Решение Московского городского суда от 24 декабря 2021 г. по делу N 3а-2490/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Лопаткиной А.С, при секретаре Кретове С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело 3а-2490/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль-Строй" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вертикаль-Строй" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "Прайм Консалтинг", в размере 23 402 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, площадью 4 837 +/- 24 кв.м, расположенного по адресу: г*, по состоянию на 16 ноября 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 16 ноября 2020 года определена в размере 153 897 281 рубль 16 копеек.

Поскольку общество является собственником указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца (по доверенности) Дрынкин И.В. в судебном заседании представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы и ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Есин И.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Представитель административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" по доверенности Яворский Д.Д. поддержал письменные пояснения, приобщенные к материалам дела.

Представители ООО "КОМФОРТ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ООО "Вертикаль-Строй" является собственником земельного участка с кадастровым номером *, площадью 4 837 +/- 24 кв.м, расположенного по адресу: *, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно ст. 390 НК РФ н алоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В отношении земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 16 ноября 2020 года утверждена кадастровая стоимость в размере 153 897 281 рубль 16 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 16).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 21 сентября 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Вертикаль-Строй" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка представило отчет ООО "Прайм Консалтинг" N 1417-07/21 от 18 августа 2021 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * была определена в размере 23 402 000 рублей по состоянию на 16 ноября 2020 года.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "КО-ИНВЕСТ" Табаковой С.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 16 ноября 2020 года по результатам судебной экспертизы составляет 121 444 286 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Прайм Консалтинг" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем, представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлена рецензия.

На представленные в рецензии возражения экспертом ООО "КО-ИНВЕСТ" Табаковой С.А. подготовлены письменные ответы, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится.

Эксперт пояснил, что аналог N 1 является помещением свободного назначения, которое можно использовать в офисных целях. Использование помещения будет зависеть от вида деятельности арендатора. Использование аналога N 1 не приводит к завышению результата оценки ставки аренды, поскольку в объекте исследования также есть несколько блоков с отдельными входами. Объект исследования был изначально построен для использования в качестве детского сада и яслей, при этом для нормального функционирования детского сада обязательно требовалось наличие подъезда к зданию и зоны разгрузки. Таким образом, объект исследования располагает подобными зонами и полностью соответствует аналогу N 1.

Эксперт отметил, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится методом капитализации доходного подхода, который применяется только в случае, если объект недвижимости находится в рабочем состоянии. Требования к проведению ремонта при смене арендатора не являются обязательными или типовыми для рыночных условий.

Эксперт указал, что прибыль предпринимателя им рассчитана согласно существующей методике, исходя из периода строительства здания с учетом параметров здания. Использование справочной информации не является обязательным к применению. Необходимо в первую очередь учитывать характеристики объекта недвижимости и период строительства согласно строительным нормативам. В данном случае прибыль предпринимателя согласно справочнику в размере 34% означает, что за период строительства равный 6 месяцам согласно строительным нормам, потенциальный инвестор при строительстве здания свободного назначения класса "С" получит прибыль в размере 34%, что соответствует годовой доходности 64%. Уровень годовой доходности в 64% для объектов класса "С" не соответствует официально публикуемой информации в справочных изданиях.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Табакова С.А. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного истца. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что ООО "Вертикаль-Строй" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административным истцам Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 21 сентября 2021 года.

По смыслу ст.ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае её пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 4 837 +/- 24 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16 ноября 2020 года, в размере 121 444 286 (сто двадцать один миллион четыреста сорок четыре тысячи двести восемьдесят шесть) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 сентября 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.С. Лопаткина

Настоящее решение суда изготовлено в окончательной форме 29 декабря 2021 года.