Решение Московского городского суда от 21 декабря 2021 г. по делу N 3а-2489/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Лопаткиной А.С, при секретаре Кретове С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-2489/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ОРС-КАПИТАЛ" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ОРС-КАПИТАЛ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 2 427, 8 кв.м, расположенного по адресу: г* в размере 183 831 806 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 1 842, 7 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере 125 759 798 рублей, земельного участка с кадастровым номером *, площадью 990 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере 59 284 170 рублей, земельного участка с кадастровым номером *, площадью 920 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере 67 828 000 рублей, то есть в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "Консалтинг групп "ПРАЙМАУДИТ"

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 390 362 441 рубль 69 копеек, нежилого здания с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 322 897 168 рублей 64 копейки, арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого установлена в размере 94 912 567 рублей 2 копейки, земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого установлена в размере 91 232 563 рубля 6 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых зданий и земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога и арендных платежей, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца по доверенности Михайлов А.В. в судебном заседании заявленные требования в части установления кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами * и земельного участка с кадастровым номером: * уточнил и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года по результатам судебной оценочной экспертизы. Также, представитель административного истца представил заявление об отказе от иска в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

Определением Московского городского суда от 21 декабря 2021 года принят отказ ООО "ОРС-КАПИТАЛ" от административного иска в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

Представители административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Есин И.С, Калинина Е.А. в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражали относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовали о назначении повторной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилое здание с кадастровым номером *, общей площадью 2 427, 8 кв.м, расположенное по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 390 362 441 рубль 69 копеек, нежилое здание с кадастровым номером *, общей площадью 1 842, 7 кв.м, расположенное по адресу: г*, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 322 897 168 рублей 64 копейки, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости и о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из их кадастровой стоимости.

Административный истец также является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 990 кв.м, расположенного по адресу: *, что подтверждается договором аренды. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 1 января 2018 года составила 94 912 567 рублей 2 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости влияют на права и обязанности ООО "ОРС-КАПИТАЛ" как плательщика налога и арендных платежей.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка, административный истец 27 сентября 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "ОРС-КАПИТАЛ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка был представлен отчет, подготовленный ООО "Консалтинг групп "ПРАЙМАУДИТ" N 57/2021-О от 17 августа 2021 года, в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 183 831 806 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * в размере 125 759 798 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - в размере 59 284 170 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО "Институт судебных экспертиз" Цой А.Р.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 287 608 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * определена в размере 230 240 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - в размере 88 899 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Консалтинг групп "ПРАЙМАУДИТ", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки не оспаривали.

Вместе с тем, представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом АНО "Институт судебных экспертиз" Цой А.Р. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится.

Эксперт указал, что при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства в рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (п. 23 ФСО N 7). Таким образом, методология предполагает построение расчетов на рыночных данных, а не на фактических, поскольку фактически заключенные договоры могут не соответствовать рыночным ставкам.

Эксперт также пояснил, что при определении стоимости объектов исследования не учитывается влияние обременений: ипотека, аренда, так как данные виды обременений являются результатами финансовой деятельности собственника объектов исследования и не должны учитываться при определении налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество или налога на землю.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Цой А.Р. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь, сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что ООО "ОРС-КАПИТАЛ" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий и земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 27 сентября 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, общей площадью 2 427, 8 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 287 608 000 (двести восемьдесят семь миллионов шестьсот восемь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, общей площадью 1 842, 7 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: г*, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 230 240 000 (двести тридцать миллионов двести сорок тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 990 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 88 899 000 (восемьдесят восемь миллионов восемьсот девяносто девять тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 сентября 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.С. Лопаткина

Настоящее решение суда изготовлено в окончательной форме 28 декабря 2021 года.