Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 января 2022 г. по делу N 66а-43/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Печуриной Ю.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чемодановой Т.Л. рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-858/2021 (УИД N) по административному исковому заявлению Мавроматидис Еврипида Мильтиадовича об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 6 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Печуриной Ю.А, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Мавроматидис Е.М. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного относительно ориентира по адресу: "адрес" по состоянию на 25 июня 2020 года в размере его рыночной стоимости - 4 558 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости над его рыночной стоимостью приводит к завышенной стоимости уплачиваемых арендных платежей.

Решением Ставропольского краевого суда от 6 октября 2021 года заявленные требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 25 июня 2020 года в размере его рыночной стоимости - 5 587 000 рублей.

Не согласившись с решением суда, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда полностью, ссылаясь на то, что результаты судебной экспертизы не отвечают требованиям обоснованности и достоверности. Заключение эксперта выполнено с нарушением требований федеральных стандартов оценки.

Представитель истца в своих возражениях на поданную апелляционную жалобу указал, что КУМИ г. Ставрополя не приведены доказательства и сведения о наличии более сопоставимых по площади объектов - аналогов и их необоснованном применении экспертом, в части неправильного применения корректировок. Просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От эксперта Захаръящева В.А, проводившего судебную экспертизу, в материалы дела поступили письменные пояснения по каждому доводу апелляционной жалобы в части несоответствия заключения судебной экспертизы законодательству Об оценочной деятельности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Аксельрод А.В. просила решение Ставропольского краевого суда от 6 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 03 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитывается из кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с чем, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что обращение истца в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Мавроматидис Е.М. на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N, площадью 5 611+/-26 кв.м, вид разрешенного использования: для продолжения строительства объектов производственного назначения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: "адрес" (договор аренды (субаренды) N от 11 августа 2020 года, срок аренды 49 лет по 10 августа 2069 года, номер государственной регистрации N, 15 октября 2020 года).

В соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество", результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года.

Впоследствии кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости ГБУ СК "Ставкрайимущество" N 127 от 6 июля 2020 года в размере 13 826 289.54 рублей по состоянию на 25 июня 2020 года.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО Консалтинговая компания "АРГУС" N от 20 ноября 2020 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 июня 2020 года составила 4 558 000 рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края, созданную приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1312 от 26 декабря 2019 года, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО ОК "Эксперт" ФИО4 от 25 марта 2021 года N-ОК рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 июня 2020 года определена в размере 5 587 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы ООО ОК "Эксперт" ФИО4 от 25 марта 2021 года N в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Участники процесса не присутствовали при производстве судебной экспертизы.

Осмотр объекта оценки осуществлен экспертом 5 февраля 2021 года. Его идентификация проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела.

Эксперт сопоставил информацию, содержащуюся в материалах административного дела, с данными, полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestp.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр rosreestp.ru и другие.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости города, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами - аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (метод сравнения продаж). При этом, эксперт обосновал отказ от применения других подходов и методов оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Учитывая изложенное, в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ заключение судебной экспертизы сомнений в достоверности у суда апелляционной инстанции не вызывает.

По доводам апелляционной жалобы экспертом ФИО4 представлены письменные пояснения, которые исследованы судебной коллегией и приобщены в материалы дела.

По мнению судебной коллегии, пояснения эксперта ФИО4 внесли ясность по доводам апелляционной жалобы и исключили необходимость назначения по делу повторной судебной экспертизы, в виду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о наличии предусмотренных законом оснований для частичного удовлетворения административного иска.

В остальном доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ безусловных оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 6 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий Д.И. Гылкэ

Судьи А.С. Катанаева

Ю.А. Печурина