Апелляционное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 10 ноября 2021 г. по делу N 33-2713/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Курлаевой Л.И, судей Дятлова М.В, Второвой Н.Н, при секретаре Трухановой А.И, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства "Кубань" Куприянова Игоря Викторовича к Отделу по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области, крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Солопово", администрации Свердловского района Орловской области, Солопову Юрию Николаевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании недействительными результатов торгов в форме аукциона, о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и межевания земельных участков, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках и восстановлении сведений о земельном участке, о признании отсутствующим права собственности, о восстановлении в правах арендатора, признании постановления недействительным и встречному иску Отдела по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства "Кубань" Куприянову Игорю Викторовичу о признании договора аренды расторгнутым и взыскании задолженности по арендной плате, по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства "Кубань" Куприянова Игоря Викторовича на решение Свердловского районного суда Орловской области от 6 июля 2021 г, которым постановлено:

"в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства "Кубань" Куприянова Игоря Викторовича к Отделу по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области, крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Солопово", администрации Свердловского района Орловской области, Солопову Юрию Николаевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании недействительными результатов торгов в форме аукциона, о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и межевания земельных участков, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках и восстановлении сведений о земельном участке, о признании отсутствующим права собственности, о восстановлении в правах арендатора, отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования Отдела по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства "Кубань" Куприянову Игорю Викторовичу о признании договора аренды расторгнутым и взыскании задолженности, удовлетворить частично.

Признать расторгнутым договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N от "дата".

В остальной части исковых требований Отдела по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства "Кубань" Куприянову Игорю Викторовичу, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства "Кубань" Куприянова Игоря Викторовича в доход муниципального образования Свердловский район Орловской области государственную пошлину в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек".

Заслушав доклад судьи Второвой Н.Н, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства "Кубань" Куприянов И.В. (далее по тексту - ИП глава КФХ "Кубань" Куприянов И.В.) обратился в суд с иском к Отделу по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области, крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Солопово", администрации Свердловского района Орловской области, Солопову Юрию Николаевичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области о признании недействительными результатов торгов в форме аукциона, о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и межевания земельных участков, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках и восстановлении сведений о земельном участке, о признании отсутствующим права собственности, о восстановлении в правах арендатора и признании постановления недействительным.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что "дата" между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Свердловского района Орловской области (арендодатель) и КФХ "Кубань" (арендатор) заключен договор аренды N 6/1-06 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 1 018 000 кв.м. с кадастровым номером N, со сроком действия договора аренды по 01 ноября 2055 г. Государственная регистрация договора произведена "дата" В установленном законом порядке договор не расторгался, уведомлений о прекращении договора аренды КФХ "Кубань" от арендодателя не получало, за государственной регистрацией прекращения договора аренды КФХ "Кубань" не обращалось.

19 октября 2018 г. глава КФХ "Кубань" Куприянов И.В. получил выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в которой отсутствует запись о регистрации права аренды на указанный земельный участок, и собственником земельного участка с "дата" является Солопов Ю.Н. В связи с чем, Куприянов И.В. обратился в администрацию Свердловского района и в Отдел по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства, откуда ему дан ответ о ликвидации "дата" КФХ "Кубань" и о расторжении договора аренды земельного участка сельхозназначения N от "дата"

30 июля 2018 г. Отделом по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области был проведен аукцион по продаже земельных участков. Лотом N 1 являлся земельный участок с кадастровым номером N. Единственным участником торгов являлось КФХ "Солопово", которое приобрело земельный участок, главой которого является Солопов Ю.Н.

Куприянов И.В. полагал, что торги по продаже земельного участка и договор купли-продажи, заключенный по результатам этих торгов, являются недействительными. КФХ "Кубань" не было ликвидировано, а была произведена его перерегистрация в соответствии с действующим законодательством. Аукцион по продаже земельного участка нарушает установленный п. 7 ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ запрет на его проведение, поскольку на тот момент спорный земельный участок был предоставлен в аренду КФХ "Кубань", и данный договор на тот момент являлся действующим. Проведение аукциона по продаже земельного участка нарушает право КФХ "Кубань" на выкуп арендуемого земельного участка.

С учетом уточненных исковых требований просил суд признать недействительными торги в форме аукциона, открытого по составу участников в форме подачи предложений на право заключения договора купли-продажи земельного участка, проведенные Отделом по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области по лоту N 1 на основании Постановления Администрации Свердловского района Орловской области N 396 от 20 июня 2018 г..в соответствии с Извещением о проведении аукциона по продаже земельных участков в газете "Сельская новь" от 22 июня 2020 г..N 24 (10625) и Извещением о проведении торгов N на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети Интернет по адресу: https://torgi.gov.ru, а также результаты данных торгов по лоту N 1 земельный участок с кадастровым N, площадью 1 018 000 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", "адрес", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование участка: для ведения сельскохозяйственного производства, оформленные Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 23 июля 2018г, в следующей части: решения о признании Крестьянского (фермерского) хозяйства "Солопово" заявителем для участия в торгах по лоту N 1 с регистрационным N 1; решения о признании участником аукциона по лоту N 1 Крестьянского (фермерского) хозяйства "Солопово"; решения о признании несостоявшимся аукциона по продаже земельного участка по лоту N1 в связи с представлением менее двух заявок; решения о заключении с единственным участником аукциона по лоту N 1 Крестьянское (фермерское) хозяйство "Солопово", N, местонахождение: "адрес", д "адрес" N, площадью 1 018 000 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", "адрес" категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование участка: для ведения сельскохозяйственного производства; решения об определении цены договора купли-продажи в размере 3 752 932 руб. согласно отчету об

оценке ИП ФИО2 от "дата" N; решения о зачете единственному участнику аукциона по лоту N1 суммы внесенного задатка для участия в аукционе в размере 750 586, 40р. в счет исполнения обязательств по заключенному договору купли-продажи земельного участка.

Признать недействительным Договор купли-продажи земельного участка N от "дата" между Отделом по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области и Крестьянским (фермерским) хозяйством "Солопово" в лице главы КФХ "Солопово" Солопова Ю.Н.

Признать недействительными результаты межевания следующих земельных участков: земельного участка, площадью 1 018 000, 00 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: "адрес", "адрес"; земельного участка, площадью 923 000, 00 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: Российская Федерация, "адрес", "адрес" земельного участка, площадью 95 000 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: Российская Федерация, "адрес", "адрес" содержащиеся в межевом плане от "дата"г. ООО "Регионгеопроект".

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о следующих земельных участках: земельный участок, площадью 923 000 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: Российская Федерация, "адрес", с "адрес" земельный участок, площадью 95 000, 00 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: Российская Федерация, "адрес", с "адрес"

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке, площадью 1 018 000 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: "адрес", "адрес"

Признать отсутствующим право собственности Солопова Ю.Н. на следующие земельные участки: земельный участок площадью 1 018 000 кв.м, кадастровый N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: "адрес", сельское "адрес" "адрес""; земельный участок, площадью 923 000 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: Российская Федерация, "адрес", "адрес"; земельный участок, площадью 95 000 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: Российская Федерация, "адрес", с "адрес"

Признать недействительным Постановление Администрации Свердловского района Орловской области N 364 от 6 июня 2018 г. "О прекращении права аренды земельным участком КФХ "Кубань".

Признать за Индивидуальным предпринимателем Главой КФХ "Кубань" Куприяновым И.В. право аренды земельного участка площадью 1 018 000 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес: "адрес", сельское "адрес" на основании Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N от "дата" между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Свердловского района Орловской области и Крестьянским (фермерским) хозяйством "Кубань" на срок до 01 ноября 2055 г.

Отдел по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области обратился в суд со встречным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе КФХ "Кубань" Куприянову И.В. о признании договора аренды расторгнутым и взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование требований указал, что "дата" между Отделом по управлению муниципальным имуществом и КФХ "Кубань" заключен договор аренды земельного участка сельхозназначения N, в соответствии с п. 3.1 которого арендатор обязан выплачивать арендную плату в размере 16 729, 81 руб. два раза в год - 15 сентября и 15 ноября текущего года.

Однако с 4 квартала 2016 г. по 06 июня 2018 г. КФХ "Кубань" нарушило указанные условия договора, арендную плату не вносило. Начиная с 12 мая 2009 г. по 01 января 2017 г. за фактическое пользование земельным участком плату в размере установленных арендных платежей вносило КФХ "Виктория". 21 апреля 2017 г. в администрацию "адрес" поступило заявление от главы КФХ "Виктория" ФИО9 о том, что КФХ "Виктория" с сентября 2016 г. прекратило свою деятельность и заключенный с главой КФХ "Кубань" договор субаренды земельного участка расторгнут "дата" Арендодателем главе КФХ "Кубань" направлена претензия N от "дата" с предложением оплатить задолженность по договору аренды.

С учетом уточненных исковых требований просил суд взыскать с индивидуального предпринимателя главы КФХ "Кубань" Куприянова И.В. задолженность по арендной плате за период с 10 октября 2016 г. по 10 июля 2018 г, в сумме 132 978, 48 руб, пени за просрочку платежа в сумме 17 948, 76 руб. Признать расторгнутым договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N6/1-06 от 20 октября 2006 г. с 06 июня 2018 г.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ИП глава КФХ "Кубань" Куприянов И.В. ставит вопрос об отмене решения ввиду его незаконности и необоснованности.

Полагал, что суд вышел за пределы заявленных требований истца по встречному иску, который просил о признании судом состоявшегося факта прекращения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N от "дата" с "дата", в связи с изданием постановления администрации N от "дата" Однако суд признал договор аренды расторгнутым без указания даты, т.е. фактически расторг указанный договор аренды в судебном порядке. Обратил внимание, что признавая договор аренды расторгнутым, суд первой инстанции не применил правила ч.2 ст.452 ГК РФ. Истцом не соблюден досудебный порядок для предъявления требований о расторжении договора аренды. Акт обследования земельного участка от 10 ноября 2016 г. не является доказательством по делу, ввиду отсутствия подлинного данного документа.

Указал, что не знал о том, что КФХ "Виктория" (субарендатор) не обрабатывало земельный участок, письмо КФХ "Виктория" о прекращении договора субаренды в их адрес не направлялось. Полагает ошибочным вывод суда об оплате арендной платы КФХ "Кубань" в 2020 г. произведенной в неразумный срок. Ссылается на то, что договора аренды не был прекращен арендодателем и является действующим на момент принятия решения о проведении аукциона. Согласно п. 7 ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок не мог являться предметом аукциона в связи с тем, что находился в аренде, в связи с чем, торги являются незаконными, а договор купли-продажи земельного участка по итогам торгов, является недействительным. Полагает, что КФХ "Солопово" и Солопов Ю.Н. не являются добросовестными приобретателями.

В возражениях на апелляционную жалобу Солопов Ю.Н. полагал решение Свердловского районного суда Орловской области от 6 июля 2021 г. законным, обоснованным, не подлежащим отмене.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует и судом установлено, что "дата" между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Свердловского района Орловской области (арендодатель) и КФХ "Кубань" (арендатор) заключен Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N, по условиям которого в аренду передавался земельный участок с кадастровым N, расположенный по адресу: "адрес", сельское "адрес" на срок по 1 ноября 2055 г.

"дата" между КФХ "Кубань" и КФХ "Виктория" заключен договор субаренды спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого данный земельный участок передается в субаренду КФХ "Виктории" на срок до "дата" Арендная плата по договору состояла в денежном и в натуральном выражении. При этом арендную плату в денежном выражении КФХ "Виктория" должна была вносить на расчетный счет отдела по управлению муниципальным имуществом Свердловского района Орловской области в качестве оплаты по договору аренды земельного участка, заключенного с КФХ "Кубань" "дата" (т. 2 л.д. 100-104)

25 ноября 2009 г. в отдел по управлению муниципальным имуществом Свердловского района Орловской области от главы КФХ "Кубань" ФИО8 поступило уведомление о заключении им с КФХ "Виктория" договора субаренды сроком на 25 лет на переданный ему в аренду земельный участок. (т. 3 л.д. 9)

10 ноября 2016 г. специалистами администрации Свердловского района Орловской области по согласованию с Главой Котовского сельского поселения составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером N, где отражено, что КФХ "Кубань" в полном объеме не использует и не обрабатывает арендуемый земельный участок. Обособленный земельный участок площадью 138001, 55 кв.м. зарос сорной растительностью, присутствует древесно-кустарниковая растительность. (т. 2 л.д. 111).

Поскольку КФХ "Виктория" прекратило свою деятельность с сентября 2016 г, то 15 апреля 2017 г. в адрес ФИО8 и Главы администрации "адрес" орловской области главой КФХ "Виктория" ФИО9 направлено уведомление о признании расторгнутым с 1 января 2017 г. договора аренды земельного участка. Обработка и использование земельного участка с кадастровым номером N после сентября 2016 г. КФХ "Виктория" прекращена. Извещение о прекращении договора субаренды глава КФХ "Кубань" ФИО8 получал, в последующие годы за арендной платой в натуральном ее выражении, он не обращался. Каких-либо претензий от КФХ "Кубань" в их адрес, связанных с невыплатой арендной платы, к ним не поступало. Земельный участок с кадастровым номером N КФХ "Кубань" в 2017 и в 2018 г.г. не обрабатывало, так как они до этого распродали сельскохозяйственную технику и никакой сельскохозяйственной или иной коммерческой деятельности не вели. (т. 3 л.д. 15, т. 2 л.д. 151, т. 4 л.д. 66-67)

27 января 2017 г. отделом по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области в адрес КФХ "Кубань" направлена претензия о наличии задолженности по арендной плате за период 4 квартал 2016 г. по настоящее время в размере 21031, 04 руб, из них пени - 35, 69 руб, которую предлагалось погасить в срок до 3 февраля 2017 г. В случае неисполнения требования, указывалось на взыскание данной задолженности в судебном порядке и о расторжении договора аренды. (т. 2 л.д. 112-113). Указанная претензия была возвращена отправителю по истечении срока хранения.

Поскольку от арендатора КФХ "Кубань" в отдел по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области никаких сведений не поступало, то специалистами администрации района была получена выписка с официального сайта ФНС России, согласно которой было установлено, что КФХ "Кубань" прекратило свою деятельность 28 ноября 2016 г.

На основании полученной указанной информации 06 июня 2018 г. администрацией Свердловского района Орловской области принято постановление N 364 "О прекращении права аренды земельным участком КФХ "Кубань". Указанное постановлением явилось основанием для исключения сведений об обременении на спорный земельный участок в виде аренды из Единого государственного реестра недвижимости. (т. 1 л.д. 121).

Поскольку обременений земельный участок не имел, то 20 июня 2018 г. администрацией Свердловского района Орловской области принято постановление N 396 "О проведении открытого аукциона", согласно которому объявлен открытый аукцион на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым N 57:15:0050101:0138 (Лот N 1).

Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от "дата", торги по Лоту N - договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N, площадью 1 018 000, 00 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование участка: для ведения сельскохозяйственного производства, аукционной комиссией признаны не состоявшимися, в связи с представлением менее двух заявок, единственным участником аукциона являлся КФХ "Солопово". В связи с чем, решено заключить договор купли-продажи с единственным участником - КФХ "Солопово" за 3752932 руб, стоимость земельного участка определена на основании отчета об оценке ИП ФИО2 от "дата" N.

"дата" между КФХ "Солопово" и Отделом по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства "адрес" заключен договор купли-продажи земельного участка на согласованных условиях. Оплата КФХ "Солопово" по договору произведена в полном объеме, что подтверждается платежным поручением N от "дата" и платежным поручением N от "дата"

На основании данного договора купли-продажи Управлением Росреестра по Орловской области "дата" произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером N за Солоповым Ю.Н.

"дата" Солоповым Ю.Н. земельный участок с кадастровым номером N снят с регистрационного учета, в связи с образованием на его месте двух земельных участков с кадастровыми номерами: N, права на которые зарегистрированы также за Солоповым Ю.Н.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, установив, что КФХ "Кубань" в нарушение заключенного договора аренды земельный участок не использовало по назначению, арендную плату за него не вносило, при этом торги спорного земельного участка проведены без нарушений действующего законодательства и порядка их проведения, с учетом добросовестности приобретателя имущества, суд первой инстанции, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований о признании недействительными результатов торгов в форме аукциона, о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и межевания земельных участков, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках и восстановлении сведений о земельном участке, о признании отсутствующим права собственности, о восстановлении в правах арендатора и об удовлетворении встречных исковых требования о призвании договора аренды расторгнутым.

Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на верном понимании норм материального и процессуального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных встречных исковых требований, требований о расторжении договора аренды не заявлялось, а лишь ставился вопрос о подтверждении факта расторжения договора; оснований для расторжения договора аренды не имелось, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, судебной коллегией не принимаются во внимание по следующим основаниям.

В соответствии ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Как верно указал суд первой инстанции, что у отдела по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области возникло право на расторжение договора аренды N от "дата" в связи с неисполнением КФХ "Кубань" договорных обязательств, поскольку земельный участок им не использовался и не обрабатывался длительное время, что привело к снижению свойств земельного участка, ухудшению плодородия почвы, что следует из акта обследования земельного участка от 10 ноября 2016 г.

Кроме этого, начиная с третьего квартала 2016 г. КФХ "Кубань" не производило оплату по договору аренды, что истцом по первоначальному исковому заявлению не оспаривалось. Арендная плата была произведена только в июле 2020 г. после направления повторной претензии, что нельзя признать устранением нарушений в разумный срок.

При этом соблюдением досудебного порядка для расторжения договора аренды является направление 27 января 2017 г. отделом по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области претензии, содержащей требование о расторжении договора аренды при неисполнении его условий. Указанная претензия считается доставленной, поскольку юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения (абзац второй п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Принимая во внимание, что со стороны арендатора КФХ "Кубань" имело место существенное нарушении договора аренды земельного участка, то арендодатель вправе был ставить вопрос о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Установив указанные обстоятельства, исходя из заявленных требований истца, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании договора аренды расторгнутым.

При этом из пояснений представителя ответчика отдела по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области следует, что целью предъявления данного иска являлось расторжение договора аренды N от "дата"

Довод о том, что согласно п. 7 ч. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок не мог являться предметом аукциона в связи с тем, что находился в аренде, то торги являются незаконными, а договор купли-продажи земельного участка по итогам торгов, является недействительным, не принимается во внимание по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в следующих случаях: если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статей 167 данного Кодекса.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В силу пункта второго статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Данной нормой, направленной на защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота, не определен круг лиц, имеющих право заявить требование о применении последствий недействительности сделки. Разрешение этого вопроса зависит от обстоятельств конкретного дела и, в частности, норм закона, регулирующего правоотношения истца со сторонами оспариваемой сделки (определение Верховного Суда Российской Федерации от "дата" N-ЭС18-12295).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Таким образом, не участвующее в договоре лицо, заявляющее иск о признании его недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности, должно доказать законный интерес в предъявлении соответствующего иска, а также обосновать, как будет обеспечена его защита (восстановлено нарушенное право истца) в результате возврата ответчиками всего полученного по оспариваемой им сделке.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в качестве одного из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, называет договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (статья 39.1). По общему правилу, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.6). Уполномоченный орган может по заявлениям граждан или юридических лиц принять решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 39.11). Такой земельный участок не может быть предметом аукциона, если он предоставлен на праве аренды (подпункт 7 пункта 8 статьи 39.11). Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьей 39.12 Земельного кодекса.

Как следует из материалов дела процедурных нарушений, связанных с организацией и проведением оспариваемых торгов, уполномоченный орган не допустил. При этом постановление администрации Свердловского района Орловской области N 364 от 6 июня 2018 г. "О прекращении права аренды земельным участком КФХ "Кубань" на момент проведения торгов было действующим. КФХ "Солопово" после заключения с ним договора купли-продажи совершило действия, направленные на распоряжение и владение данным земельным участком, произвело его раздел и обрабатывает его в качестве земель сельхозназначения. При указанных обстоятельствах, оснований для признания торгов и договора купли-продажи недействительными не имеется. (Определение Верховного суда РФ от "дата" N- N

Кроме этого, как разъяснено в п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24 апреля 2019 г, что если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.

Следовательно, оснований для признания торгов недействительными не имеется.

Также нельзя согласиться с доводом жалобы о том, что КФХ "Солопово" и Солопов Ю.Н. не являются добросовестными приобретателями, поскольку из материалов дела следует, что на момент проведения торгов спорный земельный участок обременений не имел, приобретен он был по возмездной сделке, по рыночной цене, определенной в акте оценки, денежные средства за него были уплачены.

Указание на то, что акт обследования земельного участка от 10 ноября 2016 г. не является доказательством по делу и не дает право истцу для признания договора аренды расторгнутым, поскольку по данному основанию досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, не принимается во внимание, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Указание о том, что после составления данного акта осиотра и ненаправлении претензии на основании акта от 10 ноября 2016 г. арендатор продолжил начислять арендную плату, подтвердив тем самым действие договора аренды, на выводы суда, изложенные в решении суда о признании договора аренды расторгнутым, повлиять не могут, поскольку начисление арендной платы до 10 июля 2018 г. произведено на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом, они направлены на субъективное толкование норм законодательства и на переоценку выводов суда, что не является в силу ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке в части требований о признании недействительными результатов торгов в форме аукциона, о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и межевания земельных участков, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о земельных участках и восстановлении сведений о земельном участке, о признании отсутствующим права собственности, о восстановлении в правах арендатора и об удовлетворении встречных исковых требования о призвании договора аренды расторгнутым.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению по указанным выше требвоаниям, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки имеющихся в деле доказательств судебная коллегия не усматривает.

Между тем, суд первой инстанции в мотивировочной части решения указал о том, что при вынесении постановления администрацией Свердловского района Орловской области N от "дата" "О прекращении права аренды земельным участком КФХ "Кубань" основывалось на прекращении деятельности КФХ "Кубань", что является нарушением закона, так как в ходе судебного разбирательства установлено, что истец по первоначальному иску, КФХ "Кубань" не ликвидировано, а реорганизовано, при этом отказал в признании данного постановления незаконным. В связи с чем, в данной части решение суда подлежит отмене, (п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а исковые требования - удовлетворению.

Решение суда об отказе в удовлетворении требований о взыскании арендной платы не оспаривается, оснований для проверки решения суда в полном объеме судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства "Кубань" Куприянова Игоря Викторовича удовлетворить частично.

Решение Свердловский районный суд Орловской области от 6 июля 2021 г. в части отказа в удовлетворении требований о признании постановления администрации Свердловского района Орловской области от 6 июня 2018 г. незаконным - отменить, постановив в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований.

Признать постановление администрации Свердловского района Орловской области N 364 от 6 июня 2018 г. "О прекращении права аренды земельным участком КФХ "Кубань" незаконным.

В остальной части решение Свердловский районный суд Орловской области от 6 июля 2021 - оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства "Кубань" Куприянова Игоря Викторовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи