Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 18 января 2022 г. по делу N 8Г-8001/2021[88-135/2022-(88-9231/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гареевой Д.Р.

судей Ивановой Л.В. и Нафикова И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. З. А. к Закрытому акционерному обществу "АРСИ" о возложении обязанности передать по акту приема-передачи долю в объекте долевого строительства в виде квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве и договора участия в долевом строительстве жилого дома недействительными, признании недействительной записи о государственной регистрации права, возложении обязанности исключить запись о регистрации договора из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по кассационной жалобе Акционерного общества "АРСИ" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Гареевой Д.Р, выслушав объяснения представителя АО "АРСИ" Тагирова Э.Ю, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя А. З.А. - адвоката Меджидовой Г.А, возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

А. З.А. обратилась в суд с иском к ЗАО "АРСИ", в котором, с учетом уточнений иска в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила возложить обязанность передать по акту приема - передачи в соответствии с договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости) от 13 июня 2016 года долю в объекте долевого строительства в виде "адрес", расположенной в многоквартирном жилом "адрес", "адрес" по строительному адресу: "адрес" (почтовый адрес: "адрес", "адрес" общей площадью 55, 46 кв.м, взыскать неустойку в размере 400 571, 06 руб, компенсацию морального вреда - 250 000 руб, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя - 200 000 руб, признать уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года N46 направленное ЗАО "АРСИ" А. З.А. недействительным, признать недействительным договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключённый между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года, недействительной запись о государственной регистрации договора N от 10 сентября 2020 года, заключённого между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года об участии в долевом строительстве жилого дома в части "адрес", возложить на Управление Росреестра по Республике Дагестан обязанность исключить запись о регистрации договора.

Решением Ленинского районного суда города Махачкалы Республики Дагестан от 17 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований А. З.А. отказано в полном объеме.

Определением от 12 июля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республика Дагестан перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду не привлечения Абдуллаевой З.Д. в качестве ответчика.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 августа 2021 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования А. З.А. удовлетворены частично. Признаны недействительными расторжение договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года (уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 13 июня 2016 года N46), между ЗАО "АРСИ" и А. З.А, договор участия в долевом строительстве жилого дома, заключённый между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года; запись о государственной регистрации договора за N от 10 сентября 2020 года, заключённого между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. от 4 июня 2020 года об участии в долевом строительстве жилого дома в части "адрес", подъезд 2 по строительному адресу: "адрес", исключена из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора за N от 10 сентября 2020 года. В удовлетворении остальной части исковых требований А. З.А. отказано.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного постановления суда апелляционной инстанции, ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом.

От А. З.А. поступили письменные возражения на кассационную жалобу.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено и следует из материалов дела, что 13 июня 2016 года между А. З.А. и ЗАО "АРСИ" заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома, предметом которого являлась "адрес", расположенная в многоквартирном жилом доме "адрес" площадью 55, 46 кв.м.

Согласно пункту 3.2 договора, А. З.А. обязалась оплатить из общей суммы 1 497 руб. сумму 1470 000 руб. в течение 10 дней с даты подписания договора, а сумму 27 000 руб. - в течение 15 дней с момента заключения (государственной регистрации) данного договора. Ответчик (застройщик) по условиям договора обязался передать застройщику объект долевого строительства по акту приёма - передачи.

Срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости установлен - декабрь 2017 года.

Пунктом 2.4 договора стороны определили, что о готовности объекта долевого строительства застройщик в сроки, установленные действующим законодательством РФ, направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) объекта недвижимости, о готовности объекта долевого строительства к передаче и о необходимости принятия участниками.

13 июня 2016 года А. З.А. внесла в кассу ответчика оплату за квартиру в размере 1470 000 руб, что подтверждается квитанцией.

27 ноября 2019 года ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Заявляя требования о признании недействительным расторжение договора с нею, признании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключённого с Абдуллаевой З.Д. недействительным, обязании ответчика передать ей квартиру по приемо - передаточному акту, А. З.А. ссылалась на то, что ею выполнены все условия договора, а ответчик не выполнил свои обязательства по договору, не сообщил ей о вводе объекта в эксплуатацию, нарушил сроки сдачи объекта строительства, не передал ей квартиру по акту приёма - передачи, незаконно расторг договор в одностороннем порядке и до расторжения с ней договора продал квартиру третьему лицу - Абдуллаевой З.А, в действиях сторон имеется недобросовестность.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции исходил из того, что не расторгнув его с А. З.А. и заключив новый договор в отношении спорной квартиры с Абдуллаевой З.Д, направив претензию о расторжении договора после фактического расторжения договора и заключения сделки с другим лицом, ЗАО "АРСИ" поступило недобросовестно. При этом само расторжение договора произведено ответчиком в нарушение требований статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Суд также пришел к выводу о том, что в соответствии с условиями договора ответчиком истец не был поставлен в известность о вводе объекта в эксплуатацию, о готовности объекта договора к передаче.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Алияровой З.В. в части исковых требований о взыскании неустойки, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом не внесена доплата 27 000 руб, которые подлежали оплате после регистрации договора. Сам договор, заключенный между ЗАО "Арси" и Алияровой А.А. в органах государственной регистрации не зарегистрирован. Для составления акта приема - передачи квартиры сам договор должен быть зарегистрирован, соответственно и сумма 27 000 руб. внесены в кассу ЗАО "Арси".

Отказывая в удовлетворении исковых требований А. З.А. в части расходов за наем жилого помещения, суд апелляционной инстанции исходил из того, что у ответчика согласно условиям договора обязательств перед Алияровой А.А. в части возмещения расходов за наем жилья не имеется, договором такое условие не предусмотрено.

Судебная коллегия находит, что судом при рассмотрении дела не было учтено следующее.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений (далее - Закон об участии в долевом строительстве), обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены случаи расторжения договора участия в долевом строительстве как по инициативе участника долевого строительства, так и по инициативе застройщика.

Частями 4 и 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены основания, по которым застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 данного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 этого же Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 данной статьи (часть 3).

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4).

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 указанного Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть 5).

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

Возражая против заявленных исковых требований застройщик ссылался на то, что истцом обязательства по оплате приобретаемого объекта недвижимости не выполнены, что явилось основанием для направления уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке, поскольку при стоимости объекта недвижимости 1 497 000 руб, истец фактические оплатила 1 170 000 руб, при этом по ее просьбе 30 сентября 2016 года и 08 октября 2018 года истцу по расходным кассовым ордерам было выдано всего 300 000 руб, из внесенных ею денежных средств в счет уплаты стоимости спорной квартиры, которые она обещала возвратить в скором времени, однако свои обязательства не выполнила. При этом просрочки сдачи спорного объекта недвижимости на момент выдачи денежных средств в 2016 году не имелось, поскольку сдача дома была установлена в декабре 2017 года.

Судом апелляционной инстанции отклонены доводы истца о том, что указанные суммы, переданные ей застройщиком, не являются неустойкой за просрочку передачи объекта строительства, поскольку доказательств выплат указанных денежных сумм ответчиком именно в счет уплаты неустойки материалы дела не содержат, а истцом таких доказательств не представлено.

При таких обстоятельствах суду апелляционной инстанции следовало выяснить целевое назначение переданных застройщиком истцу денежных сумм и дать оценку о возможности признания исполненными обязательств истца по полной оплате стоимости объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, 17 января 2020 года, 12 мая 2020 года в адрес истца были направлены уведомления о сдаче объекта в эксплуатацию и необходимости принять квартиру по акту, а также необходимости оплаты стоимости объекта долевого участия в полном объеме.

Между тем вопросы о том, имело ли место неправомерное уклонение истца от подписания передаточного акта, причины не подписания акта не были поставлены на обсуждение судом апелляционной инстанции.

Установлено, что письмом от 12 мая 2020 года истец была уведомлена о расторжении договора в случае непогашения задолженности в срок до 31 мая 2020г.

30 июня в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве жилья.

Данные заказные письма направлялись А. З.А. с уведомлением о вручении по указанному в договорах долевого участия адресу - "адрес". Эти заказные письма были возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения, так как истец по данному адресу не проживает (л.д. 48).

Пунктом 10.5 договора долевого участия стороны установили, что стороны обязана в письменном виде информировать друг друга в течении 3 дней об изменении своего местонахождения, места жительства. Сторона, не выполнившая требования данного пункта принимает на себя все негативные последствия нарушения данного обязательства, в частности уведомления, направленные по последнему известному адресу считаются доставленными, даже если адресат по этому адресу более не находится.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При таких обстоятельствах суду апелляционной инстанции надлежало оценить уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве на предмет его соответствия предложению о расторжении договора с соответствующей оценкой соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Как следует из материалов дела 04 июня 2020 года между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. заключен договор долевого участия спорного объекта недвижимости (т1, д.л.74-79).

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 3 ст. 4 и ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.

Пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" установлено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

В шестом и седьмом абзацах пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм законодательства и разъяснений по вопросам их применения, наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче одной и той же индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

С учетом изложенных обстоятельств суду следовало установить имело ли место полная выплата истцом стоимости приобретаемой квартиры, факт уклонения от принятия квартиры, либо факт чинения препятствий к принятию квартиры по акту приема-передачи застройщиком, а также установить в чьем фактическом владении находится спорный объект недвижимости и кто из сторон по делу с учетом указанных выше норм права имеет приоритет по передаче объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные законоположения применимы и к судебному акту суда апелляционной инстанции.

Приведенным нормам и разъяснениям принятое по делу апелляционное определение не соответствует.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции находит апелляционное определение апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 августа 2021 года по настоящему делу подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от указанных выше юридически значимых установленных обстоятельств в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 23 августа 2021 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи