Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 01 декабря 2021 г. по делу N 8Г-28469/2021[88-27726/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Изоткиной И.В, судей Потеминой Е.В, Ситникова В.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полянского Н.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ЮАССтрой" о соразмерном уменьшении покупной стоимости машиномест, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа

по кассационной жалобе Полянского Н.Н.

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Потеминой Е.В, объяснения Полянского Н.Н, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Полянский Н.Н. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ЮАССтрой" (далее по тексту - ООО "СЗ "ЮАССтрой") о соразмерном уменьшении стоимости приобретенных им по договорам участия в долевом строительстве объектов - машиномест Nм-1 и Nм-1 по адресу: "адрес", взыскании денежных средств в размере 750 000 руб, компенсации морального вреда в связи с нарушением его прав потребителя в размере 112 000 руб, штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 11 февраля 2021 г. иск Полянского Н.Н. удовлетворён частично. С ООО "СЗ "ЮАССтрой" в пользу Полянского Н.Н. взысканы денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства (машиномест) в размере 245 325, 80 руб, компенсация морального вреда - 20 000 руб, штраф - 245 325, 80 руб. В остальной части исковые требования Полянского Н.Н. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 июня 2021 г. указанное решение отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Полянского Н.Н. отказано.

В кассационной жалобе Полянский Н.Н. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда как незаконного и необоснованного.

Проверив законность апелляционного определения в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, применительно к части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрения дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 февраля 2016 г. между ООО "СЗ "ЮАССтрой" (застройщик) и Полянским Н.Н. (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве N 23М, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить комплекс в составе 25-этажного 5-ти секционного многоэтажного жилого дома и подземной автостоянки по адресу: "адрес", и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику машиноместо со строительным N проектной площадью 13, 25 кв.м, что соответствует 143/10000 долям в праве общей долевой собственности на нежилое помещение проектной площадью 2322, 38 кв.м. Цена договора определена в сумме 835 000 руб.

В тот же день, 26 февраля 2016 г. между ООО "СЗ "ЮАССтрой" (застройщик) и Полянским Н.Н. (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить комплекс в составе 25-этажного 5-ти секционного многоэтажного жилого дома и подземной автостоянки по адресу: "адрес", и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику машиноместо со строительным N проектной площадью 13, 25 кв.м, что соответствует 143/10000 долям в праве общей долевой собственности на нежилое помещение проектной площадью 2322, 38 кв.м. Цена договора определена в сумме 793 250 руб.

Согласно пункту 6.1 указанных договоров участия в долевом строительстве объект договора сдается в виде, соответствующем по качеству требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Дополнительными соглашениями N от 7 апреля 2018 г. и N от 10 декабря 2018 г. в договор NМ внесены изменения. Истцу как участнику долевого строительства должно быть передано машиноместо со строительным Nм-1 проектной площадью 13, 5 кв.м. на -1 этаже (подвал), при этом истец обязался произвести доплату в размере 375 000 руб.

Дополнительными соглашениями N от 7 апреля 2018 г. и N от 10 декабря 2018 г. в договор NМ внесены изменения. Истцу как участнику долевого строительства должно быть передано машиноместо Nм-1 проектной площадью 13, 5 кв.м. на -1 этаже (подвал), при этом истец обязался произвести доплату в размере 375 000 руб.

Предусмотренные договорами участия в долевом строительстве с учетом дополнительных соглашений обязательства по оплате Полянским Н.Н. исполнены в полном объеме.

Объекты долевого строительства в виде машиномест Nм-1 и Nм-1 переданы истцу по актам приема-передачи от 14 января 2019 г.

Актами обследования места локального нарушения гидроизоляции паркинга на - 1 этаже МКД по адресу: г. "адрес", утвержденными руководителем Одинцовского отделения ООО "Элитстрой" от 24 декабря 2019 г. и 5 июля 2020 г. зафиксировано поступление грунтовых вод в гидроизоляции рядом с машиноместами N и 27 в месте примыкания пола к стене; указано на то, что нарушение гидроизоляции является опасным для фундамента здания и создает неблагоприятные условия для собственника машиномест.

Обратившись в суд с настоящим иском, Полянский Н.Н. ссылался на то, что нарушение в ходе строительства требований гидроизоляции паркинга повлекло протечки грунтовых вод на - 1 этаж, в том числе на машиноместа N и N. Он неоднократно обращался к ответчику с требованием устранить нарушение гидроизоляции, однако ответчик указанные недостатки не устранил.

Согласно заключению специалиста ООО "Межрегиональный центр экспертизы и оценки" N от 5 февраля 2021 г. в ходе проведения обследования объектов установлено, что основными причинами проникновения воды в районе машиномест N и N на -1 этаже подземной автостоянки являются: неэффективные технические решения, примененные в проекте, в части устройства гидроизоляции, заделки кирпичом проектируемого выезда во 2 очередь автостоянки, отсутствия дренажа; не подходящая для объекта технология гидроизоляции стены фундамента и внешней стены в грунте; возможные ошибки строителей при устройстве гидроизоляции, несоблюдение при установке арматуры необходимой толщины защитного слоя бетона, заделка мест прохода коммуникаций.

Для защиты автопарковки от проникновения воды изнутри помещения возможны два способа:

инъектирование бетонных стен фундамента специальным гидроизолирующим составом и дополнительная изоляция мест ввода коммуникаций;

гидроизоляция изнутри всех швов в бетоне и обработка специальным поникающим гидроизолирующим составом поверхностей стен фундамента с дополнительной изоляцией мест ввода коммуникаций.

Специалистом разработана технология устранения протечек в месте стоянки - машиномест N и N на -1 этаже подземной автостоянки определена стоимость затрат на работы и материалы, необходимые для устранения выявленных недостатков, с учетом НДС 20%, - 245 326, 80 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства и приняв во внимание заключение специалиста ООО "Межрегиональный центр экспертизы и оценки", установилнесоответствие качества переданных объектов долевого строительства в виде машиномест Nм-1 и Nм-1 условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, и пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объектов долевого строительства в размере 245 325, 80 руб, а также компенсации морального вреда в связи с нарушением прав истца как потребителя в размере 20 000 руб, штрафа за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 245 325, 80 руб.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции не согласился.

Проверяя доводы жалобы ответчика, судебная коллегия установила, что многоквартирный дом с подземной стоянкой, в которой истцу принадлежат два машиноместа, передана застройщиком ООО "Специализированный застройщик "ЮАССтрой" управляющей компании ООО "Элитстрой", и, приняв во внимание заключения специалиста ООО "Межрегиональный центр экспертизы и оценки" N от 5 февраля 2021 г, сделала вывод, что проникновение сточных вод на машиноместа истца обусловлено не недостатком плиты пола, обозначенной разметкой как парковочного места, а ненадлежащим содержанием управляющей организацией общего имущества многоквартирного дома (стен и фундамента дома). Суд также указал на недоказанность истцом недостатков машиномест именно как объектов строительства, делающих невозможным их использование по назначению.

По указанным основаниям суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и новым решением в удовлетворении исковых требований Полянского Н.Н. отказал.

С данными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательный акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 2 Федерального закона N 214-ФЗ) определено, что объектом долевого строительства может являться жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Машино-место представляет собой предназначенную для размещения транспортного средства индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (пункт 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (часть 7).

Согласно абзацу восьмому преамбулы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. NN 2300-1 "О защите прав потребителей": недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

Исходя из обоснования заявленных исковых требований, юридически значимыми и подлежащими выяснению обстоятельствами по настоящему делу являлись, в том числе, установление наличия недостатков спорных объектов долевого строительства и причины их возникновения.

Между тем, указанные обстоятельства судом апелляционной инстанции должным образом не устанавливались.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 (далее по тексту - Правила N 354) к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Как следует из условий договоров участия в долевом строительстве от 26 февраля 2016 г. и дополнительных соглашений к ним, спорные машиноместа включены в состав подземной автостоянки многоквартирного жилого дома.

Согласно письму Минстроя России от 4 апреля 2018 года N 13443-КБ/06 подземный паркинг является нежилым помещением в многоквартирном доме, принадлежащим владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности (если учтен единый объект недвижимости - парковка) или состоящим из машино-мест, находящихся в частной собственности, и мест общего пользования, находящихся в общей собственности собственников машино-мест. Собственники машиномест располагают внутри подземного паркинга иным, обособленным от других собственников помещений, общим имуществом (общие проходы и проезды в подземном паркинге, вентиляционные камеры, системы внутреннего освещения, электроснабжения, водоснабжения, контроля доступа и так далее).

Установив факт проникновения воды в районе машиномест N и N на -1 этаже подземной автостоянки, суд апелляционной инстанции сделал вывод, что данное обстоятельство обусловлено ненадлежащим содержанием управляющей организацией общего имущества многоквартирного дома (стен и фундамента дома).

Вместе с тем, суд не учел, что заключением специалиста установлены причины проникновения воды в районе машиномест, связанные с проектированием и строительством многоквартирного жилого дома, и не выяснил вопрос о том, соответствовали ли передаваемые участнику объекты долевого строительства, входящие в состав подземной автостоянки многоквартирного жилого дома, условиям договоров, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям.

Кроме того, судебная коллегия уклонилась от правовой оценки соответствия спорных объектов долевого строительства обычно предъявляемым к таким объектам требованиям и целям, для которых указанные объекты используются, ограничившись указанием только на отсутствие недостатка плиты пола, обозначенной разметкой как парковочного места.

При этом в материалах дела отсутствуют сведения о том, что выявленные экспертом недостатки произошли вследствие нормального износа.

Ввиду изложенного выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Полянского Н.Н. нельзя признать законными, они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, без учета всех юридически значимых обстоятельств по данному делу.

В этой связи апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и подлежащими применению нормами материального и процессуального закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 июня 2021 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи