Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2021 г. по делу N 8Г-27196/2021[88-26969/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Изоткиной И.В, судей Потеминой Е.В, Ситникова В.С, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Листопад И.Н. к Клюшниковой Е.Б. о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения

по кассационной жалобе Клюшниковой Е.Б.

на решение Коломенского городского суда Московской области от18 сентября 2019 г, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 9 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Потеминой Е.В, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

индивидуальный предприниматель Листопад И.Н. (далее по тексту - ИП Листопад И.Н.) обратилась в суд с иском к Клюшниковой Е.Б. о понуждении ответчика к заключению договора коммерческого найма жилого помещения - комнаты N, расположенной в здании по адресу: "адрес", с подписанием акта приема-передачи; при уклонении ответчика от подписания договора коммерческого найма вышеуказанного жилого помещения по истечении одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, считать договор подписанным на условиях, установленных судом.

Решением Коломенского городского суда Московской области от18 сентября 2019 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 9 июня 2021 г, исковые требования Листопад И.Н. удовлетворены.

На Клюшникову Е.Б. возложена обязанность заключить договор коммерческого найма жилого помещения - комнаты N, расположенной в здании по адресу: "адрес", с подписанием акта приема-передачи, в редакциях, изложенных в резолютивной части решения.

Судом постановлено в случае уклонения ответчика Клюшниковой Е. Б. от подписания договора коммерческого найма по истечении одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу считать договор подписанным в редакции, установленной судом.

В кассационной жалобе Клюшникова Е.Б. ставит вопрос об отмене указанных судебных постановлений как постановленных с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, применительно к части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при разрешении спора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи N/ВО, заключенного между Фондом имущества Московской области и ЗАО "Мособлстрой-3" 2 ноября 1993 г, ЗАО "Мособлстрой-3" было приобретено здание общежития по адресу: "адрес", "адрес", площадью 2 878, 2 кв.м.

25 апреля 2003 г. Клюшникова Е.Б. была вселена в жилое помещение - комнату N в общежитие по указанному адресу и зарегистрирована в нем по месту жительства. В указанном жилом помещении также зарегистрированы члены ее семьи - Клюшникова Е.О. и Клюшников И.О.

На основании соглашения об отступном от 27 августа 2018 г. ИП Листопад И.Н. приобрела право собственности на жилое помещение общей площадью 2878, 2 кв.м, расположенное по адресу: "адрес"; право собственности зарегистрировано в ЕГРН 16 октября 2018 г.

В соответствии с агентским договором от 17 октября 2018 г. ООО "Мособлстрой-3" (агент) от своего имени, но за счет принципала (ИП Листопад И.Н.) совершает все необходимые юридические и фактические действия, в том числе по приему (сбору) платы за коммерческий наем жилых помещений, расположенных в помещении по адресу: "адрес".

26 апреля 2019 г. истец направила в адрес ответчика проект договора коммерческого найма занимаемого ею жилого помещения N- N от ДД.ММ.ГГГГ, в котором изложила условия: предмет договора - одна комната N по адресу: "адрес", площадью 17, 5 кв.м.; права и обязанности сторон; размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением в сумме 7 000 руб. с учетом коммунальных услуг (кроме электроэнергии) со сроком платежа не позднее 10-ого числа, следующего за прожитым месяцем - на расчетный счет истца; ответственность сторон по договору; срок действия договора - 360 дней; условия изменения и расторжения договора; порядок урегулирования спора между сторонами договора, с предложением подписать его и вернуть в 5-дневный срок с момента его получения ответчиком.

Указанное почтовое отправление не было получено ответчиком, возвращено отправителю за истечением срока хранения.

Удовлетворяя исковые требования Листопад И.Н, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 288, 421, 445, 671, 674, 682, 690 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ), исходил из того, что Клюшникова Е.Б. до настоящего времени пользуется спорным жилым помещением, принадлежащим истцу, не имеет намерения его освобождать, в связи с чем обязанность Клюшниковой Е.Б. заключить договор коммерческого найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства по пользованию жилым помещением.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами судов нижестоящих инстанций по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Разрешая спор, суды исходили из его квалификации как спора о заключении договора (преддоговорного спора), подлежащего разрешению в судебном порядке по иску наймодателя (статьи 671, 452 ГК РФ).

Между тем, в обоснование заявленных требований ИП Листопад И.Н. ссылалась на то, что ответчик проживает в спорном жилом помещении и зарегистрирована в нем с 2003 г, не имеет намерения освободить спорное помещение, в этой связи, по мнению истца, обязанность ответчика заключить договор найма вытекает из добровольно принятого на себя обязательства по пользованию спорным жилым помещением.

Исходя из обоснования заявленных ИП Листопад И.Н. исковых требований, юридически значимыми и подлежащими выяснению обстоятельствами по настоящему делу являлись, в том числе, определение условий проживания ответчика в спорном жилом помещении до приобретения истцом права собственности на него, квалификация правоотношений, возникших между прежним собственником жилого помещения и ответчиком, а также наличие оснований для заключения договора коммерческого найма жилого помещения в предложенной его новым собственником редакции.

Между тем, указанные обстоятельства судами нижестоящих инстанции должным образом не устанавливались.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Принимая решение об удовлетворении иска, суды не указали какую-либо норму Гражданского кодекса Российской Федерации либо иного федерального закона, возлагающую на ответчика обязанность по заключению договора коммерческого найма спорного жилого помещения, а также не установили наличие оснований, по которым ответчик как наниматель обязана заключить предложенный истцом договор коммерческого найма, которым изменяются ранее согласованные с прежним собственником условия проживания в спорном жилом помещении при том, что в силу статьи 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Необходимость упорядочить сложившиеся договорные отношения в виде подписания обеими сторонами одного письменного документа не предусмотрено в качестве обстоятельства, в силу которого ответчик обязан заключить такой договор на условиях, отличных от ранее согласованных с прежним собственником спорного жилого помещения.

При этом основания изменения договора предусмотрены положениями статьи 450 ГК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

Ввиду изложенного выводы судов нижестоящих инстанций о наличии правовых оснований для удовлетворения иска ИП Листопад о понуждении ответчика к заключению договора коммерческого найма жилого помещения нельзя признать законными, они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, без учета всех юридически значимых обстоятельств по данному делу.

Согласно части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", действующего на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции).

Аналогичное положение содержится в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N16 от 22 июня 2021 г. "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции".

Поименованные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда РФ судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права не устранены.

С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и подлежащими применению нормами материального и процессуального закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 9 июня 2021 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи