Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 января 2022 г. по делу N 66а-105/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н, судей Пономаревой Е.И, Харебиной Г.А, при помощнике судьи Давыдовой М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1493/2021 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 4 октября 2021 г, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "К.Л.Т. и Компания" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "К.Л.Т. и Компания" (далее - ООО "К.Л.Т. и Компания") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, в котором с учетом уточнений, просило установить по состоянию на 1 января 2018 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 967 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере рыночной.

В обоснование требований общество указало на нарушение его прав как арендатора, поскольку используемая для исчисления арендной платы кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 г. распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 г. N 40557 в размере 98 480 527, 43 рублей, не соответствует его реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО " "данные изъяты"" N 2009041 от 23 ноября 2020 г.

Решением Московского городского суда от 4 октября 2021 г. административные исковые требования ООО "К.Л.Т. и Компания" удовлетворены, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. в размере его рыночной стоимости 65 852 651 рублей, с ООО "К.Л.Т. и Компания" в пользу ООО " "данные изъяты"" взысканы расходы на оплату услуг эксперта в размере 100 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным решением, Департамент городского имущества города Москвы подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по административному делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме и назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что противоречит нормам материального права вывод суда о том, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности. Административный истец не вправе продать арендованный им земельный участок, в отношении которого имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции. Административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка, которая является нормативно установленной. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости, в случае дальнейшего предъявления требований о выкупе цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на спорном земельном участке недвижимости является нормативно установленной, а изменение размера аренды на основании договора аренды в сторону ее увеличения не нарушает права и законные интересы административного истца.

Не могло быть положено в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы как не соответствующее требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку итоговый результат рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует рынку города Москвы по району расположения объекта исследования на дату оценки; не применена корректировка на обеспеченность при оценке здания, расположенного на спорном земельном участке; при расчёте арендной ставки в рамках доходного подхода не проведена корректировка относительно красной линии для объектов-аналогово N1 и N4; итоговый результат рыночной стоимости здания, расположенного на оцениваемом земельном участке, не соответствует рынку. Судом первой инстанции необоснованно отклонено ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Письменных возражений относительно апелляционной жалобы административным истцом не представлено.

Представители административного истца, Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя или об отложении рассмотрения дела не направляли.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что лица, участвующие в административном деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 16 августа 1999 г. N М-01-014765 ООО "К.Л.Т. и Компания" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 967 кв.м, расположенного по адресу: г. "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов, характерных для населённых пунктов.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованного выше объекта недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 г. N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г." и по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 98 480 527, 43 рублей.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО " "данные изъяты"" N 2009041 от 23 ноября 2020 г. по состоянию на 1 января 2018 г.

В связи с наличием ходатайства со стороны административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО7. от 20 августа 2021 г. было установлено наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 65 852 651 рублей.

Определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования отвечает понятию рыночной стоимости, приведенному в статье в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет длительный стаж экспертной работы, диплом о прохождении профессиональной переподготовки, является членом в саморегулируемой организации оценщиков, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка земельных участков в г. Москве, определен сегмент рынка объекта исследования, для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. В приведенных в заключении расчетах приведены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Доводы жалобы аналогичны доводам, которые проверялись судом первой инстанции и справедливо с учетом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.

На все представленные по административному делу замечания (совпадающие с доводами апелляционной жалобы) экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений административного ответчика о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о неверно избранном способе защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Довод апеллянта о том, что административный истец не является собственником земельного участка, предоставленного в аренду, в связи с чем не может осуществить его продажу по рыночной цене, не является основанием к отмене принятого судом решения, поскольку указанное обстоятельство не является препятствием для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

В силу предписаний статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды земли, не являясь обладателем вещного права на земельный участок, административный истец как арендатор приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

По смыслу приведенных норм права с учетом соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации юридическое лицо, владеющее земельным участком на праве аренды, обязано оплачивать пользование землей в виде арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая при наличии оснований может быть пересмотрена по заявлению арендатора в судебном порядке.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации неприменимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Таким образом, арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Доводы об обратном основаны на ошибочном понимании норм материального права.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статей 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.

Так, вопреки доводам жалобы Департамента городского имущества города Москвы, в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по своим количественным и качественным характеристикам, находятся в среднем диапазоне стоимости. В отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки. Расположение объектов-аналогов и объекта исследования относительно "красной линии" не является значимым ценообразующим фактором для зданий офисного назначения. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. Методология оценки экспертом не нарушена. Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении. Административным ответчиком не представлено полной выборки по предложениям о продаже объектов недвижимости, поэтому представленное аналитическое значение невозможно проверить. Эксперт при расчёте подобрал 5 сопоставимых аналогов, что является достаточным для точного анализа и определения стоимости объекта недвижимости.

Несогласие с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении по административному делу повторной судебной оценочной экспертизы не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку отражает лишь отношение подателя апелляционной жалобы к разрешению судом первой инстанции ходатайства и не указывает на ошибочность выводов суда по существу.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя Департамента городского имущества города Москвы, содержащемуся в апелляционной жалобе, судебная коллегия также не усмотрела, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой апелляционная инстанция полностью соглашается.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 4 октября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи