Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-312/2021 (УИД 34OS0000-01-2021-000265-14) по административному иску гаражно-строительного потребительского кооператива "Подгорный" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области, государственному бюджетному учреждению Волгоградской области "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Волгоградского областного суда от 23 августа 2021 г.
Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,
УСТАНОВИЛА:
гаражно-строительный потребительский кооператив "Подгорный" (далее по тексту ГСПК "Подгорный", Кооператив) обратился в Волгоградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 50970 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г.
В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком ООО "Консалтинговая фирма "Центр Аналитик" ФИО4, что нарушает права и законные интересы Кооператива, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Волгоградского областного суда от 23 августа 2021 г. в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 50970 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости 15 749 730 руб. по состоянию на 1 января 2020 г.
Вопрос о распределении судебных расходов судом не разрешался.
В апелляционной жалобе комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, судебное постановление суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение.
В апелляционной жалобе административный ответчик указывает на значительные нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости.
Относительно доводов апелляционной жалобы экспертным учреждением ФГБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России и административным истцом ГСПК "Подгорный" поданы возражения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.
В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с возражениями, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ГСПК "Подгорный" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 50970 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под территорию гаражей, расположенного по адресу: "адрес".
Право аренды на указанный земельный участок зарегистрировано 17 января 2017 г. в органах регистрации прав на недвижимое имущество на основании договора аренды земельного участка N 16248, заключенного 11 декабря 2012 г. между администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области (арендодатель) и ГСПК "Подгорный" (арендатор).
Расчет арендной платы осуществляется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, что следует из приложения к договору аренды земельного участка от 11 декабря 2012 г. N 16248 (л.д. 18 том 1).
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 30 601 368, 6 руб. утверждена приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 г. N 79-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории "Земли населенных пунктов" на территории Волгоградской области" по состоянию на 1 января 2020 г.
Вышеприведенная информация отражена в письме ГБУ Волгоградской области "Центр государственной кадастровой оценки" (л.д. 241-242 том 2).
С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.
В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ГСПК "Подгорный" в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный обществом с ограниченной ответственностью Консалтинговая фирма "Центр аналитик" отчет N 3/2021 от 8 февраля 2021 г, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 12 641 000 руб.
В целях установления рыночной стоимости земельного участка 10 июня 2021 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФБУ Волгоградская Лаборатория Судебной Экспертизы Минюста России.
Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 15 749 730 руб.
Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 7872/5-4, выполненным 23 июля 2021 г. ФБУ Волгоградская Лаборатория Судебной Экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.
В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.
Из содержания заключения N 7872/5-4 от 23 июля 2021 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.
Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).
Из заключения эксперта следует, что исследуемый земельный участок отнесен к сегменту рынка - земли промышленности.
Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.
При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков промышленного назначения, расположенных в Волгоградской области, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога, находящихся в разных районах Волгоградской области (Городищенский район, Фроловский район).
Эксперт обосновал выбор объектов-аналогов отсутствием достаточного количества подходящих объектов-аналогов по месту расположения оцениваемого объекта (г. Михайловка Волгоградской области). Данные объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объ
