Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2021 г. по делу N 33-49445/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Матлахова А.С.

и судей Суменковой И.С, Гусевой О.Г, при секретаре (помощнике судьи) Цыпкайкиной Е.В, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Матлахова А.С. гражданское дело N 2-1322/2021 по апелляционной жалобе ответчика Зилли К.Ш. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 15.04.2021, которым постановлено:

взыскать с Зилли К.Ш. в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск задолженность по арендной плате за период с IV квартала 2018 года по 19.06.2019 по договору аренды земельного участка N... от 01.12.2003 в размере сумма, пеню за период с 01.01.2019 по 28.06.2019 в размере сумма,

УСТАНОВИЛА:

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск обратился в суд с иском к Зилли К.Ш. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по договору аренды N... от 01.12.2003 земельный участок с кадастровым номером.., общей площадью... кв.м, по адресу: адрес был предоставлен в пользование ООО "Центрсервис". Данный договор прошел государственную регистрацию 16.12.2003. Срок действия договора аренды определен на период с 01.07.2003 по 30.06.2052.

31.10.2017 ООО "Центрсервис" на основании договора цессии передал права и обязанности, вытекающие из договора аренды от 01.12.2003, Латышевой Е.Н, о чем в ЕГРН 10.11.2017 внесена соответствующая запись.

29.05.2018 Латышева Е.Н. на основании договора цессии передала права и обязанности, вытекающие из договора аренды от 01.12.2003, Зилли К.Ш, о чем в ЕГРН 08.06.2018 была внесена соответствующая запись.

18.10.2018 между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск и Зилли К.Ш. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к ответчику произведена только 19.06.2019, при этом за период с IV квартала 2018 года по 19.06.2019 Зилли К.Ш. внесение арендных платежей не производил.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика образовавшуюся по состоянию на 28.06.2019 задолженность по арендным платежам в размере сумма и пеню за период с 01.01.2019 по 28.06.2019 в размере сумма

Суд первой инстанции постановилвышеназванное решение, об отмене которого просит ответчик по доводам апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ст.330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела требования норм действующего законодательства судом первой инстанции соблюдены не были, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения, подлежащего отмене.

Фактические обстоятельства по делу, изложенные в исковом заявлении и установленные судом первой инстанции, с достаточной полнотой отраженные в описательной части обжалуемого решения, сторонами по делу не оспариваются.

Не соглашаясь с постановленным по делу судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе указывает на то, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск требований.

По смыслу ст.606, 608 ГК РФ, правом на получение арендных платежей за временное владение и пользование или временное пользование передаваемого в аренду имущества имеет его собственник или иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Вместе с тем, положениями ст.413 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, существенным обстоятельством, подлежавшим установлению при разрешении настоящего спора, являлся момент фактического перехода права собственности на арендованное имущество от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск к Зилли К.Ш.

Как следует из обстоятельств дела, договор купли-продажи спорного земельного участка был заключен сторонами 18.10.2018, при этом переход права собственности был зарегистрирован 19.06.2019.

Предметом заявленных исковых требований являются арендные платежи за период с IV квартала 2018 года по 19.06.2019, на которые, как полагает истец, он имеет право до перехода титула собственника к ответчику.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу п.3 ст.154 и п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом, по смыслу п.3 ст.433 ГК РФ, в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Однако момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ (п.5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).

Пунктом 2 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Как следует из диспозиции п.1 ст.549 ГК РФ, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества обусловлено его передачей в собственность покупателя, которая в силу п.1 ст.556 ГК РФ осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, а обязательство по передаче имущества считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок передан продавцом (Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск) покупателю (Зилли К.Ш.) на основании передаточного акта, датированного 24.10.2018.

Следовательно, именно с указанного момента для сторон договора купли-продажи от 18.10.2018 наступили правовые последствия, связанные с фактическим переходом права собственности на земельный участок от истца к ответчику, а также замена прежнего арендодателя новым собственником и, как следствие, совпадение должника и кредитора в одном лице.

В связи с этим, у истца отсутствовали правовые основания для взыскания с ответчика арендных платежей за земельный участок, при этом момент государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи правового значения для отношений сторон по исполненной сделке не имеет.

Таким образом, решение Басманного районного суда г. Москвы от 15.04.2021 подлежит отмене с постановлением по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск к Зилли К.Ш. о взыскании с задолженности по арендной плате и пени надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328- 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Басманного районного суда г. Москвы от 15.04.2021 отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск к Зилли К.Ш. о взыскании с задолженности по арендной плате и пени отказать.

Председательствующий:

Судьи: