Апелляционное определение СК по гражданским делам Новосибирского областного суда от 27 января 2022 г. по делу N 33-916/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Черных С.В.

Судей Никифоровой Е.А, Хабаровой Т.А.

При секретаре Лымаренко О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в "адрес" 27 января 2022 года дело по апелляционным жалобам Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес", Григоряна А.Р. на решение Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" к Григоряну А. Р. о расторжении договора, взыскании задолженности, которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Григоряна А. Р. в пользу Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" рублей, пени в размере "данные изъяты" рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка Nрз от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" и Григоряном А. Р... Обязать Григоряна А. Р. вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Взыскать с Григоряна А. Р. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере "данные изъяты" рублей.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Черных С.В, объяснения представителей Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес", судебная коллегия, УСТАНОВИЛА:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" обратилось в суд с иском к Григоряну А.Р, в котором представитель просил: взыскать с ответчика в пользу Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" руб, пени в размере "данные изъяты" руб. 02 коп.; расторгнуть договор аренды земельного участка Nрз от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" и Григоряном А.Р, обязать ответчика вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

В обоснование исковых требований указано на следующие обстоятельства.

В собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером N.

Указанный земельный участок передан в аренду ответчику на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ Nрз сроком на 5 лет.

В соответствии с договором, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, с местоположением: "адрес", МО Боровский сельсовет, "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м.

Размер арендной платы по договору составляет "данные изъяты" руб. в год, арендные платежи вносятся ежемесячно с ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб.

Арендатор не исполнял свои обязательства в сроки, установленные договором.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендатора направлено письмо о расторжении договора. Однако арендатор задолженность не погасил.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес", Григорян А.Р.

В своей апелляционной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" просит решение суда первой инстанции отменить в части уменьшения размера неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Апеллянт выражает несогласие со снижением судом размера неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ.

Указывает, что судом не ставился на обсуждение вопрос об уменьшении неустойки, не устанавливались обстоятельства, свидетельствующие о ее явной несоразмерности.

Материалами дела не установлено обстоятельств, ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии в спорных правоотношениях оснований для уменьшения неустойки.

При этом ссылка на положения ст. 395 ГК РФ не может являться тем исключительным обстоятельством, которое дает право на снижение неустойки.

Ориентир на ст. 395 ГК РФ как единственно возможный способ расчета неустойки противоречит ст. 330 ГК РФ, предусматривающей договорную неустойку, которая может отличаться от размера ключевой ставки ЦБ РФ, а вывод суда о возможности снижения неустойки, без обоснования такого снижения, фактически лишает какого-либо смысла в установлении договорной неустойки.

Григорян А.Р. в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Апеллянт отмечает, что уже с ДД.ММ.ГГГГ (то есть до заключения оспариваемого договора аренды) земельный участок располагался в территориальной зоне, которая не позволяла его использование для сельскохозяйственного производства, а была предназначена для публичных интересов жителей села.

Ввиду указанного, ответчик не мог использовать земельный участок для сельскохозяйственного производства, поскольку законодательством РФ предусмотрен запрет на использование земель не в соответствии с их целевым назначением.

Учитывая изложенное, апеллянт считает несостоятельным вывод суда об отсутствии у ответчика препятствий в пользовании земельным участком.

Кроме того, администрация "адрес" в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в выдаче разрешения на строительство указала, что в территориальной зоне "Рекреационная зона отдыха общепоселкового значения" не предусматривается размещение объектов сельскохозяйственного производства.

Поскольку сельскохозяйственное производство не подпадает ни под один из видов разрешенного использования земельного участка, установленных градостроительными регламентами, являющимися составной частью Правил землепользования и застройки Боровского сельсовета, апеллянт считает, что договор аренды заключен с нарушениями требований Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ (ст.ст. 1 и 7 ЗК РФ и ст.37 ГрК РФ).

Исходя из изложенного, полагает ошибочным вывод суда о том, что арендодатель выполнил свою обязанность по передаче ответчику земельного участка и договор аренды исполняется, противоречащим фактическим обстоятельствам дела, согласно которым ответчик с момента заключения договора не может пользоваться земельным участком с той целью, для которой заключал договор.

Апеллянт указывает, что исходя из правовой позиции, изложенной в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.05.2015, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Ответчик не согласен с доводами суда о том, что на момент рассмотрения спора судом договор не расторгнут, поскольку арендодатель ДД.ММ.ГГГГ воспользовался своим правом расторгнуть спорный договор в одностороннем порядке, направив письменное уведомление арендатору о расторжении указанного договора.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" поданы письменные возражения по доводам апелляционной жалобы Григоряна А.Р.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 ст. 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 ст. 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование землей является, в том числе, арендная плата.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ за Nрз между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" (арендодателем) и Григоряном А.Р. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, с местоположением: "адрес", "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства (п. 1.1 договора).

Размер арендной платы по договору составляет "данные изъяты" руб. в год, арендные платежи вносятся ежемесячно с ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб. (п. 3.1, 3.2 договора). Срок договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ на 5 лет (п. 2.1 договора).

Согласно п. 8.1 договора, передача участка осуществляется по акту приема-передачи.

Оценив представленные сторонами спора доказательства в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, исходя из требований ст. 56 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что каких-либо доказательств исполнения принятых Григоряном А.Р. на себя обязательств по внесению арендной платы не представлено, факт неисполнения обязательств ответчик подтвердил, ко взысканию истцом заявлена задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ взыскана с ответчика Григоряна А.Р. решением Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 102-105), вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Новосибирским районным судом "адрес", вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, Григоряну А.Р. отказано в удовлетворении исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" о признании договора аренды Nрз от ДД.ММ.ГГГГ недействительной ничтожной сделкой, взыскании денежных средств, оплаченных в качестве арендных платежей.

Из указанных судебных актов следует, что договор аренды Григоряном А.Р. не оспорен в установленном законном порядке, не признан недействительным, не расторгнут.

Доводы Григоряна А.Р. о невозможности использования земельного участка по назначению и соответственно в связи с этим отсутствием обязанности производить оплату арендной платы являлись предметом оценки судов при ранее рассмотренных спорах.

Согласно п. 1.1 договора аренды, земля арендатору была предоставлена с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства.

Земельный участок имеется в наличии и находится во владении и пользовании арендатора.

Довод жалобы о том, что в разрешенных видах использования земельных участков, расположенных в функциональной зоне "Производственная деятельность" и в территориальной зоне "Отдых (реакция Р-1)" отсутствует вид разрешенного использования "Сельскохозяйственное производства"; о том, что на ответчике лежала обязанность в соответствии со статьей 22 ФЗ от 21 ноября 2011 года N 325 -ФЗ "Об организованных торгах" по предоставлению достоверной информации и предмете торгов; о том, что на дату проведения аукциона и на дату подписания договора аренды, спорный земельный участок в действительности имел вид разрешенного использования предусматривающим действующим генеральным планом и правила землепользования застройки "адрес" также получили соответствующую оценку, изложенную в выше названных судебных постановлениях, согласно которым данные доводы признаны несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, противоречат фактическим обстоятельствам.

На основании ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 9 постановления Пленума от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно правовой позиции, содержащейся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Принимая во внимание, что в рассмотрении настоящего дела участвуют те же лица, что и при рассмотрении ранее указанных гражданских дел, судебные акты, принятые по итогу их рассмотрения, имеют преюдициальное значение по настоящему делу.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 части 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Не установив при разрешении настоящего спора сведений о том, что Григорян А.Р. осуществлял сельскохозяйственную деятельность, которая ему была бы запрещена на спорном земельном участке, либо произвел реальные приготовления к ведению данной деятельности, но она оказалась невозможной вследствие независящих от ответчика обстоятельств, суд первой инстанции также учел, что ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство на данном земельном участке (жилого дома для персонала, здания (цеха) для переработки), и пришел к правильному выводу о том, что изложенное само по себе не свидетельствует о том, что ему запрещена сельскохозяйственная деятельность как деятельность по производству продукции растениеводства или продукции животноводства либо она невозможна без такого строительства.

При этом судебной коллегией принимается во внимание и то обстоятельство, что Григорян А.Р. получив отказ в выдаче разрешения на строительство, не отказался от договора аренды, не обратился в суд с иском о его расторжении, не предпринимал необходимых мер для передачи земельного участка правообладателю, вместе с тем обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство капитального здания цеха для переработки сельскохозяйственной продукции, а также с исковым заявлением о возложении на правообладателя обязанности привести в соответствие вид разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с функциональной зоной (П1), утвержденной очередной сессией Совета депутатов Боровского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ и внесении соответствующих изменений в ЕГРП, в удовлетворении которого ответчику было отказано. Такое поведение ответчика объективно свидетельствовало о желании сохранить действие договора аренды спорного земельного участка.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции заключая договор аренды спорного земельного участка, истец был ознакомлен с его условиями, не лишен был в полной мере собрать имеющуюся в общем доступе о земельном участке информацию, содержащуюся в правилам землепользования и застройки, генеральном плане поселения, принял на себя права и обязанности по указанному договору.

На момент заключения договор аренды правой режим спорного земельного участка с учетом положений ч. 8 ст. 36 ГрК РФ определяется его категорией (земли населенных пунктов) и видом разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), что отражено в ЕГРП, и условиях, заключенного между сторонами договора аренды земельного участка.

Исходя из положений ст. 4 Федерального закона от 29.12.2006 N264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства", действующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка предполагает выращивание, производство и переработку соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, что не противоречит категории земель данного участка и допустимо в соответствии с ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, с учетом неприменения градостроительного регламента, предусмотренного для данного участка действующими правилами землепользования и застройки.

При этом наличие препятствий по строительству объектов капитального строительства на спорном земельном участке, объективно не связано с самим договором аренды, а являются следствием несоответствий в градостроительных документах органов местного самоуправления.

Соответственно у ответчика не имелось каких либо препятствий для пользования спорным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что в настоящее время территориальная зона, в которой расположен земельный участок с кадастровым номером 54:19:050106:42, предоставленный истцу по договору аренды, полностью соответствует виду разрешенного использования, а срок договора аренды не истек.

Установив, что арендатор процесс расторжения договора не инициировал, от прав на земельный участок не отказался, по акту приема-передачи собственнику его не вернул, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что обязательства сторон из договора на момент рассмотрения настоящего дела судом не прекратились, и пришел к выводу о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, установив факт нарушения ответчиком обязательств по договору в части оплаты арендных платежей за спорный период, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка и взыскании заявленной задолженности по арендным платежам.

Суд первой инстанции, разрешая требования истца в части взыскания договорной неустойки и снижая ее размер в соответствии со ст. 333 ГК РФ, исходил из того, что предусмотренная договором неустойка - 0, 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, что составляет 36, 5% годовых, существенно превышает размер ключевой ставки и является несоразмерной последствиям нарушения ответчиком - физическим лицом обязательства по оплате за пользование земельным участком.

Указанные выводы соответствуют установленным судом обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы истца о несогласии со снижением судом первой инстанции размера неустойки по ст. 333 ГК РФ отмены обжалуемого судебного акта не влекут.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Учитывая обстоятельства дела, а также исходя из несоразмерности подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства, суд первой правомерно уменьшил размер неустойки, что отвечает требованиям справедливости и не свидетельствует о нарушении прав истца.

Доводы подателя жалобы стороны ответчика о том, что договор аренды земельного участка расторгнут с момента направления ответчиком уведомления о расторжении договора, фактически являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции, суд обоснованно отклонил данные доводы, приведя мотивы принятого решения, с чем соглашается судебная коллегия, оснований для иной оценки данных обстоятельств не имеется.

С учетом изложенного, обжалуемое решение судебная коллегия считает законным и обоснованным. При разрешении спора суд правильно определилобстоятельства, имеющие юридическое значение, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, не нарушил нормы материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционных жалоб сторон не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в пределах доводов апелляционных жалоб оставить без изменения, апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес", Григоряна А.Р. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи