Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 января 2022 г. по делу N 66а-228/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Щербаковой Н.В, при секретаре Жанабергеневой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1817/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фаворит" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Фаворит" на решение Московского городского суда от 30 августа 2021 года, которым кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена в размере равном их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя административного истца Щербатой А.Ю, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Фаворит" (далее - ООО "Фаворит", Общество) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности 7 нежилых помещений: с кадастровым номером N, площадью 881, 9 кв.м, с кадастровым номером N, площадью 80, 7 кв.м, с кадастровым номером N, площадью 104, 4 кв.м, с кадастровым номером N, площадью 40, 5 кв.м, с кадастровым номером N, площадью 100, 5 кв.м, с кадастровым номером N, площадью 108, 5 кв.м, с кадастровым номером N, площадью 80, 3 кв.м, расположенных на 9-м этаже 19-этажного нежилого здания с кадастровым номером N, по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2018 года в размере равном их рыночной стоимости соответственно 84 650 332 рубля, 7 746 096 рублей, 10 020 971 рубль, 3 265 457 рублей, 9 646 625 рублей, 10 414 515 рублей и 7 707 701 рубль.

В подтверждение рыночной стоимости помещений административным истцом представлен отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО ЮК "Сенат" ФИО8

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что кадастровая стоимость принадлежащих ему нежилых помещений, утвержденная в размере соответственно 131 783 939, 7 рублей, 13 752 411, 41 рублей, 17 541 291, 13 рубля, 7 168 225, 82 рублей, 16 921 372, 94 рублей, 18 191 630, 8 рублей и 13 687 982, 17 рублей, не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной, что нарушает права Общества, поскольку влечет необходимость уплаты налога на имущество организаций в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объектов исследования, судом на основании ходатайства административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

С результатами экспертного исследования административный истец не согласился, представил возражения на заключение эксперта.

Решением Московского городского суда от 30 августа 2021 года, с учетом определения от 25 ноября 2021 года об исправлении описки, установлена кадастровая стоимость нежилых помещений в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года:

кадастровый номер

площадь, кв.м

рыночная стоимость, руб.

N

881, 9

107 678 500

N

80, 7

9 853 300

N

104, 4

12 747 100

N

40, 5

4 945 000

N

100, 5

12 270 900

N

108, 5

13 247 700

N

80, 3

9 804 500

С данным решением административный истец не согласился. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований, установив кадастровую стоимость объектов в размере их рыночной стоимости на основании отчета об оценке.

По мнению апеллянта, заключение эксперта, положенное судом в основу решения, имеет существенные недостатки, которые не позволяют принять его в качестве достоверного доказательства размера рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Так, в рамках доходного подхода при расчете арендной ставки экспертом не применена корректировка на этаж расположения; при определении арендопригодной площади экспертом не применен коридорный коэффициент.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 21 сентября 2020 года, предметом которого являлись нежилые помещения, расположенные в том же здании, была определена рыночная стоимость указанных помещений в меньшем размере, по сравнению с результатами экспертного исследования. Указанные помещения принадлежат компании ООО "Маркет", которая является аффилированным лицом компании ООО "Фаворит" и осуществляет такой же вид деятельности.

Представитель административного истца в суде апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых обязательной судом не признавалась, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-пп от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как из кадастровая стоимость, обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N расположенных в пределах нежилого здания с кадастровым номером N, включенного в упомянутый выше Перечень объектов (пункт 16936 приложения 1).

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере соответственно: 131 783 939, 7 рублей, 13 752 411, 41 рублей, 17 541 291, 13 рубль, 7 168 225, 82 рублей, 16 921 372, 94 рубля, 18 191 630, 8 рублей и 13 687 982, 17 рубля.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО ЮК "Сенат" ФИО8

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта по административному делуN 3а-1817/2021 от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Городская коллегия оценщиков" ФИО10, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на исследуемую дату составила соответственно 107 678 500 рублей, 9 853 300 рублей, 12 747 100 рублей, 4 945 000 рублей, 12 270 900 рублей, 13 247 700 рублей и 9 804 500 рублей.

Общество с представленным экспертным заключением не согласилось, указало на наличие сомнений в достоверности представленного заключения, ссылалось на несоответствие полученного результата рыночной стоимости объектов оценки рыночной стоимости смежных нежилых помещений.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых помещений основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов оценки соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

При этом экспертом приведено обоснование отказа от использования в расчетах полученного результата рыночной стоимости при реализации сравнительного подхода.

Доводы апелляционной жалобы о наличии недостатков в экспертном заключении, поскольку экспертом не применена корректировка на этаж расположения, не применен коридорный коэффициент были предметом исследования суда первой инстанции, они правомерно признаны необоснованными с учетом письменных пояснений эксперта.

Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Согласно методике доходного подхода, доход от аренды рассчитывается от площади, способной приносить доход от сдачи в аренду. Поскольку эксперт в силу положений статьи 14 Закона об оценочной деятельности и пункта 24 ФСО N 1 самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, постольку произведя анализ сегмента рынка объектов исследования принял во внимание ставку аренды для отдельных блоков, которые включают в себя не только полезную общую площадь, но и вспомогательные помещения (коридоры, санузлы и т.д.). Поскольку арендная ставка определялась для офисного блока, а аналоги сопоставимы с объектами оценки по данному критерию оценки, соответственно, экспертом обоснованно не применен коридорный коэффициент.

Как следует из экспертного заключения и письменных пояснений эксперта этаж расположения не оказывает существенного влияния на стоимость объектов, расположенных в высококлассных деловых центрах, где на первых этажах располагаются зоны ресепшена, гостевые залы ожидания, служебные помещения, кафе и прочее, в связи с чем при расчетах не была введена повышающая корректировка к аналогу N 2 на этаж расположения.

Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки (с учетом скидки на торг и без учета доли земельного участка) составила 122 098 руб./кв.м, что соответствует определенному экспертом диапазону уровня цен на офисную недвижимость, сопоставимой с объектами оценки по местоположению и классу здания, который составил для единых объектов недвижимости от 180 000 до 250 000 руб./кв.м (без учета скидки на торг и с учетом доли земельного участка).

Судебная коллегия полагает полученную величину рыночной стоимости 1 кв.м спорных нежилых помещений сопоставимой с величиной рыночной стоимости смежных нежилых помещений, определенной вступившим в законную силу 14 января 2021 года решением Московского городского суда по состоянию на 1 января 2018 года.

Подателем жалобы не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а само по себе несогласие стороны административного истца с полученным экспертом значением рыночной стоимости спорных объектов не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Отчет об оценке правомерно отвергнут судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объектов оценки, так как оценщик при реализации сравнительного подхода не ввел необходимую корректировку на расположение относительно красной линии, а в рамках доходного подхода неверно определиларендопригодную площадь, без учета уникальных характеристик объектов оценки.

Допущенные нарушения существенным образом влияют на итоговую величину рыночной стоимости и не позволяют принять отчет об оценке в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО N 7). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объектов недвижимости: отчету об оценке и экспертному исследованию, проведенному в суде первой инстанции, судебная коллегия находит правильным вывод суда, что в качестве достоверного доказательства величины рыночной стоимости объектов оценки следует принять заключение эксперта, подготовленное экспертом ФИО10, поскольку отчет об оценке, выполнен с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не может быть признан достоверным доказательством, определяющим значение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Ввиду того, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебной коллегией нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не установлено, соответственно основания, предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда 30 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фаворит" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)