Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 20 октября 2021 г. по делу N 33-7628/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Еремина В.А, судей Белодеденко И.Г, Алешко О.Б.

при секретаре Сафронове Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Гульняшкина Геннадия Анатольевича - Фалиной Ольги Сергеевны на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 6 июля 2021 года по делу

по иску Гульняшкина Геннадия Анатольевича к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края о признании договора аренды действующим, восстановлении записи.

Заслушав доклад судьи Белодеденко И.Г, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гульняшкин Г.А. обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации "адрес" Алтайского края, в котором просил признать заключенный ДД.ММ.ГГ договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес" действующим, восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) об аренде указанного земельного участка Гульняшкиным Г.А.

В обоснование требований истец указывал на то, что с ДД.ММ.ГГ на основании соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды владеет спорным земельным участком, предоставленным комитетом по экономике, социальному развитию и управлению муниципальным имуществом администрации "адрес" сроком на 10 лет; регулярно вносит арендную плату. Участок огорожен забором, на нем возведена хозяйственная постройка (баня). В связи с окончанием срока действия договора аренды он обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды. Письмом комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** ответчик сообщил о том, что договор аренды продолжает действовать на прежних условиях на неопределенный срок. Между тем письмом от ДД.ММ.ГГ *** арендодатель уведомил о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке, что противоречит положениям статей 10, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца просит решение районного суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы представитель истца указал, что отказывая в удовлетворении иска, суд ссылался на отсутствие оснований для продления договора аренды, притом что Гульняшкин Г.А. просил признать договор аренды действующим и требований о продлении договора в настоящем споре не заявлял. Судом не дана оценка действиям ответчика, злоупотребляющего правом, ввиду того, что дав разъяснения о продлении договора аренды в 2019 году, не заявляя о необходимости освободить спорный земельный участок за пределами установленного в договоре срока аренды и продолжая начислять арендную плату, комитет расторг договор в одностороннем порядке и обратился в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о погашении записи об аренде только в мае 2020 года. Ответчиком нарушен порядок расторжения договора, заключенного на неопределенный срок, не установлены обстоятельства, свидетельствующие о направлении в адрес Гульняшкина Г.А. соответствующим образом оформленного уведомления о его расторжении, выражающего волю, а не намерения арендодателя; отсутствуют доказательства о получении данного уведомления арендатором, соблюдения срока направления такого уведомления. Не дана оценка факту использования земельного участка арендатором на протяжении 9 лет в полном соответствии с его назначением и возведению на нем постройки хозяйственного назначения - бани, что подтверждается копией выписки из технического паспорта на постройку и уведомление Росреестра о приостановлении кадастрового учета данного объекта. При этом, вопреки выводам суда, разрешения на строительство данной хозяйственной постройки не требуется, а факт обращения иного лица с заявлением об участии в аукционе не опровергает целевого использования земельного участка истцом. При разрешении спора не учтены положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Фалина О.С. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит рассмотрению при данной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность постановленного судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного постановления.

Как установлено судом, следует из материалов дела, в том числе вступившего в законную силу решения Новоалтайского городского суда Алтайского края по делу *** и не оспаривается сторонами, земельный участок по адресу: "адрес" с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв.м, с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, является муниципальной собственностью.

В кадастре недвижимости имеются сведения об ограничениях: аренда, срок действия с ДД.ММ.ГГ на основании постановления "адрес" Алтайского края о предоставлении земельного участка в аренду от ДД.ММ.ГГ ***.

ДД.ММ.ГГ фио1 и комитетом по экономике, социально-экономическому развитию и управлению муниципальным имуществом администрации Первомайского района Алтайского края заключен договор аренды земельного участка ***, согласно которому фио1 передан в аренду указанный земельный участок из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 10 лет.

Пунктом 6.1.3 данного договора установлено право арендатора на преимущественное продление срока договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора о его продлении, направленному арендодателю не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора.

На основании соглашения от ДД.ММ.ГГ фио1 передала свои права и обязанности по указанному договору аренды фио2 (л.д. 9).

фио2 ДД.ММ.ГГ заключил соглашение с Гульняшкиным Г.А. о передаче последнему прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГ ***, согласно пункту 2 которого к новому арендатору в полном объеме переходят права и обязанности прежнего арендатора на оставшийся срок и на прежних условиях, предусмотренных зарегистрированным договором аренды земельного участка, включая обязанности по арендным платежам (л.д.10).

Письмом от ДД.ММ.ГГ *** Гульняшкину Г.А. отказано в продлении договора аренды без проведения торгов (л.д.98).

Однако, ДД.ММ.ГГ ответчиком на обращение истца о продлении срока аренды направлен ответ, в котором разъяснено о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГ продолжает действовать на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д.11).

ДД.ММ.ГГ Гульняшкину Г.А. было направлено уведомление ***, в котором сообщалось о намерении комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации "адрес" Алтайского края расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГ в связи с истечением срока договора, неиспользованием земельного участка по целевому назначению, а также в соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия основания для продления договорных отношений.

ДД.ММ.ГГ в ЕГРН регистрационная запись о регистрации (обременения) аренды погашена.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Гульняшкин Г.А. ссылался на то, что договор аренды продолжает свое действие, по причине нарушения процедуры уведомления о расторжении договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка был прекращен между сторонами в ДД.ММ.ГГ, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется. При этом исходил из того, что действующим законодательством и условиями договора аренды не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка соглашение о продлении срока действия договора аренды.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

По общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенного правового регулирования договор аренды будет считаться действующим по истечении указного в нем срока, т.е. возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, только при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В рассматриваемом случае срок действия договора истек в конце ДД.ММ.ГГ Возражения относительно продления договора аренды были высказаны арендодателем в письме от ДД.ММ.ГГ.

При этом закон и договор не устанавливают в качестве основания прекращения договора аренды по истечении его срока обязанность арендодателя в определенной форме и в ограниченный срок подтвердить вручение уведомления о своих возражениях относительно его продления арендатору.

Напротив, из приведенных положений закона и пункта 6.1.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГ следует, что обязанность убедится в согласии арендодателя на продление договора, за пределами установленного в нем срока, возлагается на арендатора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (пункт 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков. К тому же гражданское и земельное законодательство признают ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации введен в действие положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступил в силу с ДД.ММ.ГГ.

Ввиду указанного договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до ДД.ММ.ГГ и действующие на ДД.ММ.ГГ (не продленные), подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации по основаниям, установленным пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу требований земельного законодательства.

В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок до ДД.ММ.ГГ, с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации не прекращают своего действия. Однако возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.

Аналогичная правовая позиция приведена в письме Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ N "адрес" "О разъяснении законодательства", где также рекомендовано возобновленные на неопределенный срок договоры аренды земельных участков прекратить и заключить новые в соответствии с действующими положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды от ДД.ММ.ГГ действовал по состоянию на ДД.ММ.ГГ и до указанной даты не возобновлялся, в виду отсутствия такой необходимости, указание в письме от ДД.ММ.ГГ о его продлении противоречило закону (пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГ прекратил свое действие в ДД.ММ.ГГ по истечение установленного в нем срока 10 лет, в том числе в связи с имевшимися у арендодателя возражениями относительно его пролонгации, а также в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации. При этом процедура уведомления арендатора арендодателем о прекращении договора по истечении его срока, вопреки доводам апелляционной жалобы, законом и договором не установлена.

Кроме того, письмом от ДД.ММ.ГГ Гульняшкин Г.А. уведомлен о расторжении договора аренды.

Законность расторжения договора и наличие оснований для его заключения вновь были ранее рассмотрены в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГ по иску Гульняшкина Г.А. к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации "адрес" Алтайского края от ДД.ММ.ГГ (дело ***), имеющим преюдициальное значение, истцу было отказано в удовлетворении требований о признании решения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГ незаконным, возложении обязанности заключить договор аренды. При этом дана оценка доказательствам своевременного внесения арендной платы и целевого использования земельного участка в связи с возведением на участке бани, в том числе копии выписки из технического паспорта на строение, уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о приостановлении регистрации с ДД.ММ.ГГ, а также заявлению фио3 (лица, обратившегося в комитете с заявлением об участии в аукционе), в котором указано на отсутствие строений на земельном участке истца по состоянию на ДД.ММ.ГГ (л.д.103). Указанные документы доводы истца о целевом использовании земельного участка в срок, предшествующий направлению письма о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГ, не подтверждают, так как составлены позднее. Доказательств заключения нового договора аренды в дело не представлено.

По существу приведенные в апелляционной жалобе доводы о целевом использование земельного участка и возведенном на нем строении на факт прекращение договора аренды за истечением его срока не влияют, учитывая, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок являлось предметом рассмотрения по делу ***, а в настоящем споре требований о заключении договора не заявлено.

Кроме того, вступившим в законную силу решением суда по делу *** также установлено наличие законных оснований для расторжения договора аренды от ДД.ММ.ГГ.

При таких обстоятельствах, в любом случае, независимо от направления в адрес арендатора ДД.ММ.ГГ письма о продолжении действия договора аренды отсутствуют основания полагать, что после его расторжения ДД.ММ.ГГ договор является действующим.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно производить платежи за землю закреплена в статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку факт пользования спорным земельным участком до настоящего времени истец не отрицал, акт о его передаче собственнику не представлен, само по себе взыскание арендных платежей после истечения периода действия договора не указывает на его пролонгацию, а также на злоупотребление правом со стороны ответчика, учитывая установленную статьями 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность лица, использующего земельный участок, по внесению платы.

В иной части решение суда не обжаловано, оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы не имеется.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Фалиной О. С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГ.