Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 декабря 2021 г. по делу N 66а-2190/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В, Капориной Е.Е, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1380/2021 (УИД 23OS0000-01-2021-000778-11) по административному иску Маркарьян Елены Леонтьевны к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 11 октября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО5, подержавшего доводы апелляционной жалобы, участвовавшего в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

Маркарьян Е.Л. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилых помещений с кадастровым номером N расположенных по адресу: "адрес", по состоянию на 15 июля 2020 г.

- нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 г.;

- нежилых зданий с кадастровыми номерами N и N, расположенных по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 г.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником указанных объектов капитального строительства, кадастровая стоимость которых существенно превышает их рыночную стоимость, определенную частнопрактикующим оценщиком ФИО4, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением суда от 11 октября 2021 г. административное исковое заявление Маркарьян Е.Л. удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 690, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 15 июля 2020 г, в размере 26 991 300 руб.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 459, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 г, в размере 12 995 100 руб.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2 124, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 г, в размере 81 502 500 руб.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2 141, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 г, в размере 82 154 600 руб.

Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.

Административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение Краснодарского краевого суда от 11 октября 2021 г. отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе административный ответчик указывает на значительные нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы Маркарьян Е.Л. поданы возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО5 доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда отменить.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

От представителя административного истца ФИО8 поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие истца и его представителя.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя административного ответчика, изучив доводы апелляционной жалобы и поданные возражения, ознакомившись с письменными пояснениями эксперта, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, Маркарьян Е.Л. является собственником объектов капитального строительства:

- нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 690, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: строение вспомогательного использования, площадью 459, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: гостиничный корпус N, площадью 2 124, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N, наименование: гостиничный корпус N, площадью 2 141, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Право собственности административного истца на данные объекты недвижимости возникло 8 июля 2020 г, что подтверждается выписками из ЕГРН от 4 марта 2021 г. (л.д. 167-182 том 1).

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства составляет в отношении:

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 15 июля 2020 г. - 32 982 978, 73 руб. (л.д. 165 том 1);

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. - 13 076 057, 86 руб. (л.д. 164 том 1);

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. - 113 953 292, 08 руб. (л.д. 163 том 1);

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. - 114 865 132, 96 руб. (л.д. 166 том 1);

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N определена по состоянию на 1 января 2018 г. в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 1 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда".

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Федерального законаот 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений характеристик помещения и согласно статье 18 Закона N 237-ФЗ с 15 июля 2020 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Результаты определения кадастровой стоимости оформлены актом определения кадастровой стоимости от 6 октября 2020 г. N АОКС -23/2020/000191.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 9 июля 2021 г. N 22-10516-КЗ/21 и письме государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" от 17 декабря 2021 г. N 01-13/5089 (л.д. 147-149 том 1).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости Маркарьян Е.Л. просит суд установить кадастровую стоимость согласно отчету N К/21-74, выполненному 17 июня 2021 г, частнопрактикующим оценщиком ФИО4 Согласно данному отчету об оценке рыночная стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 15 июля 2020 г. составляет 18 108 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 8 096 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 43 535 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 43 838 000 руб.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного отчета оценщика определением Краснодарского краевого суда от 20 июля 2021 г. назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта N БП-2002/2021 от 27 августа 2021 г, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" рыночная стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N, по состоянию на 15 июля 2020 г. составляет 26 991 300 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 12 995 100 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 81 502 500 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 82 154 600 руб.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции руководствуясь Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, подтвержденной заключением судебной оценочной экспертизы N БП-2002/2021, выполненным 27 августа 2021 г. обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер", которое признал надлежащим доказательством.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости. Указанное экспертное исследование объективно, проведено на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертное заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Экспертом общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" ФИО6 правильно определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки (коммерческая недвижимость). Рыночная стоимость объектов капитального строительства определена сравнительным подходом. Отказ от применения затратного и доходного подходов мотивирован. Заключение содержит выборку аналогов для исследования, иллюстрирующую обоснованность действий эксперта при отборе объектов-аналогов. Подобранные экспертом аналоги относятся к одному сегменту рынка, имеют аналогичный оцениваемому объекту вид разрешенного использования, расположены в одном и том же районе Краснодарского края. Информация о наличии на рынке предложений объектов, отобранных судебным экспертом в качестве аналогов, подтверждена текстами объявлений. В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применена поправка на торг, на площадь, на тип здания, на стоимость земельного участка. Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Учитывая изложенное, вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости объектов капитального строительства, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N К/21-74, выполненный 17 июня 2021 г, частнопрактикующим оценщиком ФИО11 приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях при определении рыночной стоимости объектов недвижимости не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

В частности, апеллянт указывает на то, что экспертом при определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N применены корректировки на основании "Справочника оценщика недвижимости", под редакцией Лейфера Л.А, за 2017 г, что некорректно, поскольку оценка производится по состоянию на 15 июля 2020 г.

Вместе с тем, указанные замечания отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку апеллянтом не представлены доказательства существенного изменения итоговой рыночной стоимости при использовании Справочника за 2020 г.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о том, что экспертом не определено функциональное назначение нежилого здания с кадастровым номером N, при наличии того, что объекты-аналоги относятся к объектам коммерческого назначения, а оцениваемый объект согласно публичной карты имеет вспомогательное назначение, не могут повлечь отмену принятого решения, поскольку использованные экспертом аналоги имеют свободное назначение, в связи с чем могут быть использованы для определения рыночной стоимости объекта экспертного исследования. По данному основанию судом не принимаются доводы апеллянта в части не сопоставимости по функциональному назначению объектов аналогов.

Отсутствие корректирующего коэффициента на местоположение для объектов аналогов эксперт обосновал одинаковой инвестиционной привлекательностью и сопоставимостью объекта экспертизы и объектов аналогов по данному параметру, в связи с чем скидка по данному основанию не применялась.

Утверждение апеллянта о том, что объекты аналоги не отвечают требованиями достаточности и достоверности ввиду отсутствия сведений о типе объекта является ошибочным, поскольку в описании объекта аналога N 3, приведенном на странице 78 экспертного заключения, указано, что продается здание.

Некорректно подобранные, по мнению апеллянта, объекты-аналоги N3 и N 4 для определения рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N опровергаются исследовательской частью экспертного заключения, из которого следует, что при анализе рынка недвижимости экспертом установлено, что стоимость предложений к продаже варьируется от 17 818, 18 руб. за кв.м. до 82 282, 86 руб. за кв.м, что безусловно свидетельствует о несущественном изменении скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертом объектов-аналогов.

Следует отметить, что административным ответчиком не представлено доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов за исследуемый период.

Экспертом ООО "Бизнес-Партнер" ФИО6 в суд апелляционной инстанции представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений департамента имущественных отношений Краснодарского края о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Поскольку стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала, то доводы административного ответчика о несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности не принимаются судом апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием в части отказа в требованиях об определении периода применения кадастровой стоимости.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 11 октября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 января 2022 г.

Председательствующий

Судьи