Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2021 г. по делу N 33-41485/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Максимовой Е.В., судей Лагуновой О.Ю., Вьюговой Н.М., при секретаре Гаар Ю.Е., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Максимовой Е.В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Пятышина П.И. по доверенности Нечаева П.В. на решение Черемушкинского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ., которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Пятышина П. И. к Михайлову Д.В. о регистрации перехода права собственности, обязании передать квартиру, взыскании судебных расходов - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец Пятышин П.И. обратился в суд с иском к ответчику Михайлову Д.В. о регистрации перехода права собственности, обязании передать квартиру, взыскании судебных расходов, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:... На момент заключения договора квартира находилась в залоге у Кальковой А.М, согласно договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. и договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ... Продавец обязался погасить задолженность перед залогодержателем и прекратить обременение до перехода права собственности на покупателя. Согласно п.4 договора продажная стоимость квартиры определена сторонами в размере 10000000 рублей, из них: сумму в размере 2000000 рублей покупатель уплачивает продавцу в день подписания договора, сумму в размере 4350000 рублей покупатель уплачивает продавцу в день подписания договора, а продавец обязуется уплатить указанную сумму Кальковой А.М. для погашения основного долга и процентов по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. и договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 3650000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу в течении 1 дня после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Расчет по указанной сумме производится с использованием банковского сейфа.

ДД.ММ.ГГГГ. покупатель передал продавцу в счет уплаты по договору денежную сумму в размере 6350000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ. покупателем, продавцом и АКБ "Форма-Банк" (АО) заключен договор N... и N... аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями для проведения окончательных расчетов по договору. ДД.ММ.ГГГГ. представителем покупателя подано заявление о регистрации права собственности на объект недвижимости. Одновременно с этим подано заявление о погашении обременения в виде залога Кальковой А.М. ДД.ММ.ГГГГ. истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, по причине подачи ответчиком заявления о невозможности государственной регистрации перехода права на принадлежащий ему объект недвижимости без его личного участия. Квартира ответчиком истцу до настоящего времени не передана.

Истец просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу:., общей площадью 58, 6 кв.м. с кадастровым номером N... от Михайлова Д.В. к Пятышину П.И. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ... Обязать Михайлова Д.В. передать Пятышину П.И. квартиру, расположенную по адресу:.., общей площадью 58.6 кв.м с кадастровым номером N... Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 600 рублей.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.

Представитель истца в судебное заседание явился, требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснил, что со стороны истца имеют место мошеннические действия, в банковскую ячейку три миллиона заложены не были. Полученные денежные средства ответчик готов вернуть.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец Пятышин П.И, в лице представителя по доверенности Нечаева П.В, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов изложенных в решении суда обстоятельствам по делу.

Истец Пятышин П.И, его представитель Тагирова Р.М. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержали.

Ответчик Михайлов Д.В, его представитель Медведева Н.Н. в суд апелляционной инстанции явились, в удовлетворении жалобы просили отказать, с решением суда согласны.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно разъяснений, содержащихся в абз. 2, 3 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно п. 63 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом Пятышиным П.И. и ответчиком Михайловым Д.В. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу:... (л.д.14).

Согласно п.4 договора продажная стоимость квартиры определена сторонами в размере 10 000 000 рублей, из них: сумму в размере 2 000 000 рублей покупатель уплачивает продавцу в день подписания договора, сумму в размере 4 350 000 рублей покупатель уплачивает продавцу в день подписания договора, а продавец обязуется уплатить указанную сумму Кальковой А.М. для погашения основного долга и процентов согласно договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. и договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 3 650 000 рублей покупатель обязуется уплатить продавцу в течении 1 дня после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

В соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Михайлов Д.В. получил от Пятышина П.И. денежную сумму в размере 6 350 000 рублей за проданную квартиру по адресу:... (л.д.17).

ДД.ММ.ГГГГ. покупателем, продавцом и АКБ "Форма-Банк" (АО) заключены договора N... и N... аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями для проведения окончательных расчетов по договору.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ. государственная регистрация права приостановлена по причине подачи ответчиком заявления о невозможности государственной регистрации перехода права на принадлежащий ему объект недвижимости без его личного участия.

Как установлено судом, получение денежных средств ответчиком в размере 6 350 000 рублей сторонами не оспаривалось.

Как следует из акта вскрытия индивидуального банковского сейфа от ДД.ММ.ГГГГ, произведено вскрытие индивидуального банковского сейфа N... предоставленного в аренду Михайлову Д.В, Пятышину П.И. по договору аренды индивидуального банковского сейфа N... от ДД.ММ.ГГГГ.г, в котором обнаружены денежные средства в размере 50 000 рублей.

Разрешая спор и отказывая истцу в иске, суд исходил из того, что Пятышин П.И. не исполнил своих обязательств по договору купли-продажи квартиры, истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств в подтверждение факта исполнения обязательства по оплате недвижимости, а ответчиком исполнения обязательства по передачи квартиры, а именно: документов подтверждающих оплату 3 650 000 рублей и передаточного акта.

С выводами суда об отказе в удовлетворении иска судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

В обоснование причины подачи заявления о приостановлении государственной регистрации перехода права, Михайлов Д.В. ссылается на то обстоятельство, что продавцом в ячейку была заложена сумма в размере 50000 руб, а не 3 650 000 рублей, как это предусмотрено условиями договора.

Закладка денежных средств покупателем в сейф осуществлялась в присутствии продавца, что не оспаривалось сторонами и также следует из условий договора аренды индивидуального банковского сейфа от ДД.ММ.ГГГГ., согласно п.5.1 которого Арендатор 1 и Арендатор 2 договорились о том, что после совместной закладки предмета вложения доступ к сейфу осуществляется при соблюдении следующих условий: с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. одноразовый доступ к сейфу предоставляется исключительно Арендатору 2 (т.е. продавцу) и/или его представителю при условии предъявления оригинала договора купли-продажи с отметкой о регистрации права, а с ДД.ММ.ГГГГ. и до окончания срока действия договора доступ к сейфу имеет Арендатор 1 (покупатель).

ДД.ММ.ГГГГ. на основании заявления продавца Управлением Росреестра приостановлена регистрация перехода права, на указанную дату доступ к банковской ячейке Пятышин П.И. не имел, забрать деньги из ячейки не мог, вскрытие индивидуального банковского сейфа было произведено сотрудниками банка ДД.ММ.ГГГГ, таким образом по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ. Михайлов Д.В. знал о том, что в ячейке находится сумма в размере 50000 рублей, более того, коллегия полагает, что Михайлов Д.В. и на дату подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности - ДД.ММ.ГГГГ. знал о том, что в ячейку заложена сумма в размере 50000 рублей, поскольку лично присутствовал при их закладки, еще до вскрытия банковского сейфа об этом утверждал, между тем данные обстоятельства не препятствовали ему сдать договор купли-продажи на регистрацию. Указанное дает коллегии основания полагать о наличии между сторонами иной договоренности по факту оплаты стоимости квартиры, либо взаимозачете неких существующих между ними денежных обязательств.

При подачи заявления о регистрации перехода права на объект недвижимости на имя Пятышина П.И, одновременно было подано заявление о погашении обременения в виде залога Кальковой А.М.

В результате таких действий Михайлова Д.В, последний за счет денежных средств Пятышина П.И. погасил свой долг перед Кальковой А.М, снял обременение в виде залога, однако обязательства продавца не исполнил, в том числе до настоящего времени денежные средства, полученные от Пятышина П.И. в размере 6 350 000 руб, последнему не вернул, несмотря на то, что коллегией предлагалось ответчику внести указанную сумму до рассмотрения спора по существу на депозит нотариуса или Управления Судебного департамента г.Москвы.

Кроме того, коллегия отмечает, что согласно условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., обязательства покупателя уплатить продавцу сумму в размере 3 650 000 руб. наступает в течение 1 (одного) дня после регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра. В связи с чем доводы стороны ответчика о неисполнении Пятышевым П.И. обязательств по договору, что, по его мнению, повлекло за собой принятие решения о приостановлении регистрации права, нельзя признать обоснованными.

ДД.ММ.ГГГГ. Пятышиным П.И. на счет Управления Судебного департамента в г.Москве внесен обеспечительный взнос по настоящему делу в размере 3650000 руб. (л.д.61 т.2).

На основании изложенного, коллегия приходит к выводу об установлении факта недобросовестного уклонения ответчика от государственной регистрации, а его нежелание исполнять свои обязательства по договору (передать за плату квартиру истцу), не отрицаются им самим.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали законные основания для отказа в удовлетворении требований истца.

Таким образом, суд первой инстанций неправильно установили фактические обстоятельства дела, не применил пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно истолковал абзац 3 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", что является основанием для отмены обжалуемого решения и принятия нового судебного акта об удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Черемушкинского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. отменить. Постановить по делу новое решение.

Исковые требования Пятышина П. И. удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: г... от Михайлова Д. В. на Пятышина П. И. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ...

Обязать Михайлова Д.В. передать Пятышину П. И. квартиру по адресу:...

Взыскать с Пятышина П. И. в пользу Михайлова Д.В. денежные средства в размере 3 650 000 рублей, размещенные Пятышиным П.И. на депозитном счете Управления Судебного департамента в г.Москве по платежному поручению N... от ДД.ММ.ГГГГ...

Председательствующий:

Судьи: