Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 19 января 2022 г. по делу N 8Г-19644/2021[88-954/2022-(88-22543/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Медведкиной В.А, судей Нестеровой А.А, Петровой Ю.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гореловой Р.В. к администрации ГО "Город Калининград" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, по кассационной жалобе Николаевой Е.К. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 2 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 9 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Нестеровой А.А, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Горелова Р.В. обратилась в суд с иском к администрации ГО "Город Калининград", указав, что является инвалидом 3 группы по общему заболеванию, является нуждающейся в жилых помещениях, принята на соответствующий учет и в этой связи имеет право на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства. 10 августа 2018 года она обратилась в администрацию города с заявлением о предварительном согласовании предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, в чем ей было отказано. Такой отказ обжалован в суд и решением Центрального районного суда г. Калининграда от 11.12.2018 отказ Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" от 12.09.2018 в предварительном согласовании предоставления земельного участка с кадастровым номером 22 по проекту межевания территории в границах улиц Крылова-Фурманова-внутриквартальных проездов в Ленинградском районе города Калининграда признан незаконным, на Комитет возложена обязанность повторно рассмотреть ее заявление.

25 октября 2019 года истцом получен проект договора аренды земельного участка от 11.10.2019 N 217/2019-а, условия которого содержащиеся в пунктах 5.1, 6.1, 7.6 не соответствуют требованиям закона, а в части стоимости права аренды земельного участка являются кабальными, поскольку предусматривают оплату арендатором денежных средств за данное право в размере 2628000 руб.

Ссылаясь на то, что ее семья признана малоимущей, истец в установленный законом 30-дневный срок обратилась в администрацию с заявлением о рассмотрении протокола разногласий к проекту договора N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по указанным выше основаниям, указав, что в силу статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды устанавливается в размере ежегодной арендной платы либо в размере не менее 1, 5 % кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая, что для граждан, имеющих право первоочередное или внеочередное обеспечение землей, не урегулирован порядок определения стоимости права на заключение договора аренды, полагала, что по аналогии подлежат применению нормы статей 39.7, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако в удовлетворении ее просьбы ответчиком было отказано, в связи чем истец просила обязать ответчика заключить с ней договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:130409:290 площадью 613 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет с установлением стоимости права заключение договора аренды в размере 1, 5% кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 11.10.2019.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 2 декабря 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 9 июня 2021 года, в удовлетворении исковых требований Гореловой Р.В. отказано.

В кассационной жалобе Горелова Р.В. просит отменить названные судебные акты как незаконные.

В кассационной жалобе заявитель продолжает ссылаться на доводы и основания предъявленного иска. Учитывая, что Правила определения размера арендной платы, порядка условий их внесения в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предоставляемых в аренду без торгов администрацией города не утверждены, полагает, что в этой ситуации возможно применение по аналогии закона положений статей 39.7, 39.11 Земельного кодекса Российской федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основание по доводам кассационной жалобы усматриваются.

Как следует из судебных постановлений и материалов дела, Горелова Р.В. является инвалидом третьей группы по общему заболеванию, инвалидность установлена бессрочно.

ДД.ММ.ГГГГ истец принята на учет нуждающихся в жилых помещениях. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из распоряжения КМИ и ЗР АГО от ДД.ММ.ГГГГ N/р-КМИ.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 11.12.2018 отказ Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" N/угр 28-3693 от ДД.ММ.ГГГГ в предварительном согласовании предоставления истцу земельного участка был признан незаконным, на Комитет возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Гореловой Р.В.

Во исполнение решения суда администрацией в октябре 2019 года в адрес истца был направлен договор аренды (проект договора) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N-а, по условиям которого цена права аренды участка определена в соответствии с отчетом ООО "РАО Оценка-Экспертиза" и составляет 2628000 руб. (пункт 5.1 проекта договора).

Согласно пункту 6.1 проекта договора арендатор уплачивает арендодателю цену права аренды земельного участка в размере 2628000 руб. при подписании настоящего договора.

Пунктом 7.5 проекта договора установлено, что для лиц, указанных в подпункте 3 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, установленного решением городского Совета депутатов Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ N "Об установлении на территории города Калининграда земельного налога" (в действующей редакции) Ставка земельного налога на 2019 год составляет 0, 3%.

20 ноября 2019 года на такой договор истцом представлен проект разногласий, в котором выражено несогласие с размером права аренды, содержится ссылка на применение положений статей 39.7, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и определении стоимости этого права по аналогии в размере 1, 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Ответом администрации от 20 января 2020 года такой протокол разногласий не согласован, предложено заключить договор аренды на указанных в нем условиях.

Истец выражала несогласие с размером стоимости права аренды участка с кадастровым номером N, определенного ООО "РАО "Оценка-Экспертиза", в связи с чем на основании определения суда была проведена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО "Декорум" N от ДД.ММ.ГГГГ размер рыночной стоимости права аренды земельного участка определен в размере 2670000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходил из того, что правовые основания к удовлетворению иска Гореловой Р.В. отсутствуют.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции резюмировал, что поскольку истцу Гореловой Р.В. земельный участок предоставляется в аренду без торгов, оснований для применения положения статей 39.7, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется, так как в рамках настоящего спора истцом оспаривается не размер арендных платежей, а цена права аренды земельного участка. Кроме того, признавая верным вывод суда первой инстанции об отнесении истца Гореловой Р.В. к категории граждан, имеющих право на первоочередное приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства в соответствии с положениями статьи 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", и необходимости предоставления ей земельного участка в аренду без проведения торгов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что такое предоставление земельного участка возможно лишь за плату, а несогласие истца с размером стоимости права аренды не является основанием для признания условий договора в этой части не основанными на законе по мотиву кабальности.

Между тем судами первой и апелляционной при рассмотрении дела не учтено следующее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства предоставляется инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов.

Лица, относящиеся к данной категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до ДД.ММ.ГГГГ) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Из разъяснений, изложенных в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными.

Таким образом, для тех ситуаций, когда торги на право заключения договора аренды не проводились, плата за право заключения договора аренды должна рассматриваться как часть арендной платы, следовательно, когда арендная плата относится к регулируемым ценам, то взимание платы за право заключения договора будет изменять регулируемую цену. Соответственно, при проведении торгов плата за право заключения договора частью арендной платы не является и потому может взиматься, даже если арендная плата является регулируемой ценой.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Учитывая, что истец Горелова Р.В. обладает правом на первоочередное приобретение земельного участка, предусмотренным статьей 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", без проведения торгов, то размер арендной платы за земельный участок должен определяться в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Однако при вынесении судебного решения суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, оставил без внимания то обстоятельство, что земельный участок предоставляется Гореловой Р.В. администрацией городского округа "Город Калининград" без проведения торгов, при этом проект договора аренды земельного участка предусматривает ничтожное условие о взимании с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право аренды.

При таких обстоятельствах вынесенные судебные постановления не отвечают требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 9 июня 2021 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 9 июня 2021 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи