Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17 января 2022 г. по делу N 8Г-27153/2021[88-249/2022-(88-26535/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Рипка А.С, судей Антошкиной А.А, Ивановой С.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Игнаткина М.В. на решение Ташлинского районного суда Оренбургской области от 15 апреля 2021 года, апелляционное определение Оренбургского областного суда от 12 августа 2021 года, по гражданскому делу N 2-196/2021 по исковому заявлению Администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области к Игнаткину М.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки и расторжении договора аренды, Заслушав доклад судьи Рипка А.С, объяснения Игнаткина М.В, в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО Ташлинский район обратилась в Ташлинский районный суд с иском к Игнаткину М.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки и расторжении договора аренды, в котором просила суд взыскать с ответчика задолженность в размере 317 669 рублей 76 копеек, в том числе: подлежащую внесению арендную плату по договору N 08с от 15 февраля 2012 года за 2020, 2021 год, в размере 284 419 рублей 35 копеек; пеню по договору N 08с от 15 февраля 2012 года в размере 33249 рублей 75 копеек; расторгнуть договор аренды земельных участков N08с от 15 февраля 2012 года, заключенный между администрацией МО Ташлинский район Оренбургской области и Игнаткиным М.В.

Исковые требования мотивированны тем, что 15 февраля 2012 года администрация МО Ташлинский район заключила с Игнаткиным М.В. договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 409945 кв.м, с кадастровым N под прудом для разведения рыбы. Данный участок расположен по адресу: "адрес" кадастрового квартала N В соответствии с п.2.1 договора N 08, срок аренды участка устанавливается: с 15 февраля 2012 года по 15 февраля 2027 года, п. 3.1 договора предусматривает размер арендной платы 102922, 43 рублей в год, которая вносится в срок не позднее 15 сентября и 15 ноября отчётного года. Согласно п. 6.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы уплачивается пеня в размере 0, 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 18 декабря 2017 года ИП Игнаткин М.В. прекратил деятельность, договор действует как с физическим лицом. В июне 2020 года Игнаткиным М.В. в адрес администрации Ташлинского района было направлено письмо о расторжении договора аренды земельного участка. По результатам рассмотрения письма администрацией Ташлинского района было подготовлено и направлено в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 08с от 15 февраля 2012 года, которое было получено 03 июля 2020 года и до настоящего времени подписанное Игнаткиным М.В. в адрес администрации района не поступило. Администрация МО Ташлинский район направила Игнаткину М.В. претензию N 1007/и от 22 сентября 2020 года о выплате задолженности по договору аренды земельного участка в размере 121 794 рубля и пени в размере 0, 1 %, которая по состоянию на 22 сентября 2020 года составила 852 рубля 56 копеек. Администрация МО Ташлинский район направила Игнаткину М.В. претензию N 1320/и от 09 декабря 2020 года с просьбой погасить задолженность по договору аренды земельного участка в общей сумме по состоянию на 09 декабря 2020 года в размере 256 741 рубль 75 копеек (243588, 00 + 13153, 75).

За Игнаткиным М.В. сохраняется задолженность по арендной плате за 2020 год по договору аренды N 08с от 15 февраля 2012 года в размере 256741 рублей 75 копеек. Администрация МО Ташлинский район направило Игнаткину М.В. уведомление N 193 от 25 января 2021 года, в которым сообщено об увеличении значения ставок арендной платы в 2021 году с учетом увеличения на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе от 08.12.2020 года N 385-ФЗ "О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов". Данный коэффициент составляет 3, 7 %. В связи с чем, размер годовой арендной платы за 2021 год составил 252 601 рубль.

Решением Ташлинского районного суда Оренбургской области от 15 апреля 2021 года исковые требования Администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области к Игнаткину М.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки и расторжении договора аренды удовлетворены. С Игнаткина М.В. пользу администрации МО Ташлинский район Оренбургской области взысканы арендная плата по договору N 08с от 15 февраля 2012 года за период 2020 год и 2021 год в размере 284 419 рублей 35 копеек, пени в размере 33249 рублей 75 копеек. Расторгнут договор аренды земельного участка N 08с от 15 февраля 2012 года, заключенный между администрацией МО Ташлинский район Оренбургской области и Игнаткиным М.В. С Игнаткина М.В. в доход бюджета администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области взыскана государственная пошлина в сумме 6377 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 12 августа 2021 года решение Ташлинского районного суда Оренбургской области от 15 апреля 2021 года изменено. Абзацы первый, второй, третий, четвертый резолютивной части решения изложена в следующей редакции: "Исковые требования администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области удовлетворить частично. Взыскать с Игнаткина Михаила Васильевичав пользу администрации МО Ташлинский район Оренбургской области арендную плату по договору N 08с от 15 февраля 2012 года за период 2020 год и период с 01.01.2021 года по 01.03.2021 года в размере 122 617, 12 руб, из которых: 109 909, 47 руб. - сумма основного долга, 12 707, 65 руб. - пени. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 08с от 15 февраля 2012 года, заключенный между администрацией МО Ташлинский район Оренбургской области и Игнаткиным Михаилом Васильевичем. Взыскать с Игнаткина Михаила Васильевича в доход бюджета администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области государственную пошлину в сумме 3652, 34 руб.".

В кассационной жалобе Игнаткина М.В. ставится вопрос об отмене судебных постановлений.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 15 февраля 2012 года между администрацией МО Ташлинский района и ИП Игнаткиным М.В. заключен договор, аренды земельного участка N 08с, согласно которому последнему предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 409945 кв.м, с кадастровым N под прудом для разведения рыбы. Участок расположен по адресу: "адрес" кадастрового квартала N.

В соответствии с.п.2.1 Договора срок аренды участка устанавливается с 15 февраля 2012 года по 15 февраля 2027 года.

Договор прошел регистрацию в УФРС по Оренбургской области 15 июля 2010 года.

Пункт п. 3.1 договора предусматривает размер арендной платы 102922, 43 рублей в год и вносится в срок не позднее 15 сентября и 15 ноября отчётного года. В соответствии с п. 3.5 договора аренды размер арендной платы изменяется и подлежит уплате Арендатором, в том числе, и в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним.

Согласно и. 6.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы уплачивается пеня в размере 0, 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

22 сентября 2020 года администрация МО Ташлинский район направила Игнаткину М.В. претензию N 1007/и о выплате задолженности по договору аренды земельного участка в размере 121 794 рубля и пени в размере 0, 1 % по состоянию на 22 сентября 2020 года в размере 852 рубля 56 копеек.

9 декабря 2020 года администрация МО Ташлинский район направила Игнаткину М.В. претензию N 1320/и о погашении задолженности по договору аренды земельного участка в общей сумме по состоянию на 09 декабря 2020 года в размере 256 741 рубль 75 копеек (сумма задолженности 243588, 00 - 13153, 75).

Поскольку до настоящего времени арендная плата ответчиком не была уплачена, истец заявил требования о взыскании задолженности с ответчика по договору аренды, взыскании платы за пользование землей и пени.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика составила 284 419 рублей 35 копеек (256 741, 75 рублей (задолженность за 2020 год) + 40831, 35 рублей (задолженность за 2021 год), задолженность по пени - 33 249 рублей 75 копеек, из расчета: 20 339, 60 рублей сумма пени за период с 16.09.2020 года по 01.03.2021 года (121 794, 00 (сумма задолженности) х 167 (дней) х 0, 1% (процент по договору) + 12 910, 16 рублей сумма пени за период с 16.11.2020 года по 01.03.2021 года (121 794, 00 (сумма задолженности) х 106 (дней) х 0, 1% (процент по договору).

Руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании арендной платы с Игнаткина М.В. за период 2020 год и 2021 год в размере 284 419 рублей 35 копеек и пени в размере 33249 рублей 75 копеек.

Суд апелляционной инстанции не согласился с суммами арендной платы, определенными судом первой инстанции на основании представленного истцом расчета, по следующим основаниям.

Как указал суд апелляционной инстанции, из представленного в суд первой инстанции расчета, послужившего основанием для принятия судом решения, усматривается, что он был произведен на основании Постановления Правительства Оренбургской области от 24 февраля 2015 года N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, представленной в аренду без торгов" (далее Постановление Правительства от 24.02.2015 N 110-п) и определен в приложении к договору аренды земельного участка от 15.02.2012 года, которое является неотъемлемой часть договора.

Согласно Приложению к договору аренды размер годовой арендной платы определен исходя из формулы: кадастровая стоимость (1039620 руб. 52 коп.) х ставку (9, 90%) = 102922 руб. 43 коп.

Между тем, как указал суд апелляционной инстанции, решением ГБУ "Госкадоцентр Оренбургской области" от 19.05.2021 года от N141/21-Р установлен факт того, что при определении кадастровой стоимости земельного участка N была допущена ошибка, кадастровая стоимость составляет 950 816, 46 руб.

Согласно ответу администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской от 05.08.2021 N1010/и, датой начала применения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым N определена дата - 01.01.2020 года.

Таким образом, на момент вынесения судом решения расчет стоимости арендной платы должен был исчисляться из кадастровой стоимости земельного участка в размере 950 816, 46 руб.

На запрос суда апелляционной инстанции администрацией муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области был представлен новый расчет задолженности по арендной плате и пени.

Вместе с тем, указанный расчет судебной коллегией не принят, поскольку он составлен за период с 01.01.2020 года по 05.08.2021 года, в то время как при обращении в суд истцом заявлялся период взыскания с 01.01.2020 года по 01.03.2021 года, а в силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В этой связи суд апелляционной инстанции произвел собственный расчет размера арендной платы, подлежащей взысканию с Игнаткина М.В, согласно которому размер арендной платы земельного участка, за период с 01.01.2020 года по 31.12.2020 года составляет 94130, 83 руби (950 816, 46 руб.х9, 9%=94130, 83 руб.).

Суд апелляционной инстанции указал, что значение ставок арендной платы в 2021 году применяются с учетов увеличения на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе от 08.12.2020 N385-Ф3 "О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов". Данный коэффициент составляет 3, 7%.

Следовательно, размер арендной платы, по расчету суда апелляционной инстанции, за период с 01.01.2021 года по 01.03.2021 года составляет 15 778, 64 руб. (950 816, 46 руб. х 1, 037/365x59 дн.).

Общий размер арендной платы за период с 01.01.2020 года по 01.03.2021 года составляет 109 909, 47 руб.

Расчет неустойки произведен судом апелляционной инстанции согласно п.6.2 договора аренды.

Итоговая сумма, подлежащая взысканию с Игнаткина М.В, по расчету суда апелляционной инстанции составила 122 617, 12 руб, где 109 909, 47 руб. - размер арендной платы за период с 01.01.2020 года по 01.03.2021 года, 12 707, 65 руб. - размер пени за период по 01.03.2021 года.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Согласно решению об удовлетворении заявления и необходимости перерасчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости от 19.05.2021 N 141/21-Р Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области ГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области" в результате рассмотрения заявления (Игнаткина М.В.) проведена проверка на наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Ранее в адрес Учреждения поступали обращения заявителя, при рассмотрении которых для уточнения информации о характеристиках и виде использования земельного участка Учреждением был направлен запрос в Администрацию муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области. На основании полученного ответа N 674/и от 23.04.2021, установлено, что вид использования земельного участка - сельскохозяйственное использование, пастбище, сенокосы. Данному вмду использования соответствует код расчета вида использования - 01:081 и группа расчета 1.1.1 (Земельные участки сельскохозяйственных угодий, 0 имеющие координаты границ, большая часть которых занята угодьями). Таким образом, в отношении земельного участка уточнены код расчета вида использования и группа расчета. Произведен перерасчет кадастровой стоимости.

В соответствии с Постановлением Администрации муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области от 25.08.2015 N 483-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ташлинского района, предоставленных в аренду без торгов" ставка арендной платы для земельных участков, предоставленных гражданину для сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных; крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности составляет 0, 26%.

Таким образом, при расчете размера арендной платы судом апелляционной инстанции не дана оценка ответу Администрацию муниципального образования Ташлинский район Оренбургской области N 674/и от 23.04.2021 согласно которому вид использования земельного участка - сельскохозяйственное использование, пастбище, сенокосы, что послужило основанием для уменьшения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество.

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, судам необходимо дать квалификацию как существенному нарушению договора аренды земельного участка исходя из длительного (более двух раз подряд) невнесения ответчиком арендной платы в сроки, предусмотренные спорным договором аренды.

Судом апелляционной инстанции не проверены обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Полномочия по установлению обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела, а также по оценке доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу положений главы 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем допущенные судом нарушения не могут быть восполнены на стадии кассационного рассмотрения дела.

Таким образом, обжалованный судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо устранить изложенные недостатки, установить все имеющие значение фактические обстоятельства дела, полно и всесторонне исследовать доводы сторон и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку и с соблюдением норм материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение Оренбургского областного суда от 12 августа 2021 года по гражданскому делу N 2-196/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий А.С. Рипка

Судьи А.А.Антошкина

С.Ю.Иванова