Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 02 декабря 2021 г. по делу N 33-43203/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Пашкевич А.М., судей фио, фио

при помощнике судьи Фурманове П.С, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело N 2-2445/2021 по апелляционной жалобе истца Мекшуна Д.Н. на решение Кунцевского районного суда адрес от 10 июня 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Мекшун Д.Н. к ООО "Архитектурно-Строительный Альянс" об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Мекшун Д.Н. обратился с исковым заявлением к ООО "Архитектурно-Строительный Альянс" о взыскании сумма в счет уменьшения покупной цены земельного участка площадью 1 000 кв. м. по адресу: адрес, кадастровый номер 50:21:0000000:40855 по договору купли-продажи от 02.11.2018г.

В обоснование требований указал, что 02.11.2018г. между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1 000 кв. м. с кадастровым номером 50:21:0000000:40855 по указанному адресу. Со стороны истца обязанность по оплате земельного участка была выполнена в полном объеме. адрес передан истцу в соответствии с актом приема-передачи от 23.11.2018г. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. До заключения договора представители ответчика ознакомили истца с выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости, а также с протоколом внеочередного общего собрания участников. В представленной выписке из ЕГРН сведений о расположении участка в границах зоны охраны объекта культурного наследия не имелось. адрес относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "Объекты придорожного сервиса". При заключении договора от ответчика были получены необходимые заверения о возможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. В частности, ответчик гарантировал отсутствие каких-либо запрещений в отношении участка. Однако после заключения и исполнения договора, 05.03.2019 г. собственником земельного участка получен Градостроительный план земельного участка, из которого следует, что большая часть приобретенного земельного участка расположена в зоне охраны объекта культурного наследия федерального значения, в границах которой запрещено осуществление хозяйственной деятельности, способной привести к изменению облика исторического ландшафта. Истец также указал, что зона установленных ограничений со стороны дороги делает практически невозможным использование участка для размещения на нем объектов придорожного сервиса. По мнению истца, об установленных запретах ответчику было известно из Градостроительного плана. Из отчета ООО "Эксперт - Сервис" следует, что стоимость земельного участка за счет обременений понижена на сумма

В заседании суда первой инстанции истец Мекшун Д.Н. и его представитель по доверенности фио исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ООО "Архитектурно-Строительный Альянс" в заседание суда первой инстанции не явился, надлежащим образом извещен, о причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем гражданское дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец Мекшун Д.Н.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Мекшун Д.Н. и его представитель по доверенности фио доводы апелляционной жалобы поддержали.

Ответчик ООО "Архитектурно-Строительный Альянс" о времени и месте извещено надлежащим образом, своего представителя для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрела дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного постановления в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным материалам дела, не имеется.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ, Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Специальные нормоположения о купле-продаже недвижимости содержаться в параграфе 7 ГК РФ, статьями которого определено, что: в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ); договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ); в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Юридическим условием для предъявлением покупателем к продавцу требования об уменьшении покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков на основании ч. 3 ст. 37 ЗК РФ выступает предоставление ему продавцом заведомо ложной информации хотя бы по одному из нижеуказанных вопросов: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Вышеприведенные законоположения судом применены правильно.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 02.11.2018г. между Мекшуном Д.Н. и ООО "Архитектурно-Строительный Альянс" заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1 000 кв. м. с кадастровым номером 50:21:0000000:40855 по адресу: адрес (далее - Договор). адрес относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "Объекты придорожного сервиса". Государственная регистрация перехода права собственности на указанный земельный участок на основании договора купли-продажи произведена в установленном законом порядке. До заключения Договора представители ответчика ознакомили истца с выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости, а также с протоколом внеочередного общего собрания участников.

В пункте 3 Договора сторонами согласована стоимость земельного участка в размере сумма Истцом обязанность по оплате земельного участка выполнена в полном объеме.

Согласно п. 5 Договора продавец гарантировал покупателю, что до подписания настоящего договора продаваемый Объект недвижимости никому не отчужден, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, предметом долга не является, право собственности никем не оспаривается. Покупатель удовлетворен качественным состоянием Объекта недвижимости, установленным путем осмотра Объекта недвижимости, изучения его истории документов и состояния перед заключением настоящего договора.

На основании акта передачи имущества от 23.11.2018г, ответчик передал истцу земельный участок. При этом, истец указал, что ответчик передал ему земельный участок надлежащего качества, а представленные ответчиком документы на земельный участок оформлены надлежащим образом и соответствуют нормам земельного и гражданского законодательства. Состояние земельного участка соответствует условиям Договора. Претензий у Покупателя по передаваемому земельному участку не имеется.

05.03.2019г. собственником земельного участка получен Градостроительный план земельного участка, из которого следует, что большая часть приобретенного земельного участка расположена в зоне охраны объекта культурного наследия федерального значения.

В соответствии с заключением ГУ культурного наследия адрес земельный участок расположен в границах зоны охраняемого природного ландшафта (адрес), режим которого прямо запрещает хозяйственную деятельность, которая может привести к изменению облика исторического ландшафта.

С целью определения фактической стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:21:0000000:40855 истец обратился к независимому оценщику.

Согласно отчету N196-19/Э от 11.09.2019г, выполненному ООО "Эксперт - Сервис", стоимость земельного участка площадью 1 000 кв. м. по адресу: адрес, кадастровый номер 50:21:0000000:40855 без учета существующих обременений определена в сумма, а стоимость земельного участка с учетом ограничивающих условий определена в сумма

Доводы истца о том, что об ограничениях земельного участка он не был поставлен в известность ответчиком в момент заключения договора купли-продажи - получили оценку суда, и были обоснованно им отклонены. Оснований для переоценки правильно установленных судом фактических обстоятельств судебная коллегия не находит, и выводы суда об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований разделяет.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении доводов истца суд исходил из того, что в соответствии с условиями Договора и требованиями ст. 460 ГК РФ ответчик передал земельный участок истцу свободным от прав третьих лиц и каких-либо обременений, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного заседания. Суд не усмотрел нарушений ООО "Архитектурно-Строительный Альянс" обязанностей продавца по Договору.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие предоставление ответчиком - ООО "Архитектурно-Строительный Альянс" при заключении Договора заведомо ложной информации по вопросам, указанным в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ. Истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ таких доказательств в суд первой инстанции и судебной коллегии не представлено.

Ссылка истца на отчет N196-19/Э от 11.09.2019г. о стоимости земельного участка с учетом ограничивающих условий сама по себе не свидетельствует о неисполнении продавцом возложенной на него законом обязанности предоставить достоверную информацию об объекте недвижимого имущества. Судебная коллегия исходит из того, что осуществление истцом прав и обязанностей покупателя по Договору сопряжено с определенными экономическими рисками, обусловленными особенностями объекта купли-продажи.

В этой связи судебная коллегия отмечает, что покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, доподлинно выяснив все обстоятельства, касающиеся: личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью; соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре; отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц.

На этапе согласования условий договора истец с учетом возможных экономических рисков совершения сделки с недвижимостью мог предложить правообладателю земельного участка в соответствии с ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ обратиться с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка за получением градостроительного плана земельного участка с целью ознакомления с ним покупателя. Доказательств отказа продавца-правообладателя земельного участка, в оказании покупателю такого содействия непосредственно перед приобретением объекта недвижимости в собственность, в материалы дела не представлено. Таким образом, предусмотренная п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпция добросовестности продавца истцом не опровергнута. Доводы апелляционной жалобы в соответствующей части судебная коллегия находит несостоятельными.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что все существенные условия сторонами согласованы, условия, указанные в договоре, соответствуют сведениям, указанным в правоустанавливающих документах и ЕГРН, при этом, особые условия использования земельного участка не являются обременением, в силу чего не подлежат государственной регистрации и не относятся к существенным условиям договора и не должны быть указаны в договоре купли-продажи, каких-либо доказательств того, что ответчик передал истцу земельный участок ненадлежащего качества или, что на момент заключения договора участок имел скрытые недостатки, истец не представил, поскольку согласно данным Росреестра, как на момент заключения договора сторонами, так и на настоящий момент, категория земель указанного выше земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - "объекты придорожного сервиса", следовательно, проданный ответчиком истцу по договору земельный участок полностью соответствует требованиям и закона и условиям договора.

Проверив доводы апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия считает, что они не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, произведенной судом первой инстанции в полном соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, тогда как оснований для иной оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

При этом нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кунцевского районного суда адрес от 10 июня 2021 года

оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Мекшуна Д.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: