Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2021 г. по делу N 8Г-26285/2021[88-28112/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Грибанова Ю.Ю, судей Ивановой Е.В, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Крымский район к ФИО1 о признании сделки недействительной и применении ее недействительности, по кассационной жалобе представителя администрации муниципального образования Крымский район по доверенности ФИО5 на решение Крымского районного суда Краснодарского края от 17 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи Грибанова Ю.Ю, выслушав объяснения ФИО1 и его представителя адвоката по ордеру ФИО6, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования Крымский район обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным и применении последствий недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 000 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Исковые требования мотивированы тем, что вышеуказанный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением действующего законодательства, при отсутствии данных, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях, что влечет его недействительность.

На основании изложенного истец просил суд признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 000 кв. м, по адресу: "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ N. Применить последствия недействительности путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельные участок с кадастровым номером N, площадью 4 000 кв. м, по адресу: "адрес".

Решением Крымского районного суда Краснодарского края от 17 мая 2021 года в удовлетворении исковых требований администрации МО Крымского района к ФИО1 о признании сделки недействительной с применением последствий ее недействительности отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 августа 2021 года решение Крымского районного суда Краснодарского края от 17 мая 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя администрации МО Крымского района - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель истца просит отменить обжалуемые судебные постановления, принять новое решение об удовлетворении исковых требований, считая, что судами нарушены нормы материального и процессуального права. В обоснование требований заявитель указывает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N является недействительным, поскольку ответчику в собственность предоставлен земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, необходимый для ее эксплуатации. Так, обращает внимание на то, что исключительное право на приобретение участка, предусмотренное нормами земельного законодательства, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, необходимый для использования именно тех объектов недвижимости, в связи с наличием права на которые земельный участок испрашивается в собственность. Кассатор указывает, что решением Совета муниципального образования Крымский район от ДД.ММ.ГГГГ N в правила землепользования и застройки Нижнебаканского сельского поселения Крымского района от ДД.ММ.ГГГГ N (с изменениями, внесенными решением Совета Нижнебаканского сельского поселения "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N) внесены изменения, согласно которых для видов разрешенного использования объектов капитального строительства - отдельно стоящие жилые дома (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества) максимальная площадь земельных участков установлена в размере - 2000 кв.м. Таким образом, заявитель считает, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4000 кв. м от ДД.ММ.ГГГГ N, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает признаками недействительности (ничтожности), как противоречащий требованиям земельного законодательства.

В суд кассационной инстанции поступило ходатайство представителя администрации муниципального образования Крымский район по доверенности ФИО5 о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие администрации. Доводы жалобы поддерживает в полном объеме.

В суде кассационной инстанции ФИО1 и его представитель по ордеру ФИО6 возражали против удовлетворения жалобы.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных постановлений и удовлетворения жалобы.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией и ФИО1 заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, относящегося к категории земель "земли населенных пунктов", площадью 4 000 кв. м, кадастровый номер N, расположенного по адресу: "адрес", в целях строительства жилого дома.

ФИО1 на указанном земельном участке осуществлено строительство жилого дома общей площадью 86, 6 кв. м и в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на него.

По заявлению ФИО1 о предоставлении в собственность за плату на основании статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендуемого земельного участка с кадастровым номером N в связи с расположением на участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего арендатору на праве собственности, Администрацией с ответчиком заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка с кадастровым номером N площадью 4 000 кв. м.

Ссылаясь на отсутствие оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером N в собственность за плату в порядке, предусмотренном пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, в связи с расположением на нем объекта недвижимости площадью 86, 6 кв. м, что свидетельствует о явной несоразмерности площади выкупаемого земельного участка площади размещенных на нем объектов недвижимого имущества, истец обратился с настоящим иском в суд.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ, исходил из того, что ФИО1 является арендатором земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в его собственности и обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, которое им было реализовано, и ему был предоставлен спорный участок в собственность, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N спорного земельного участка.

С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами судебных инстанций нельзя согласиться ввиду следующего.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

По смыслу приведенных норм закона собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

При рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

Положениями статьи 39.16 ЗК РФ установлены основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Одним из таких оснований является несоразмерность испрашиваемого земельного участка (п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ).

Под несоразмерностью земельного участка следует понимать превышение площади испрашиваемого земельного участка по сравнению с размером земельного участка, который необходим для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости или для осуществления определенного вида хозяйственной деятельности. Соразмерным считается земельный участок, площадь которого соответствует установленным предельным размерам применительно к определенным видам деятельности или, в случае отсутствия таких размеров, исходя из необходимой площади для эксплуатации объектов недвижимости.

Так, судами оставлено без внимания, что земельный участок испрашивался в собственность как участок, на котором расположен принадлежащий на праве собственности объект недвижимого имущества - жилой дом площадью 86, 6 кв. м, при этом площадь испрашиваемого земельного участка составляет 4 000 кв. м, превышая площадь находящегося на нем объекта недвижимости более чем в 40 раз, а предельный размер предоставляемых земельных участков соответствующей категории согласно Правилам землепользования и застройки Нижнебаканского сельского поселения Крымского района от ДД.ММ.ГГГГ N - в два раза.

Доказательств обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости (жилой дом), ФИО1 не представлено, в то время как отсутствие потребности в предоставлении земельного участка площадью 4 000 кв. м подтверждаются дальнейшими действиями ответчика по разделу земельного участка на самостоятельные участки, из чего следует, что ответчику в собственность предоставлен земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, необходимый для ее эксплуатации.

Исключительное право на приобретение участка, предусмотренное нормами земельного законодательства, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, необходимый для использования именно тех объектов недвижимости, в связи с наличием права на которые земельный участок испрашивается в собственность.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, выводы судов о том, что отсутствуют основания для признания договора купли-продажи спорного земельного участка недействительным (ничтожным) грубо противоречит статьям 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ. В силу статьи 168 ГК РФ такая сделка является недействительной (ничтожной).

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 ГПК РФ).

При вынесении судом первой и апелляционной инстанции обжалуемых судебных постановлений указанные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации соблюдены не были.

Для правильного разрешения спора суду надлежало дать оценку обстоятельствам несоразмерности испрашиваемой ответчиком площади спорного земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, а также соответствию размера указанного земельного участка Правилам землепользования и застройки Нижнебаканского сельского поселения Крымского района, проверив исполнение оспоренной сделки и рассмотреть спор по существу.

Однако, обстоятельства, являющиеся юридическим значимыми, для отказа в удовлетворении требований о признании сделки недействительной с применением последствий ее недействительности, судами не установлены и не выяснены.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение и апелляционное определение нельзя признать законными, так как они постановлены с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить решение Крымского районного суда Краснодарского края от 17 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 августа 2021 года и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона и установленными фактическими обстоятельствами.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390 (п. 2 ч. 1), 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Крымского районного суда Краснодарского края от 17 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 03 августа 2021 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Крымский районный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Судьи