, признанный неактивным.

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Данные требования ФСО N 7 экспертом соблюдены.

Заключение содержит выборку из 6 объектов для исследования, иллюстрирующую обоснованность действий эксперта при отборе объектов-аналогов. Подобранные экспертом 3 объекта-аналога к объекту оценки относятся к одному сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения, расположены в г. Сочи, как и объект оценки. Информация о наличии на рынке предложений объектов, отобранных судебным экспертом в качестве аналогов, проверяема, подтверждена скриншотами текстов объявлений, которые приложены к заключению судебной экспертизы.

Примененные судебным экспертом корректировки (на торг -8%, на площадь -8%, на вид разрешенного использования -54, 2%) обоснованы научно-методическими рекомендациями, сведениями портала Статриэлт.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости спорного объекта, кроме заключения эксперта "данные изъяты" ФИО15. от ДД.ММ.ГГГГ N N, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка, надлежит согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что его кадастровая стоимость должна быть установлена на основании данного заключения эксперта.

Постановленное судом решение об удовлетворении заявленных АО "Тандер" требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости соответствует положениям норм материального права и основано на правильной оценке фактических обстоятельств дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая, что оспариваемая кадастровая стоимость является архивной, сведения о новой кадастровой стоимости данного земельного участка в размере 62 981 273, 91 рубль внесены в ЕГРН 21 августа 2020 года, судом первой инстанции обоснованно установлен период ее применения, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при его рассмотрении не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 17 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Сочи - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 6 декабря 2021 года.

Председательствующий

Судьи