Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 декабря 2021 г. по делу N 8Г-30117/2021[88-32077/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Дурневой С.Н, судей Мельникова В.А, Песоцкого В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя администрации муниципального образования город Краснодар на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2021 года по гражданскому делу по иску администрации муниципального образования город Краснодар к Бабаджаняну Руслану Ефремовичу, Бабаджаняну Артуру Руслановичу, Бабаджаняну Гагику Руслановичу, Бабаджанян Репсиме Артуровне, Бабаджаняну Руслану Гагиковичу, Бабаджаняну Роберту Гагиковичу, Мхоян Анне Смбатовне об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества, выселении, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании возмещения за недвижимое имущество, заслушав доклад судьи Дурневой С.Н, выслушав представителя администрации муниципального образования город Краснодар Атагой Н.С, поддержавшую доводы кассационной жалобы, Бабаджанян Р.Е. и его представителя Адибекянц Г.А, возражавших против её удовлетворения, прокурора отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации, давшего заключение о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд с иском к Бабаджаняну Р.Е, Бабаджаняну А.Р, Бабаджаняну Г.Р, Бабаджанян Р.А, Бабаджаняну Р.Г, Бабаджаняну Р.Г, Мхоян А.С. об изъятии для муниципальных нужд квартиры N общей площадью 29, 4 кв.м по "адрес", доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью 3705 кв.м по указанному адресу, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме; прекращении права собственности на данное имущество; признании права собственности на вышеуказанное имущество за муниципальным образованием город Краснодар; взыскании с истца в пользу Бабаджаняна Р.Е. в счет возмещения за квартиру и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 1 449 129 рублей, убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, в размере 49 634 рубля; выселении ответчиков из спорной квартиры, без предоставления другого жилого помещения и снятии ответчиков с регистрационного учета по данному адресу.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 17 января 2020 года исковое заявление администрации муниципального образования город Краснодар удовлетворено.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2021 года решение суда первой инстанции изменено в части установления размера подлежащей выплате Бабаджаняну Р.Е. денежной компенсации за изымаемую квартиру, долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в указанной части принято новое решение, выкупная стоимость объекта недвижимости с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок и доли в праве на общее имущество определена в размере 4 294 798 рублей. В остальной части решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 17 января 2020 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителем администрации муниципального образования г. Краснодар поставлен вопрос об отмене апелляционного определения ввиду нарушения норм материального и процессуального права. Кассатор выражает несогласие с заключением судебной экспертизы, указывая на неверное определение рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок, и как следствие выкупной стоимости квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что заключением межведомственной комиссии администрации муниципального образования город Краснодар по использованию жилищного фонда от 02.04.2013 года N148-08/П издано постановление главы муниципального образования город Краснодар 18.12.2014 года N 9571 "О дальнейшем использовании помещений многоквартирного дома по "адрес".

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 10.10.2018 года N 4311 "Об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества по "адрес" изъят для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером N площадью 3 705 кв.м по ул. "адрес", а также объекты недвижимого имущества, расположенные на нем.

Собственником двухкомнатной квартиры N общей площадью 29, 4 кв.м по "адрес" является Бабаджанян Р.Е, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 06.02.2019 года N.

Согласно выписке из лицевого счета, в данной квартире зарегистрированы Бабаджанян Р.Е, Бабаджанян А.Р, Бабаджанян Г.Р, Бабаджанян Р.А, Бабаджанян Р.Г, Бабаджанян P.P, Мхоян А.С.

Земельный участок с кадастровым номером N под многоквартирным домом входит в состав общего имущества собственников квартир.

Согласно отчету N об определении размера возмещения за земельный участок с кадастровым номером N площадью 3 705 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", изымаемый для муниципальных нужд, включая рыночную стоимость объектов недвижимого имущества, выполненному ООО "Кубанское агентство оценки", итоговая рыночная стоимость размера возмещения за квартиру N общей площадью 29, 4 кв.м по ул. "адрес" и долю земельного участка с учетом убытков по состоянию на дату определения стоимости объекта оценки от 30.10.2018 года составляет 1 498 763 рубля.

19.11.2018 года Бабаджаняном Р.Е. получен лично проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд принадлежащей ему квартиры, предметом которого является выплата ответчику возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 1 498 763 рубля, копия вышеописанного отчета от 30.10.2018 года N, а также копия кадастрового паспорта на земельный участок.

Поскольку Бабаджанян Р.Е. выразил устный отказ от заключения с администрацией муниципального образования город Краснодар соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, истец обратился с указанными требованиями в суд.

В связи с наличием между сторонами спора по вопросу рыночной стоимости спорного недвижимого имущества судом первой инстанции по ходатайству представителя ответчика назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N от 19.09.2019 года, выполненному ООО "Эксперт", рыночная стоимость недвижимого имущества - "адрес" по адресу: "адрес" по состоянию на 19.04.2019 года составляет 1 180 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 19.09.2019 года составляет 67 510 000 рублей. Рыночная стоимость выявленных в результате осмотра объектов (навеса и сарая) по состоянию на 19.09.2019 года составляет 203 000 рублей.

В целях необходимости установления реальной рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, апелляционным судом назначена и проведена в ООО "Экспертное бюро "Азимут" повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта N от 30.11.2020 года рыночная стоимость земельного участка, площадью 3 705 кв.м, кадастровый номер N расположенного по адресу: "адрес" определенная в рамках сравнительного подхода, округленно, составляет 68 348 000 рублей. Рыночная стоимость квартиры N 1 площадью 29, 4 кв.м, расположенной по указанному адресу определенная в рамках сравнительного подхода, округленно, составляет 1 180 000 рублей.

Приняв в качестве доказательства по делу заключение эксперта N от 19.09.2019 года ООО "Эксперт" как более приближенное к требованиям законодательств, суд апелляционной инстанции самостоятельно определилстоимость принадлежащей ответчику Бабаджаняну Р.Е. 46/1000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, при применении следующего порядка расчета (67 510 000 рублей : 1000 х 46), определив её в размере 3 105 460 рублей, а также стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Путем математического сложения всех сумм, судом определена выкупная стоимость квартиры принадлежащей ответчику в размере 4 294 798 рублей.

Между тем, судом апелляционной инстанции оставлено без внимания следующее.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

В силу положений части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения надлежит учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

При этом отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, что нашло отражение в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.

Кроме того, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В случае недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд в соответствии со статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Положения приведенных выше норм процессуального закона в силу части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предписывающей, что апелляционное рассмотрение производится по правилам суда первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 этого кодекса, распространяются и на суд апелляционной инстанции.

При этом действия суда должны быть направлены на установление истины по делу, сохраняя баланс интересов участников судебного процесса. В противном случае искажается сама суть правосудия по гражданским делам, не достигается цель защиты прав, свобод и охраняемых законом интересов, что несовместимо с конституционным принципом справедливого правосудия и полной судебной защиты, отрицательно сказывается на авторитете судебной власти и порождает сомнения в эффективности правовых средств защиты.

В ситуации, когда в дело представлены несколько противоречивых заключений экспертных организаций, на суде лежит обязанность устранить имеющиеся противоречия. При этом оценка и анализ всех экспертных заключений, представленных в материалы дела, сравнение выбранных экспертами методов возможно лишь с привлечением специалистов, обладающих специальными познаниями.

Между тем, суд апелляционной инстанции не устранил противоречия в имеющихся доказательствах: не назначил повторную экспертизу для определения выкупной стоимости квартиры с учётом рыночной стоимость жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности ответчика на такое имущество, что указывает на преждевременность выводов судов об обоснованности заключений судебных экспертиз, представленных в материала дела.

При этом суд кассационной инстанции находит доводы заявителя о необходимости определения выкупной цены по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", заслуживающими внимания, ввиду чего самостоятельно произведенный судом расчет выкупной цены квартиры судебная коллегия находит произведенным в нарушение указанных выше нормоположений.

При таких обстоятельствах принятое по делу апелляционное определение нельзя признать законными, так как оно постановлено с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав заявителя кассационной жалобы.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2021 года отменить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона и установленными фактическими обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, определила:

кассационную жалобу представителя администрации муниципального образования город Краснодар удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2021 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции

Председательствующий

Судьи