Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2021 г. по делу N 66а-2054/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составепредседательствующего Сиротиной Е.С., судей Брянцевой Н.В. и Сафонова К.С.при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-750/2021 (УИД 26OS0000-04-2021-000430-54) по апелляционной жалобе государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" на решение Ставропольского краевого суда от 7 октября 2021 г. по административному делу по административному исковому заявлению Мойсиева Льва Васильевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С., объяснения представителя государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" Сахаровой В.Э., судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Мойсиев Л.В. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, государственному бюджетному учреждению Ставропольского края "Ставкрайимущество" (далее - ГБУ СК "Ставкрайимущество") об установлении по состоянию на 13 марта 2020 г. равной рыночной кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: "адрес":

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 193, 5 кв. м, в размере 2 815 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 35, 5 кв. м, в размере 662 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 72, 1 кв. м, в размере 1 257 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 42, 2 кв. м, в размере 739 000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости существенно превышает рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника и налогоплательщика.

В судебном заседании представитель административного истца Останко М.И. уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость объектов на основании заключения эксперта.

Решением Ставропольского краевого суда от 7 октября 2021 г. административные исковые требования удовлетворены, по состоянию на 13 марта 2020 г. установлена равная рыночной кадастровая стоимость нежилых помещений:

- с кадастровым номером N в размере 3 358 000 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 818 000 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 1 594 000 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 973 000 рублей.

В апелляционной жалобе ГБУ СК "Ставкрайимущество" просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований к бюджетному учреждению, поскольку акт БУ СК "Ставкрайимущество" об определении кадастровой стоимости помещений содержит лишь сводные данные об измененных характеристиках объектов, в связи с чем бюджетное учреждение не является надлежащим ответчиком по делу.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика ГБУ СК "Ставкрайимущество" Сахарова В.Э. поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Мойсиев Л.В. является собственником расположенных по адресу: "адрес", нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края по состоянию на 1 января 2019 г.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 г. N 570 "О наделении государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" полномочиями, в соответствии со статьями 11 - 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" актом ГБУ СК "Ставкрайимущество" от 23 марта 2021 г. N 51 по состоянию на 13 марта 2020 г. определена кадастровая стоимость нежилых помещений:

- с кадастровым номером N в размере 9 140 980, 92 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 1 677 027, 51 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 3 406 019, 25 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 1 993 536, 92 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов суду представлен отчет об оценке N КС 036/2021 от 17 мая 2021 г, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО7, в соответствии с которым рыночная стоимость объектов определена по состоянию на 13 марта 2020 г.:

- с кадастровым номером N в размере 2 815 000 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 662 000 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 1 257 000 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 739 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объектов.

Согласно заключению эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" ФИО8 от 19 августа 2021 г. N 111-Э/08/2021 по состоянию на 13 марта 2020 г. определена рыночная стоимость объектов:

- с кадастровым номером N в размере 3 358 000 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 818 000 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 1 594 000 рублей;

- с кадастровым номером N в размере 973 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объектов капитального строительства, обязанным уплачивать налог на имущество физических лиц, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость, применяемую для целей налогообложения.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость объектов может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке N КС 036/2021 от 17 мая 2021 г, выполненного оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО7, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, выразившееся в некорректном подборе объектов-аналогов, необоснованном использовании лишь части доступных оценщику сведений.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объектов.

В отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведенной оценки.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отчет об оценке не может быть признан доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО "Юридическое агентство "Аргумент" ФИО8 от 19 августа 2021 г. N 111-Э/08/2021 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Расчет рыночной стоимости объектов в рамках доходного подхода произведен исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить, а также связанные с объектами оценки эксплуатационные расходы, возможные потери от простоя, недосбора платы за услуги.

Расчет арендной ставки произведен методом капитализации доходов - перевода будущих доходов в единую сумму текущей стоимости с использованием соответствующей ставки капитализации, определенной по данным рынка, которая вычислена путем применения корректировок на уторговывание, время совершения сделки, местоположение, и локальное местоположение, красную линию, физическое состояние, различия в отделке, тип объекта и этажность.

Указание экспертом на налог на добавленную стоимость в расчете операционных расходов в размере 17, 9 % от величины потенциального валового дохода налога, рассчитанного путем перемножения ставки аренды на общую площадь объектов исследования, является технической ошибкой, поскольку ставки аренды по всем объектам-аналогам не содержат в себе НДС.

Определение рыночной стоимости объектов с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования, назначения и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном населенном пункте с объектами оценки, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, уторговыванию, поправке на красную линию, этажность и площадь. Оснований для применения иных корректировок не имеется.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых помещений, в том числе сегмента рынка помещений коммерческого назначения, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

4

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения, судебная коллегия находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (часть 2 статьи 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (пункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона N 237-ФЗ).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 г. N 570 ГБУ СК "Ставкрайимущество" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

Частью 6 статьи 16 указанного закона установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.

На основании данного приказа и Правил установления кадастровой стоимости объектов недвижимости бюджетными учреждениями, определенных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226, и предназначенных для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, ГБУ СК "Ставкрайимущество" определена оспариваемая истцом кадастровая стоимость, в связи с чем данное бюджетное учреждение является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 7 октября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 20 декабря 2021 г.

Председательствующий

Судьи