Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2021 г. по делу N 33-43513/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Максимовой Е.В, судей Вьюговой Н.М, Лагуновой О.Ю, при помощнике Дьяковой В.М, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Максимовой Е.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Габричидзе В.Э. на решение Таганского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Эдем" к Департаменту городского имущества г. Москвы, Департаменту по конкурентной политике г. Москвы, Габричидзе В. Э. о признании торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу:.., комнаты с 1 по 7, согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ. N... об итогах торгов по продаже имущества, находящегося в собственности г. Москвы посредством публичного предложения.

Применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. N., заключенного между Габричидзе В.Э. и Департаментом городского имущества г. Москвы,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Эдем" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы, Департаменту г. Москвы по конкурентной политике, Габричидзе В.Э. о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу:., комнаты с 1 по 7, согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ. N... об итогах торгов по продаже имущества, находящегося в собственности города Москвы, посредством публичного предложения; применении последствий недействительности сделки к договору N... купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Департаментом имущества г. Москвы и Габричидзе В.Э.

ООО "Эдем" в обоснование требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ. с ДГИ г. Москвы был заключен договор N... аренды нежилого фонда, по условиям которого истец арендовал нежилые помещения общей площадью 1355, 4 кв.м (подвал, пом. I - комнаты...), расположенные в здании по адресу:... Переданные в аренду истцу помещения занимают практически всю встроенно-пристроенную часть жилого дома по указанному адресу, за исключением помещения (подвал II, комнаты с 1 по 7, общей площадью 339, 9 кв.м), реализованного на торгах ДД.ММ.ГГГГ, по результатам которых с победителем торгов Габричидзе В.Э. был заключен договор купли-продажи.

В арендуемых помещениях истец в период с... г. по... г. произвел ремонт, включая полную замену систем водоснабжения, вентиляции, канализации, электроснабжения (включая транзитные участки, проходящие через помещения Габричидзе В.Э.), в... г. была произведена замена системы отопления. Все ремонтные работы производились истцом по согласованной в установленном порядке проектной и разрешительной документации, ремонтные работы были приняты госкомиссией по акту о приемке объектов в эксплуатацию после капитального ремонта от ДД.ММ.ГГГГ, и акту о произведенном переустройстве от ДД.ММ.ГГГГ... Площадь арендуемых помещений после ремонта увеличилась до 1408, 4 кв.м.

На основании решения Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, между ДГИ г. Москвы и ООО "Эдем" заключен договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого истец приобрел в собственность ранее арендуемые помещения с рассрочкой платежа. Несмотря на неоднократные обращения истца к ДГИ г. Москвы об оформлении арендных отношений на вспомогательное помещение (подвал II, комнаты с 1 по 7), оно не было передано истцу в аренду и находилось в собственности ДГИ г. Москвы до продажи Габричидзе В.Э.

Истец полагает, оспариваемые торги были проведены с нарушением правил, установленных положениями ст. 12, п.п. 1-4 ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", подп. 3-4 п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке".

Цена реализуемого имущества была определена на основании отчета об оценке объекта от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО "Центр независимой экспертизы собственности", при этом информация о проведении торгов была размещена на сайте ЗАО "Сбербанк-АСТ" ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с момента подготовки отчета об оценке помещения предложенного к продаже, прошло более 6 месяцев.

К моменту размещения информации о проведении торгов, реализуемые помещения были обременены нахождением в них на законном основании недвижимого имущества истца. В Распоряжении ДГИ г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. N... о продаже нежилого помещения посредством публичного предложения не было указано о нахождении в указанном помещении имущества истца (инженерных коммуникаций, смонтированных в помещении и проходящих через него в результате согласованных ремонтных работ), обремененного залогом; не было указано обременение в виде предоставления истцу права доступа к своим инженерным сетям; не было указано таких сведений и в ранее изданном Распоряжении ДГИ г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. N... о продаже на аукционе нежилого помещения.

В результате несоблюдения ДГИ г. Москвы требований законодательства, имущество истца оказалось незащищенным, истцу причинен вред: частично разрушена приточная вентиляция, что затрудняет использование помещений истца по целевому назначению (общепит), истец лишен возможности получать коммунальные услуги в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ. Таганским районным судом г. Москвы постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит ответчик Габричидзе В.Э.

Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ. судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку в нарушение положений ст. 113, ст. 155, ч. 2 ст. 167 ГПК РФ суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие сведений об извещении о дате, времени и месте судебного заседания, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ, третьего лица ЗАО "Сбербанк - АСТ".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. решение Таганского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. было отменено, гражданское дело передано по подсудности для рассмотрения в Арбитражный суд г. Москвы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. отменено в части передачи дела по подсудности для рассмотрения в Арбитражный суд г. Москвы. Гражданское дело направлено на рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда.

При апелляционном рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Лоскутова Н.С. и ИП Виноградова Н.П.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. решение Таганского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. отменено, постановлено по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Эдем" к Департаменту городского имущества г. Москвы, Департаменту г. Москвы по конкурентной политике, Габричидзе В.Э. о признании недействительными торгов, оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. - отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ... апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ... отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Московский городской суд.

Кассационным судом обращено внимание на то, что перечень оснований для признания публичных торгов недействительным не является исчерпывающим, суд апелляционной инстанции, не установив характер спорного правоотношения исходя из обстоятельств, указанных истцом в обоснование иска, а также подлежащих установлению судом по правилам, предусмотренным ст. 56 ГПК РФ, независимо от указания на них сторонами спора, устранился от установления юридически значимых обстоятельств и оценки доказательств, представленных сторонами спора в подтверждение этих обстоятельств по правилам, предусмотренным ст. 67 ГПК РФ.

Для правильного разрешения настоящего спора суду следует установить обстоятельства, имеющие значение для дела применительно к характеру спорного правоотношения, дав им правовую квалификацию, распределить бремя доказывания подлежащих установлению обстоятельств между сторонами.

На основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривал дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

При новом рассмотрении дела судом апелляционной инстанции приняты и исследованы новые доказательства, в том числе письменные пояснения сторон, которые в силу в силу абз. 2 ч. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является одним из средств доказывания.

В судебном заседании ответчик Габричидзе В.Э, его представители Карпов С.И, Зутиков И.А, Дементиенко И.С. доводы жалобы поддержали, в удовлетворении иска просили отказать, указывая на то, что оспариваемой сделкой права истца не затронуты, спорное нежилое помещение является обособленным, имеет самостоятельное назначение, ООО "Эдем" самовольно произвело переустройство инженерных систем, которые в последующем демонтированы по предписанию, данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами, все технические характеристики нежилого помещения содержались в извещении о торгах, обременения в пользу ООО "Эдем" отсутствовали, торги проведены законно, истец участвовал в них, обладал знанием всех характеристик помещения, в настоящее время злоупотребляет своими правами.

Представитель истца ООО "Эдем" по доверенности Марасанова О.Н, генеральный директор Мариничева Т.Ю. в удовлетворении жалобы просили отказать, уточненные исковые требования поддержали, основаниями для признания торгов недействительными указали: незаконное выставление на торги нежилого помещения, которое не имеет самостоятельного назначения, а является техническим подпольем; помещение не оборудовано коммуникациями, не указаны искажение характеристик и степени технического обустройства объекта, выставляемого на торги; неосведомленность участников торгов о нахождении в спорном нежилом помещении неотделимого от основного объекта имущества третьих лиц; цена выкупа определена неверно.

Представитель Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности Дмитриева Е.А, представитель Департамента г. Москвы по конкурентной политике по доверенности Мезенцева Г.В, представитель третьего лица ГБУ "Жилищник Таганского района" - Скриниченко Т.И. в заседание судебной коллегии явились, поддержали позицию ответчика Габричидзе В.Э, просили в удовлетворении жалобы и удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Представитель третьего лица АО "Сбербанк - АСТ", третьи лица Лоскутова Н.С. и ИП Виноградова Н.В. в заседание судебной коллегии не явились, о слушании дела извещались надлежащим образом, что подтверждается имеющимися в деле копией извещения, описью почтовых отправлений, сведениями почтового идентификатора.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела при данной явке в порядке ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившиеся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, приобщив новые доказательства, приходит к следующему.

Допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права по рассмотрению дела в отсутствие третьего лица, участвующего в деле и не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, являлось основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам производства суда первой инстанции и в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием к отмене постановленного судом решения.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способом защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Частью 1 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрена продажа государственного или муниципального имущества на аукционе (пункт 2); посредством Публичного предложения (пункт 7). Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся. При этом информационное сообщение о продаже посредством публичного предложения размещается в установленном статьей 15 настоящего Федерального закона порядке в срок не позднее трех месяцев со дня признания аукциона несостоявшимся (ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Согласно положениям ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом (ч. 1). Решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества (ч. 4).

Пунктом 1 ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего кодекса.

В силу положений пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п.3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между арендодателем ДГИ г. Москвы и арендатором ООО "Эдем" заключен договор аренды нежилого фонда N., по условиям которого в аренду был передан нежилой объект общей площадью 1355, 40 кв.м, расположенный по адресу:... (подвал, пом. I к. 1-21, 1 этаж, пом. III к. 1-60) (т. 1 л.д. 75-82).

Согласно п. 1.3 Договора Объект аренды передан в аренду под торговлю и общепит.

В соответствии с п.2.1. Договора срок действия устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ...

По письменному согласованию с ДГИ г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. ООО "ЭДЕМ" разрешено проведение капитального ремонта с перепланировкой, переустройством и переоборудованием нежилых помещений при условии согласования проектной и разрешительной документации в установленном порядке.

На основании Распоряжения Государственной жилищной инспекции г. Москвы N... от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с заключением ГлавАПУ от ДД.ММ.ГГГГ. N... и в соответствии с проектом капитального ремонта, перепланировки и переустройства помещений, выполненного ГУП Мосжилниипроект", ООО "ЭДЕМ" произведен капитальный ремонт нежилых помещений подвала и первого этажа, в результате чего площадь арендуемого по Договору нежилого помещения стала 1 408, 4 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ. приемочной комиссией составлен Акт о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме о том, что произведенная перепланировка, переустройство нежилого помещения подвала и первого этажа в жилом доме по адресу:... соответствуют проекту.

ДД.ММ.ГГГГ. между ДГИ г. Москвы и ООО "Эдем" заключено дополнительное соглашение к договору N... от ДД.ММ.ГГГГ, в котором в том числе внесены изменения в части арендуемой площади и нумерации комнат в помещениях I, III, составившей 1408, 4 кв.м (т. 1 л.д. 97).

Арбитражным судом г. Москвы ДД.ММ.ГГГГ. вынесено решение по делу N... по иску ООО "ЭДЕМ" к ДГИ г. Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу:...

Решением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 1408, 4 кв.м, расположенного по адресу:... (подвал, пом. I, этаж 1, пом. III) в части установления цены объекта с зачетом стоимости неотделимых улучшений, рассрочки оплаты по договору в течение пяти лет со дня заключения и условий оплаты, размера неустойки, оснований для расторжения договора (т. 1 л.д. 117-124).

ДД.ММ.ГГГГ. между ДГИ г. Москвы и ООО "Эдем" заключен договор купли-продажи нежилого помещения N... в редакции условий, согласованных решением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. (т. 1 л.д. 125-128).

ДД.ММ.ГГГГ. ДГИ г. Москвы издано распоряжение N 27013 о продаже нежилого помещения по адресу:., общей площадью 339, 9 кв.м (подвал, помещение II, комнаты с 1 по 7) с кадастровым номером., находящегося в собственности города Москвы, посредством публичного предложения. Основанием для продажи указанного имущества посредством публичного предложения явилось признание несостоявшимся аукциона по продаже нежилого помещения в соответствии с распоряжением ДГИ г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. N... (т. 1 л.д. 58-61, 213-214).

Извещение о продаже нежилого помещения посредством публичного предложения было размещено на электронной площадке ЗАО "Сбербанк - АСТ" ДД.ММ.ГГГГ. (т. 1 л.д. 13-16, 17-38, 215).

В извещении о проведении ДД.ММ.ГГГГ. торгов в электронной форме были указаны следующие сведения об объекте приватизации: нежилое помещение по адресу:..; площадь объекта - 339, 9 кв.м; подвал, помещение II, комнаты с 1 по 7; степень технического обустройства (по данным БТИ) - водопровод - централизованный, канализация - централизованная, отопление - центральное от ТЭЦ, горячее водоснабжение - централизованное, электроснабжение - 220 В, скрытая проводка); обременение - обязательство собственника обеспечивать круглосуточный беспрепятственный доступ в нежилое помещение сотрудников эксплуатирующих служб. Цена первоначального предложения - 13 108 000 руб. (на основании отчета об оценке имущества от ДД.ММ.ГГГГ. N..).

По итогам проведения торгов (протокол N... от ДД.ММ.ГГГГ.), к участию в которых были допущены Габричидзе В.Э, Виноградова Н.П, ООО "Эдем", между ДГИ г. Москвы и победителем торгов Габричидзе В.Э. был заключен договор N... от ДД.ММ.ГГГГ. купли-продажи нежилого помещения по адресу: г., общей площадью 339, 9 кв.м (подвал, помещение II, комнаты с 1 по 7) (т. 1 л.д. 68-71, 215-216).

Как усматривается из экспликации Автозаводского ТБТИ от 28.03.2017, нежилое помещение ответчика общей площадью 339, 9 кв.м. (подвал, помещение II, комнаты с 1 по 7) по своим характеристикам является служебным нежилым помещением.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. по делу N... от ДД.ММ.ГГГГ. в удовлетворении иска ООО "Эдем" к ЗАО "Сбербанк-АСТ" об оспаривании действий при проведении торгов по продаже имущества по адресу: г... (подвал, помещение II, комн. 1-7) посредством публичного предложения, было отказано (т. 2 л.д. 130-133).

Как установлено судебной коллегией после состоявшихся торгов по продажи недвижимого имущества, между сторонами по настоящему делу возникли многочисленные судебные споры.

При рассмотрении дела Таганским районным судом г. Москвы N... по иску ООО "Эдем" к Габричидзе В.Э. об обязании восстановить инженерную систему вентиляции определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение данной экспертизы поручено Содружеству экспертов МГЮА им. Ак. Кутафина.

Согласно заключению экспертов N... ДД.ММ.ГГГГ, в нежилом помещении, расположенном по адресу:., подвал, помещение И, комнаты с 1 по 7, принадлежащем на праве собственности Габричидзе В.Э, на момент экспертного осмотра ДД.ММ.ГГГГ. фактически имеются инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, относящее к общему имуществу в многоквартирном доме, а также инженерные коммуникации или иное оборудование, обслуживающее только помещения, принадлежащие на праве собственности ООО "Эдем", в частности, системы отопления, системы теплоснабжения, системы холодного и горячего водоснабжения, системы бытовой канализации.

При этом в соответствии с проектной, технической и иной документацией (отражающей мероприятия и работы по текущему и капитальному ремонту с 2007-2017гг.) предусмотрено нахождение инженерных коммуникаций и оборудования систем вентиляции, теплоснабжения, электроснабжения, автоматизации приточно-вытяжной вентиляции, холодного и горячего водопровода, бытовой канализации, обслуживающих только помещения ООО "Эдем" в нежилом помещении ответчика Габричидзе В.Э.

Экспертом также установлено, что в нежилом помещении, принадлежащем ответчику, было размещено преимущественно оборудование и инженерные коммуникации, обслуживающие помещения, принадлежащие истцу, в ходе работ по капитальному ремонту в... гг. Это и мущество является собственностью ООО "Эдем" в составе неотделимого улучшения помещений.

В ходе экспертного осмотра и анализа проектной и технической документации экспертом установлено, что в ходе ремонтных (или иных) работ в нежилом помещении, принадлежащем Габричидзе В.Э, выполнена перепланировка помещений с частичным демонтажем перегородок, оборудования и обслуживающих смежные помещения инженерных коммуникаций, заполнения проемов.

Ранее в его помещении также находились системы электроснабжения приточных установок (нет предусмотренных проектом кабельных изделий и электрооборудования), систем вентиляции (нет воздуховодов и оборудования системы вентиляции), системы отопления (нет трубопроводов и запорно-регулирующей арматуры), системы теплоснабжения (нет магистрали и основного оборудования), системы автоматизации приточно-вытяжной вентиляции (нет предусмотренных проектом кабельных изделий и оборудования).

Габричидзе В.Э. выполнена реконструкция с перепланировкой помещения, при этом оборудование и инженерные коммуникации, обслуживающие смежные помещения, принадлежащие на праве собственности ООО "Эдем", были частично, а для отдельных систем полностью демонтированы.

В силу абз.7 п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги могут быть признаны недействительными в случае, если допущены нарушения правил, установленных законом, а в силу нормы п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, устанавливая правовые последствия недействительности договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, в случае признания торгов недействительными, законодатель исходит из того, что проведение торгов, являющихся основаниями возникновения правоотношения, основанного на договоре купли - продажи государственного и муниципального имущества, в результате заключения которого такая собственность преобразуется в частную собственность, допускается с соблюдением прав иных лиц. Эти права в силу нормы ст. 3 ГПК РФ подлежат защите судом.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что в результате проведения торгов было отчуждено имущество, не подлежащее отчуждению в силу того, что оно не обладает параметрами объекта недвижимости, подлежащего самостоятельному использованию, тем самым указывает о нарушении его прав, как собственника помещения, поскольку отчужденное на торгах имущество являлось вспомогательным к вышерасположенному помещению, принадлежащему истцу.

Экспертом в заключении от ДД.ММ.ГГГГ. указано, что в спорном нежилом помещении на момент осмотра ДД.ММ.ГГГГ. имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме и эти технические параметры соотносятся с характеристиками имущества, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома. Также в заключении указано, что в помещении находится оборудование, в частности, система отопления, теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, обеспечивающее обслуживание нежилого помещения, находящего в собственности ООО "Эдем".

О вспомогательном характере назначения спорного помещения, также указывает то обстоятельство, что спорное помещение учтено органом технического учета как "служебное", то есть предназначенное для обслуживания иных помещений в данном здании.

Нежилое помещение, приобретенное ответчиком по результатам торгов, по своему назначению всегда было техническим (венткамера), что подтверждается экспликацией и поэтажным планом Автозаводского ТБТИ от... года, а также ответами ДГИ г. Москвы, которыми истцу было отказано в заключении договора аренды нежилого помещения общей площадью 339, 9 кв.м, в настоящий момент принадлежащего ответчику, именно на том основании, что эти помещения являются техническими помещениями (венткамерами), предназначены для вентилирования арендуемых ООО "Эдем" помещений, относятся к общему имуществу, в связи с чем не могут выступать объектом договорных правоотношений. Между тем, не смотря на указанные ответы, ДГИ г. Москвы выставил спорное помещение на торги без изменения его функционального назначения, а также без указания существенного условия о наличии обременений в пользу ООО "Эдем" в части обязания нового собственника обеспечить доступ сотрудникам ООО "Эдем" для эксплуатации и обслуживания инженерных систем и оборудования, принадлежащих ООО "Эдем" и находящихся в спорном помещении.

ДД.ММ.ГГГГ. Мосжилинспекцией по результатам проверки в отношении Габричидзе В.Э. вынесено предписание о необходимости демонтировать в подвальном помещении (...) коммуникации (канализация, отопление, горячее и холодное водоснабжение), проведенные по потолку подвального помещения через отверстия в стенах и перекрытиях в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (т. 2 л.д. 145-146).

Данные обстоятельства также свидетельствуют, что на момент выставления спорного объекта на торги, нежилое помещение являлось вспомогательным по отношению к нежилому помещению, находящемуся в собственности ООО "Эдем".

То обстоятельство, что в последующем решением Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. по делу N... было отказано в удовлетворении иска ООО "Эдем" о признании незаконным и отмене предписания Мосжилинспекции от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного Габричидзе В.Э. и в рамках указанного спора отклонены доводы ООО "Эдем" о том, что инженерные системы в помещении II были возведены на основании распоряжения о согласовании переустройства от ДД.ММ.ГГГГ, не опровергает доводы истца о неполноте представленной в сообщении информации в отношении объекта выставляемого на торги.

Сам по себе вопрос законности произведенного ООО "Эдем" переоборудования, переустройство инженерных систем в нежилом помещении II, который разрешался Арбитражным судом в рамках вышеуказанного спора, не может свидетельствовать о том, что на момент выставления объекта на торги в... году в качестве основных характеристик объекта торгов не должно было быть указано о фактическом наличии инженерных коммуникаций, смонтированных в помещении и обеспечивающее обслуживание иного помещения. В противном случае это приведет к предоставлению недостоверной информацию о товаре.

Состоявшиеся в последующем судебные постановления, на которые ссылается сторона ответчиков в обоснование доводов о достоверности размещения информации, в том числе решение Арбитражного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. по делу N... которым отменено решение Таганского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Эдем" к Габричидзе В.Э. об обязании восстановить инженерную систему вентиляции, касаются вопроса законности действий ООО "Эдем" в рамках работ по проведению капитального ремонта и переустройства помещения, но не опровергают сам факт наличия инженерных коммуникаций и оборудования на период выставления объекта на торги.

Кроме того на момент выставления на торги, спорный объект не предусмотрен отдельный вход с улицы, вход в объект осуществлялся ранее через помещения ООО "Эдем" или через общедомовой подвал, однако об этом также не указано было в извещении о предмете торгов, в связи с чем между сторонами возникли многочисленные споры об установлении сервитута и ограничении прав собственности.

Так, Габричидзе В.Э. сам обращался в суд с требованиями об обязании ООО "Эдем" обеспечить ему право прохода в принадлежащие ему на праве собственности помещение через помещения ООО "Эдем" (сервитут), поскольку отдельного оборудованного входа помещение не имеет (дела N 2-., N 2-..).

В рамках рассмотрения гражданского дела N 2-... Габричидзе В.Э. лично ссылался на заключение эксперта ООО "Экспертиза и управление недвижимостью", которым установлено, что по факту собственник Габричидзе В.Э. попадает в свое нежилое помещение посредством технологического окна, предназначенного для инженерных коммуникаций (оборудования) здания в техническом подполье (этаже). Данное технологическое окно не соответствует пожарным, строительным и санитарным нормам и правилам и не является проходом, т.е. дверным проемом для прохода в помещение Габричидзе В.Э. Ряд инженерных коммуникаций, расположенных в помещениях общего пользования (общее имущество - общедомовой подвал) невозможно демонтировать, так как данные коммуникации являются общим имуществом. Проникая через общедомовой подвал, убрать инженерные коммуникации с путей следования технически невозможно. Указанные ответчиком доводы также подтверждают факт того, что спорное помещение не отвечает в полном объеме требованиям действующего законодательства в части определения существенных характеристик объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о п ризнать недействительными торги по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: г., согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ. и применении последствий недействительности сделки к договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. N., заключенного между Габричидзе В.Э. и Департаментом городского имущества г. Москвы.

Разрешая заявление ответчиков о пропуске ООО "Эдем" срока исковой давности, которое мотивировано тем, что о нарушении своих прав по проведению торгов ООО "Эдем" стало известно не позднее ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия исходит из установленного в п. 1 ст. 449 ГК РФ годичного срока для предъявления иска о признании торгов недействительными. Поскольку предметом иска является оспаривание результатов торгов оформленных протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, иск ООО "Эдем" был направлен в суд ДД.ММ.ГГГГ. по почте, то есть в пределах годичного срока, данное заявление ответчиков судебная коллегия признает несостоятельным.

Руководствуясь ст.ст. 328 -330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Таганского районного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. отменить.

Постановить по делу новое решение, которым п ризнать недействительными торги по продаже недвижимого имущества, расположенного по адресу: г., согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ. N... об итогах торгов по продаже имущества, находящегося в собственности г. Москвы посредством публичного предложения.

Применить последствия недействительности сделки к договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. N., заключенного между Габричидзе В.Э. и Департаментом городского имущества г. Москвы.

Председательствующий

Судьи