Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02 сентября 2021 г. по делу N 33-12692/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Игнатьевой О.С.

судей Сопраньковой Т.Г.

Бучневой О.И.

при секретаре Девиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 2 сентября 2021 года гражданское дело N 2-457/2020 по апелляционной жалобе Загайного Игоря Владимировича на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 25 февраля 2021 года по Громаковской Ксении Игоревны к Загайному Игорю Владимировичу о возврате задатка.

Заслушав доклад судьи Игнатьевой О.С, объяснения ответчика Загайного И.В, представителя ответчика - Суркова И.Е, действующего на основании доверенности, поддержавших доводы жалобы, истца Громаковской К.И, возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец Громаковская К.И. обратилась в суд с иском к ответчику Загайному И.В. о взыскании суммы задатка в размере 300 000 рублей, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 200 рублей.

В обоснование требований истец указала, что 20 декабря 2019 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи "адрес", общей площадью 111 кв. метров, расположенной на 4-м этаже "адрес" "адрес" условиям предварительного договора купли-продажи квартиры (п.2) стоимость квартиры - 28 000 000 рублей, оплата производится путем помещения денежных средств в ячейку или аккредитивом отделения банка на территории Санкт- Петербурга, за счет собственных и ипотечных денежных средств в течение трех банковских дней после получения документов, подтверждающих переход права собственности на квартиру на имя покупателя.

Срок заключения основного договора купли-продажи - не позднее 20 февраля 2020 года (п.3.2), Задаток - 300 000 рублей, которые (п.4.5 договора) подлежат возврату в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка не может состояться. Продавец обязан вернуть сумму задатка в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления требования Покупателя о возврате суммы задатка.

После заключения вышеуказанного предварительного договора возникли следующие обстоятельства, препятствующие заключению основного договора: истец не смогла собрать требуемую для приобретения квартиры сумму, о чем поставила в известность продавца, выявилось несоответствие между фактической планировкой квартиры и отраженной в документах - в квартире произведена несогласованная, не оформленная в установленном законом порядке перепланировка.

О наступлении указанных обстоятельств, свидетельствующих о невозможности заключить основной договор, истец уведомила продавца и просила возвратить сумму задатка, претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 25 февраля 2021 исковые требования удовлетворены.

Ответчик Загайный И.В. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе удовлетворении исковых требований в полном объёме, ссылаясь на то, что основной договор не был заключен по вине истца, в связи с чем сумма задатка возврату не подлежит.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3).

Решение суда данным требованиям не отвечает.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 декабря 2019 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи трехкомнатной жилой "адрес", общей площадью 111 кв. метров, расположенной на 4-м этаже "адрес" номер квартиры согласно кадастровому паспорту - N...

По условиям предварительного договора купли-продажи квартиры (п.2) существенным условием является стоимость квартиры - 28 000 000 рублей, оплата производится путем помещения денежных средств в ячейку или аккредитивом отделения банка на территории Санкт- Петербурга, за счет собственных и ипотечных денежных средств в течение трех банковских дней после получения документов, подтверждающих переход права собственности на квартиру на имя Покупателя.

Из пункта 2.2 предварительного договора следует, что в счет гарантии покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 300 000 рублей. При заключении сторонами основного договора, задаток переданный покупателем продавцу возвращается покупателю и не засчитывается в счет уплаты цены квартиры.

Срок заключения основного договора купли-продажи - не позднее 20 февраля 2020 года (п.3.2).

В соответствии с п.4.5 предварительного договора задаток подлежат возврату в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка не может состояться. Продавец обязан вернуть сумму задатка в течение 3(трех) рабочих дней с момента предъявления требования Покупателя о возврате суммы задатка.

14 февраля 2020 года истец уведомила ответчика о невозможности заключения основного договора в связи с тем, что она не смогла собрать требуемую для приобретения квартиры сумму, о чем поставила в известность продавца, после заключения предварительного договора купли-продажи выявилось несоответствие между фактической планировкой квартиры и отраженной в документах: в квартире произведена несогласованная, не оформленная в установленном законом порядке перепланировка.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 380, 381, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что обязательства сторон, предусмотренные соглашением (предварительным договором) купли-продажи, прекратились, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен в указанный в п. 3.2 предварительного договора срок. Доказательств, свидетельствующих об уклонении одной из сторон от заключения основного договора в установленный соглашением сторон срок, не представлено. Материалы дела свидетельствуют, что ни одной из сторон не было направлено другой стороне предложение заключить такой договор в определенный срок, тогда как соглашения об изменении срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, между сторонами в надлежащей форме, как требует ст. 452 ГК РФ, не заключалось. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что причиной незаключения основного договора виновные действия или бездействия какой-либо из сторон не являлись, а потому уплаченные истцом ответчику денежные средства в размере 300 000 руб. подлежат возврату.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49, исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По смыслу вышеприведенных норм права, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора возможно в результате нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Таким образом, при применении к спорным правоотношениям положений ст. ст. 380, 381, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора и квалификация действий (или бездействия) сторон, в результате которых основной договор в течение предусмотренного предварительным договором срока не был заключен, с точки зрения наличия или отсутствия вины продавца, покупателя или обеих сторон.

Указав на прекращение предварительного договора в связи с тем, что ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении договора, суд не установилданные обстоятельства и не учёл причину, по которой договор не был заключен.

Соглашение о задатке достигнуто сторонами в разделе 4 договора, которым закреплено, что он исполняет обеспечительную функцию и не возвращается, если основной договор не будет заключен по вине покупателя.

В силу п.4.2 предварительного договора под виной покупателя понимается неявка покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью в соответствии с п.3 ст. 185 ГК РФ в дату, определенную в п.3.2 настоящего предварительного договора, то есть 20 февраля 2020 г.

В п.4.5 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что внесенная покупателем в соответствии с п.2.2 настоящего договора сумма задатка подлежит возврату продавцом покупателю в случае, если до наступления срока заключения основного договора покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка не может состояться. Продавец обязан вернуть покупателю сумму задатка в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предъявления покупателем продавцу требования о возвращении суммы задатка.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Учитывая правовую природу задатка, выполняющего обеспечительную функцию, анализируя условия договора, судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, с которыми связана возможность возврата задатка покупателю и предусмотренные сторонами в п.4.5 предварительного договора должны носить характер уважительных, объективных, не связанных с виновными действиями покупателя.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Вместе с тем, истцом доказательств наличия объективных причин, препятствующих заключению основного договора, по уважительным причинам, не представлено.

Так, заключая предварительный договор на изложенных в нем условиях о цене договора, покупатель должна была осознавать необходимость наличия у нее денежных средств в размере 28 000 000 рублей по состоянию на 20 февраля 2020 г. Само по себе указание на невозможность собрать сумму не может быть расценено как обстоятельство, носящее объективный, не зависящий от действий покупателя характер, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что невозможность собрать сумму денежных средств в размере цены договора обусловлена действиями банка, не одобрившего кредита, в то же время ответчиком представлены доказательства, подтверждающие, что 10 марта 2020 года, то есть менее чем через три недели после наступления срока заключения основного договора на имя истца зарегистрировано право собственности на квартиру по адресу: "адрес" кадастровой стоимостью 13130225 рублей 41 копейка.

Данные доказательства в виде выписки из ЕРГН были приобщены судебной коллегией в качестве новых в соответствии с ч.2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что представлены в подтверждение юридически значимых обстоятельств, которые не были установлены судом.

Также истцом не представлено доказательств, что наличие перепланировки в квартире препятствовало заключению основного договора. Ответчик не оспаривала то обстоятельство, что до заключения предварительного договора купли-продажи она осматривала квартиру и ей было известно о наличии перепланировки (л.д. 88). Согласно пояснениям ответчика квартира была им продана другому покупателю и переход права собственности зарегистрирован.

27 февраля 2020 г. ответчик направил истцу письмо, в котором подтверждал интерес на заключение сделки и предлагал истцу принять окончательное решение о ее заключении (л.д. 44, 45).

При таких обстоятельствах оснований для вывода о прекращении действия договора по воле обеих сторон не имеется.

Реализуя свои дискреционные полномочия по оценке доказательств, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что основной договор не был заключен по вине истца, которая по своему усмотрению выразила волю на отказ от заключения основного договора до наступления срока его заключения, направив ответчику уведомление, что предполагало отказ от явки для заключения договора в дату, определенную п.3.2 предварительного договора, следовательно, задаток в силу положений закона и договора остается у ответчика.

Решение постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а потому на основании ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт - Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 25 февраля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Громаковской Ксении Игоревны к Загайному Игорю Владимировичу о возврате задатка отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 сентября 2021 года.