Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24 января 2022 г. по делу N 8Г-26707/2021[88-1060/2022-(88-27675/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Назейкиной Н.А, судей Мирсаяпова А.И, Данилина Е.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании посредством видеоконференц-связи с Ленинским районным судом г.Кирова гражданское дело N2-352/2021 по исковому заявлению Нигматуллина Марата Наильевича, Нигматуллиной Марины Геннадьевны к Козловой Нине Петровне о расторжении договора купли-продажи, о взыскании денежных средств, о возврате объекта недвижимости, по кассационной жалобе ответчика Козловой Н.П. на решение Ленинского районного суда г.Кирова от 17 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 10 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Назейкиной Н.А, объяснения представителей ответчика Козловой Н.П. - адвокатов Копыловой И.Р, действующей на основании ордера N008443 от 21.01.2022 года, и Ямбаевой Я.В, действующей на основании ордера N017178 от 24.01.2022 года, в поддержание доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Нигматуллин М.Н, Нигматуллина М.Г. обратились в суд с иском к Козловой Н.П. (с учетом уточнения исковых требований) о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N и жилого дома с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", заключенного сторонами 22 сентября 2020 года, взыскании с Козловой Н.П. в пользу Нигматуллиных платы в размере 2 250 000 рублей, о возвращении в собственность Козловой Н.П. жилого дома и земельного участка по вышеуказанному адресу, указав в обоснование заявленных требований, что 22 сентября 2020 года Козлова Н.П, Нигматуллин М. Н. и Нигматуллина М.Г. заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец Козлова Н.П. продала, а покупатели Нигматуллины приобрели в собственность земельный участок с кадастровым номером N площадью 1 200 кв.м и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером N, общей площадью 62, 7 кв.м, по адресу: "адрес" за 2 250 000 рублей, из них 1 800 000 руб. за счет кредитных денежных средств. Расчет между участниками договора произведен полностью. На момент заключения договора истцы осмотрели жилой дом, претензий к его качеству не имели. Однако, в процессе проведения ремонтных работ, после демонтажа напольного покрытия, снятия обоев, истцы обнаружили плесень и грибок, а также недостатки в системе вентиляции, что делает невозможным проживание в указанном доме. Выявленные недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены истцами при визуальном осмотре всех наружных и внутренних поверхностей дома, не оговаривались ответчиком при заключении договора. В связи с невозможностью устранения выявленных недостатков 29 октября 2020 года истцы обратились к ответчику с претензией о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной денежной суммы. Претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Решением Ленинского районного суда г.Кирова от 17 мая 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 10 августа 2021 года, исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N и жилого 1-этажного дома общей площадью 62, 7 кв.м с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", заключенный 22 сентября 2020 года между Козловой Н.П. и Нигматуллиным М.Н, Нигматуллиной М.Г, расторгнут. С Козловой Н.П. в пользу Нигматуллина М.Н, Нигматуллиной М.Г. взысканы денежные средства в размере 2 250 000 рублей с перечислением указанной суммы на счет ПАО Сбербанк в счёт погашения основного долга и текущих процентов по кредитному договору N837173 от 22 сентября 2020 года с зачислением оставшихся после погашения задолженности денежных средств на счет, открытый на имя Нигматуллиных в ПАО Сбербанк. Козловой Н.П. возвращены в собственность жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N и земельный участок, адрес объекта: "адрес", кадастровый номер N.

Указанное решение явилось основанием Управлению Росреестра по Кировской области для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности Нигматуллина М.Н, Нигматуллиной М.Г. на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N, и земельный участок, адрес объекта: "адрес", кадастровый номер N, и основанием для регистрации права собственности на указанные объекты за Козловой Н.П.

В кассационной жалобе ответчик Козлова Н.П. просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, считая их незаконными, ссылаясь на производимый до продажи дома осмотр, отсутствие претензий и замечаний со стороны покупателей, их осведомленности относительно системы вентиляции, в связи с чем стоимость дома снижена на стоимость монтажа вентиляционной системы.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 года N262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены оспариваемых судебных постановлений.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, 22 сентября 2020 года Козлова Н.П. (продавец) и Нигматуллин М.Н, Нигматуллина М.Г. (покупатели) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатели приобрели земельный участок с кадастровым номером N площадью 1200 кв.м и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером N, общей площадью 62, 7 кв.м по адресу "адрес".

Согласно пунктам 2.1 и 3.1 договора купли-продажи договорная цена земельного участка составляет 250 000 рублей, договорная цена жилого дома - 2000000 рублей, а всего цена отчуждаемого недвижимого имущества 2250000 рублей.

Денежные средства в размере 450 000 рублей покупатели оплатили продавцу наличными до подписания договора купли-продажи, который одновременно имеет силу расписки в получении указанной суммы.

Денежные средства в размере 1 800 000 рублей покупатели оплатили продавцу за счет кредитных средств ПАО Сбербанк России, предоставленных им по кредитному договору N837173 от 22 сентября 2020 года. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору банку предоставлен залог указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Переход права собственности на данные объекты недвижимости к Нигматуллиным зарегистрирован в ЕГРН 1 октября 2020 года.

Денежные средства по договору купли-продажи от 22 сентября 2020 года получены Козловой Н.П. в полном объеме.

На момент заключения договора купли-продажи истцы осмотрели указанный жилой дом и претензий к его качеству не имели.

В ходе проведения ремонтных работ и демонтажа напольного покрытия и снятия обоев со стен ими обнаружено грибковое и плесневелое поражение конструкции дома, а также недостатки в системе вентиляции.

В связи с указанными обстоятельствами 29 октября 2020 года Нигматуллины обратились к Козловой Н.П. с претензией о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной денежной суммы. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

14 ноября 2020 года истцы обратились в суд с указанным исковым заявлением.

16 декабря 2020 года в судебное заседание в подтверждение значимых обстоятельств истцами представлены фото поражения конструкций дома плесенью и грибком.

В судебное заседание 28 января 2021 года истцами представлен отчет микологического исследования, подготовленный комиссией специалистов биологов по запросу Нигматулиной М.Г, проведенный с выездом и осмотром домовладения, изготовлением фото распространения биологических агентов по конструкциям дома (потолка, стен и пола помещений), отбором 11 проб.

В ходе лабораторного исследования по разработанной методике с использованием научной и методической литературы, соответствующего оборудования на базе Центра компетенций "Использование биологических ресурсов" ВятГУ в данных пробах обнаружены грибы, оказывающие агрессивное воздействие на деревянные конструкции и отделочные материалы помещений жилого дома, а также здоровье человека. Специалисты указали на дереворазрушающий характер (размягчение и гниение) деятельности грибов, в т.ч. плесневых, развитие которых происходит в течение ряда лет. Наиболее опасные плесневые грибы аспергилл черный продуцирует канцерогены, способствующие развитию хронических заболеваний, в том числе аллергического характера, подавлению иммунной системы человека. Специалисты указали на отсутствие вентиляции и стационарной системы отопления в доме, что привело в итоге к созданию и развитию колоний грибов.

Судом по делу назначена судебная строительная экспертиза.

Согласно заключению N33-933/2604 ООО "КЭСО" от 26 апреля 2021 года жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", принадлежащий Нигматуллину М.Н, Нигматуллиной М.Г. на праве собственности, имеет дефекты (недостатки) системы 5 вентиляции, дефекты (недостатки), вызванные грибковым поражением. Система вытяжной вентиляции из помещений первого этажа жилого дома отсутствует, не смонтирована при строительстве жилого дома. Имеющаяся система вентиляции подвала не обеспечивает требуемую кратность воздухообмена. Причина образования - недостаточный размер отверстий, устроенных при строительстве жилого дома. Нижняя ОСП-плита СИП панелей над подвалом полностью поражена обнаруженными грибами вплоть до полного разрушения плиты перекрытия над подвалом на веранде, поражены грибами опорный брус и бетон ростверка. Поражены грибами внутренняя обшивка наружных стен, поверхность ОСП-плит пола под линолеумом. Причина появления дефектов ? повышенная влажность воздуха из-за отсутствия системы вентиляции в помещениях первого этажа и недостаточности воздухообмена в системе вентиляции подвала. Поражение грибами плит перекрытия первого этажа, вплоть до разрушения древесины поперечных балок и верхнего настила, нижний слой ОСП-плит также поражен колониями грибов. Причина образования дефекта - отсутствие в стыках элементов конструкции уплотняющих и герметизирующих материалов на этапе строительства жилого дома. При выявленных недостатках (дефектах) жилой дом, расположенный по вышеуказанному адресу, не соответствует строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам. Постоянное проживание в данном доме создает угрозу жизни и здоровью граждан. Выявленные недостатки (дефекты) жилого дома являются неустранимыми. Стоимость устранения выявленных дефектов строительных конструкций сопоставима по стоимости и затратам труда со строительством нового жилого дома.

Разрешая спор по существу, руководствуясь статьями 450, 454, 469, 475, 549, 556-557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в постановлении совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив, что спорный жилой дом не пригоден для использования по целевому назначению, имеет недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени, суд первой инстанции пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции согласился, указав, что нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным, так как истцам передан жилой дом, неоговоренные недостатки которого не могут быть устранены без несоразмерных расходов, что является экономически нецелесообразным и в силу статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет расторжение договора.

Суд кассационной инстанции соглашается с изложенными выводами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Так, в соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Судами установлено, что на момент подписания договора купли-продажи земельного участка и дома разногласий по его качественным характеристикам не имелось, при осмотре приобретаемого имущества истцы не могли визуально обнаружить скрытые недостатки, приняли недвижимое имущество в отсутствие каких-либо претензий к продавцу. При этом выявленные впоследствии скрытые недостатки существенны и являются основаниями для расторжения договора.

Приведенные в кассационной жалобе доводы основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, являлись предметом рассмотрения судов, по существу направлены на переоценку исследованных судом доказательств и обстоятельств, установленных на основании этой оценки. Между тем, кассационная инстанция при проверке законности судебных постановлений нижестоящих судов не вправе входить в обсуждение фактической стороны дела, а также переоценивать доказательства, исследованные судом апелляционной инстанции.

Несогласие с выводами суда в связи с иной оценкой доказательств в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены судебного постановления в кассационном порядке.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ленинского районного суда г.Кирова от 17 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 10 августа 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика Козловой Н.П. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи