Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2021 г. по делу N 8Г-27818/2021[88-28825/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А, судей Омаровой А.С. и Шароновой Е.С, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Константиновой Екатерины Александровны к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент" осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом "Доступное жилье" под управлением общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент", коммерческому банку "Европейский трастовый банк" в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" о признании права собственности, снятии обременения, по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент" осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом "Доступное жилье" под управлением общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ВЕЛЕС Менеджмент" на решение Калужского районного суда Калужской области от 19 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 12 июля 2021 года, заслушав доклад судьи Омаровой А.С, выслушав Бангаева М.В, Земскова Я.Ю, представителей истца по доверенности, возражавших против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Константинова Е.А. обратилась в суд с иском к ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ "Доступное жилье" под управлением ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент", ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов", уточнив его, просила признать за Константиновой Е.А. права собственности на земельный участок площадью 689 кв.м, с кадастровым номером N; обязать ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" осуществить действия по снятию обременений в виде: ипотеки от 02 августа 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный номер N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N N, ипотеки от 03 августа 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный номер N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N 19/11-2, а также ипотеки от 09 января 2014 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный номер N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 17 декабря 2013 года N 60/13-3, с указанного земельного участка; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 100 руб.; взыскать с ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 19 марта 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 12 июля 2021 года исковые требования удовлетворены, постановлено:

признать право собственности за Константиновой Е.А. в отношении земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 689 кв.м, адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Калужская область, Ферзиковский район, с. Воскресенское, с кадастровым номером N;

обязать ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" осуществить действия по снятию обременения в виде ипотеки от 02 августа 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный номер N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N, в виде ипотеки от 02 августа 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный номер N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N 16/12-3; ипотеки от 03 августа 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный номер N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N N, а также ипотеки от 09 января 2014 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ" (регистрационный номер N) на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 17 декабря 2013 года N N с земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 689 кв.м, адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Калужская область, Ферзиковский район, с. Воскресенское, с кадастровым номером N

взыскать с ЗАО КБ "ЕТБ" в лице ГК "Агентство по страхованию вкладов" в пользу Константиновой Е.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.;

взыскать с ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ "Доступное жилье" под управлением ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" в пользу Константиновой Е.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 100 руб.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить постановленные судебные акты, как незаконные, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таких нарушений по настоящему делу допущено не было.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 20 июня 2017 года между Константиновой Е.А. (покупатель) и Селивановой Н.В, действующей на основании доверенности N от 02 февраля 2015 года, ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Доступное жилье" в лице агента ООО "Жилищный вопрос", в лице генерального директора Селивановой Н.В, действующего на основании агентского договора NВМ- 015/ДЖ от 21 июля 2016 года, (исполнитель), был заключен договор намерения покупки жилого дома и земельного участка, по условиям которого исполнитель обязался передать в собственность, а покупатель оплатить объект недвижимости - земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 689 кв.м, адрес земельного участка: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Калужская область, Ферзиковский район, с. Воскресенское, с кадастровым номером 40:22:060401:1809 и жилой дом, назначение: жилой, 1-этажный, обшей площадью 85, 3 кв.м, адрес объекта: "адрес", объект незавершенного строительства, в состав которого входит фундамент, несущие стены из пеноблока, составная двутавровая балка.

По условиям данного договора стороны определили стоимость участка 360 000 руб, дома - 140 000 руб, цену договора - 500 000 руб. Покупатель обязался в срок не позднее 30 августа 2018 года заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости.

На основании раздела 5 исполнитель обязался подготовить все документы на объект недвижимости, вывести земельный участок из залога, оформить жилой дом на земельном участке для регистрации покупателю.

На основании раздела 7 стороны определили порядок оплаты договора - в день заключения договора покупатель оплачивает задаток 100 000 руб, сумму 400 000 руб. покупатель оплачивает по основному договору купли - продажи.

27 августа 2018 года между Константиновой Е.А. и ООО "Жилищный вопрос" в лице генерального директора Селивановой Н.В. был заключен договор намерения покупки жилого дома и земельного участка, по тем же условиям и относительного тех же объектов недвижимости, стоимость которых составляет 500 000 руб, с условиями оплаты: 100 000 руб. выплачивается задаток по приходному ордеру N 438 от 27 августа 2018 года, 400 000 руб. - перечисление по основному договору не позднее 30 сентября 2018 года на расчетный счет исполнителя, указанный в реквизитах настоящего договора.

Согласно квитанциям N 438 от 27 августа 2018 года, N 474 от 07 сентября 2018 года, N 548 от 24 сентября 2018 года денежные средства по договору намерения покупки спорных жилого дома и земельного участка были внесены Константиновой Е.А. в полном объеме.

Строительство домов осуществлялось в рамках заключенных ООО "ДомСтройРегион" (инвестор) и ЗАО "Управляющая компания Коллективные инвестиции" Д.У. ЗПИФ "Доступное жилье" (соинвестор) инвестиционных договоров от 23 декабря 2011 года, 25 апреля 2012 года и 12 февраля 2013 года, по условиям которых соинвестор обязался профинансировать инвестиционный проект, а инвестор своими силами или за счет третьих лиц осуществить мероприятия по строительству и вводу в эксплуатацию объектов.

ЗАО "Управляющая компания Коллективные инвестиции" Д.У. ЗПИФ "Доступное жилье" (арендодатель) и ООО "ДомСтройРегион" (арендатор) заключали в 2012, 2013 и 2014 годах договоры аренды земельных участков для строительства и обслуживания объектов.

20 сентября 2013 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N, 12 ноября 2013 года администрацией МР "Ферзиковский район" был присвоен адрес земельному участку - "адрес".

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок принадлежит на праве собственности ответчику ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У.ЗПИФ "Доступное жилье", находится в залоге у ЗАО КБ "ЕТБ".

Обременение спорного земельного участка в виде залога было установлено на основании договора о последующем залоге (ипотеке) недвижимого имущества от 15 июля 2013 года N 16/12-3 и N 60/13-3 от 17 декабря 2013 года и N 19/11-2 от 15 июля 2013 года в пользу ЗАО КБ "ЕТБ".

ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У.ЗПИФ "Доступное жилье", возражая против удовлетворения исковых требований, ссылалось на отсутствие у агента - ООО "Жилищный вопрос" полномочий на заключение договора купли-продажи без предварительного согласования с принципалом на отсутствие полномочий на получение агентом денежных средств.

Как следует из материалов дела, 21 июля 2016 года между ООО "УК ВЕЛЕС Менеджмент" Д.У.ЗПИФ "Доступное жилье" - принципал и ООО Жилищный вопрос" в лице генерального директора Селивановой Н.В. - игент был заключен агентский договор, по условиям которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательства за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала действия, направленные на поиск потенциальных покупателей, представление интересов принципала при организации показа объектов недвижимости потенциальным покупателям, заключение договоров купли-продажи с покупателями в отношении объектов, совершение действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объекты к найденным агентом покупателям, в том числе, но не ограничиваясь подачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объект, получение документов после окончания государственной регистрации перехода права и передача полученных документов принципалу.

Согласно пунктам 2.1.4, 2.1.5, 2.1.13 агент обязался осуществлять поиск потенциальных покупателей, до подписания от имени принципала договора направить его проект на согласование уполномоченному представителю принципала по электронной почте, после получения от принципала согласованного проекта соответствующего договора купли- продажи подписать договор в течение 3 рабочих дней со своей стороны и обеспечить его подписание у покупателя, в договоре купли-продажи с покупателем указывать банковские реквизиты принципала.

Пунктами 2.3.1, 2.3.3, 2.3.8 договора предусмотрены обязанности принципала: предоставлять агенту все необходимые сведения и документы для поиска покупателей и заключения договоров, документы на право собственности на объекты, предоставлять агенту необходимые полномочия для исполнения договора, оформив соответствующей доверенностью, самостоятельно согласовывать с покупателем существенные условия договора, получать от покупателей денежные средства по договору.

2 февраля 2015 года ООО "ДомСтройРегион" выдана удостоверенная нотариусом доверенность на имя Селивановой Н.В, Елецкой О.М, Блика Л.С. на предоставление общества во всех учреждениях и организациях, в том числе в ФБУ "Кадастровая палата" и в Росреестре по вопросам регистрации права на недвижимое имущество, перехода права, получения документов и другие полномочия.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 24 ноября 2017 года ООО "ДомСтройРегион" признано банкротом, в отношении него ведена процедура конкурсного производства.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями статей 309, 454, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", с учетом установленных по делу обстоятельств, а также положений указанных норм и разъяснений по их применению, поскольку заключенный сторонами договор фактически является договором купли-продажи объектов недвижимости с условием о предварительной оплате, принимая во внимание, что со стороны Константиновой Е.А. обязательства по оплате договора исполнены в полном объеме, пришел к выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности в отношении спорных объектов недвижимости.

Суд первой инстанции, дав оценку имеющимся в деле доказательствам, содержанию агентского договора от 21 июля 2016 года, объяснениям Селивановой Н.В. в суде первой инстанции, о том, что 7 сентября 2016 года уполномоченному представителю принципала - Осипову Д.Б. она направляла письмо о согласовании договора с истцом и его цены, которые были им согласованы, пришел к выводу об отсутствии основания полагать, что при заключении сделок Константинова Е.А. знала или должна была знать об ограничении полномочий агента в части продажи спорного имущества.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность решения районного суда, отклонил доводы апелляционной жалобы о том, что агентский договор не содержал прав и полномочий агента на получение от третьих лиц денежных средств в счет оплаты за объекты недвижимости, об отсутствии полномочий у ООО "Жилищный вопрос" на заключение договора о намерении покупки жилого дома и земельного участка, исходя из фактически установленных судом первой инстанции обстоятельств о заключении договоров, их взаимного исполнения, и согласования ответчиком цены заключенного с истцом договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемых судебных актах.

Доводы кассационной жалобы о необоснованном удовлетворении требований, приведенные заявителем повторяю его правовую позицию по делу, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают нарушений норм права, повлиявших на исход дела, и не являются основанием для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных актов.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Судебными инстанциями заключенный сторонами договор квалифицирован как договор купли-продажи объектов недвижимости с условием о предварительной оплате. Принимая во внимание, что со стороны Константиновой Е.А. обязательства по оплате договора исполнены в полном объеме, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности в отношении объекта недвижимости.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами судов первой и апелляционной инстанций, о неполноте и ненадлежащей оценке доказательств по делу, неправильном определении обстоятельств дела, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, выражают субъективное отношение к содержанию судебных актов, направлены на иную оценку исследованных доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела, законных оснований к которой судебная коллегия с учетом требований части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не усматривает. Данные доводы подлежат отклонению как не нашедшие подтверждения и не содержащие обстоятельств, закрепленных в части 1 статьи 379.7 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Калужского районного суда Калужской области от 19 марта 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 12 июля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи