Решение Московского городского суда от 07 декабря 2021 г. по делу N 3а-2338/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Лопаткиной А.С.

при секретаре Кретове С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-2338/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МГСС Недвижимость" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "МГСС Недвижимость" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просило по состоянию на 01 января 2018 года установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 2 933, 5 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости 143 869 000 рублей.

В обоснование требований административный истец указал на то, что является собственником указанного объекта недвижимости, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости данного объекта недвижимости его рыночной стоимости, нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В подтверждение своих требований административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представителями административного истца Кучерук Ю.И, Абрамовой Л.А. в судебном заседании представлено ходатайство об уточнении административных исковых требований, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной согласно результатам судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Есин И.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав представителей административного истца и представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание, расположенное по адресу*, общей площадью 2 933, 5 кв.м, с кадастровым номером *.

В отношении нежилого здания с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2018 года утверждена кадастровая стоимость в размере 247 836 278 рублей 14 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 10).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого здания влияют на права и обязанности ООО "МГСС Недвижимость" как плательщика налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 25 августа 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд, предоставив в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой объекта недвижимости отчет ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА" N 146/1-12.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО "Институт судебных экспертиз" Цой А.Р.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * установлена в размере 186 705 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Научно-производственный центр "СОЮЗОЦЕНКА", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем данный отчет не принимается судом в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в абзацах 1 - 4 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Вместе с тем представителем административного истца и административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом АНО "Институт судебных экспертиз" Цой А.Р. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду цеонобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов. Итоговая рыночная стоимость объекта, вопреки доводам административного ответчика, находится в пределах диапазона рыночных цен.

На вопросы административного ответчика эксперт пояснил, что классификация объекта исследования определена верно, объект отнесен к классу "С", экспертом осуществлен личный осмотр объекта недвижимости, материалы фотофиксации приведении в Заключении эксперта на стр. 14-18.

Экспертом проведен подробный анализ рынка объекта исследования, проанализированы фактические данные о ценах предложений и запрашиваемых ставках аренды офисных помещений, сопоставимых с объектом исследования. Для анализа фактических цен экспертом подобраны объекты недвижимости, максимально сопоставимые с объектом исследования по местоположению и назначению, предложенные на рынке в 2017 году. Количество предложений достаточно для определения диапазона цен предложений (аренды) и подтверждения данных, приведенных в анализе рынка объекта исследования.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Цой А.Р. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Нап ротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

После представления письменных пояснений экспертом, административный истец представил уточнения к административному исковому заявлению, просил суд установить кадастровую стоимость в размере рыночной согласно результатам судебной экспертизы.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что ООО "МГСС Недвижимость" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года, а именно в размере в размере 186 705 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 25 августа 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, общей площадью 2 933, 5 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 186 705 000 (сто восемьдесят шесть миллионов семьсот пять тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 августа 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского городского суда Лопаткина А.С.

Настоящее решение суда изготовлено в окончательной форме 17 декабря 2021 года.