Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 февраля 2022 г. по делу N 33-5844/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Сибятулловой Л.В, судей Волошиной С.Г, Чирьевой С.В, при секретаре Бутенко Б.Г, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Валынцев В.Н. к администрации муниципального образования Туапсинский район о расторжении договора аренды и взыскании убытков, по апелляционной жалобе Валынцева В.Н. на решение Туапсинского районного суда от 25 октября 2021 года, заслушав доклад судьи Сибятулловой Л.В. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционной жалобы, возражений, учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, УСТАНОВИЛА:

Валынцев В.Н. обратился в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Туапсинский район о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании убытков.

Свои требования мотивировал тем, что между Валынцевым В.Н. и администрацией муниципального образования Туапсинский район "Дата... " был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "N... ", общей площадью 250 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации кафе с офисным помещением, расположенного по адресу: "Адрес... " сроком на 15 лет.

В "Дата... " году Валынцев В.Н. обратился в Управление Архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район с заявлением о выдаче разрешения на строительство на предоставленном ему в аренду земельном участке и получил ответ, согласно которому предоставленный ему в аренду земельный участок располагается в водоохраной зоне, в границах зоны кратковременного затопления с периодичностью до нескольких раз в год и эрозионной деятельности временных потоков в период выпадения большого количества осадков, оползневые, обвально-осыпные процессы в соответствии с генеральным планом Новомихайловского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края, что в силу ст. 67.1 Водного кодекса РФ запрещает строительство новых объектов.

Кроме того, в ответе, в качестве отказа в выдаче разрешения на строительство приводится довод о том, что выявлено пересечение границ земельного участка с кадастровым номером "N... " с земельными участками для ведения лесного хозяйства Лермонтовского (Приморского) участкового лесничества в составе Джубгского лесничества, что так же исключает возможность строительства кафе с офисным помещением.

В связи с невозможностью использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно строительство кафе с офисным помещением, Валынцев В.Н. обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора и требованием о взыскании причиненного ущерба в виде уплаченной арендной платы. Он получил ответ от "Дата... ", из содержания которого усматривается отказ в расторжении договора и возврате денежных средств.

Решением Туапсинского районного суда от 25 октября 2021 года в удовлетворении исковых требований Валынцева В.Н. отказано.

В апелляционной жалобе Валынцев В.Н. просит решение Туапсинского районного суда от 25 октября 2021 года отменить, как незаконное и необоснованное. Просит обжалуемое решение суда отменить и принять по настоящему гражданскому делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания, суду о причинах неявки не сообщили. Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, признав причины неявки неуважительными.

Проверив материалы настоящего гражданского дела, судебная коллегия находит необходимым решение суда изменить.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В силу ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения; отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение; отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части; оставить апелляционные жалобу, представление без рассмотрения по существу, если жалоба, представление поданы по истечении срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока.

Из материалов дела видно, что между Валынцевым В.Н. и администрацией муниципального образования Туапсинский район "Дата... " был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "N... ", общей площадью 250 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации кафе с офисным помещением, расположенного по адресу: "Адрес... " сроком на 15 лет.

В "Дата... " году Валынцев В.Н. обратился в Управление Архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район с заявлением о выдаче разрешения на строительство на предоставленном ему в аренду земельном участке и получил ответ, согласно которому предоставленный ему в аренду земельный участок располагается в водоохраной зоне, в границах зоны кратковременного затопления с периодичностью до нескольких раз в год и эрозионной деятельности временных потоков в период выпадения большого количества осадков, оползневые, обвально- осыпные процессы в соответствии с генеральным планом Новомихайловского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края, что в силу ст. 67.1 Водного кодекса РФ запрещает строительство новых объектов.

Кроме того, в ответе, в качестве отказа в выдаче разрешения на строительство приводится довод о том, что выявлено пересечение границ земельного участка с кадастровым номером "N... " с земельными участками для ведения лесного хозяйства Лермонтовского (Приморского) участкового лесничества в составе Джубгского лесничества, что так же исключает возможность строительства кафе с офисным помещением.

В связи с невозможностью использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно строительство кафе с офисным помещением Валынцев В.Н. обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора и требованием о взыскании причиненного ущерба в виде уплаченной арендной платы. "Дата... " он получил ответ, из содержания которого усматривается отказ в расторжении договора и возврате денежных средств.

Отказывая Валынцеву В.Н. в удовлетворении исковых требования в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции указал, что на момент предоставления Валынцев В.Н. земельного участка с кадастровым номером "N... ", предназначенного для строительства и эксплуатации кафе с офисным помещением фактическое состояние участка соответствовало условиям договора и целевому назначению, что следует из п. 1.2 договора аренды.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что на момент предоставления земельного участка зоны, ограничивающие его использование, не были установлены, истец имел возможность использовать земельный участок по назначению.

Между тем, судом не учтено, что пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно (пункт 2.4 статьи 46 ЗК РФ).

Так решением Совета муниципального образования Туапсинский район от "Дата... " "N... " утвержден Генеральный план Новомихайловского городского поселения Туапсинского района, отображающий зоны с особыми условиями использования территорий (пп. 7 п. 8 ст. 23 ГрК РФ), к которым относятся в том числе водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления (п. 4 ст. 1 ГрК РФ), куда вошел земельный участок с кадастровым номером "N... "

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Из содержания статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В "Дата... " году Валынцев В.Н. обратился в Управление Архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Туапсинский район с заявлением о выдаче разрешения на строительство на предоставленном ему в аренду земельном участке и получил ответ, согласно которому предоставленный ему в аренду земельный участок располагается в водоохраной зоне, в границах зоны кратковременного затопления с периодичностью до нескольких раз в год и эрозионной деятельности временных потоков в период выпадения большого количества осадков, оползневые, обвально- осыпные процессы в соответствии с генеральным планом Новомихайловского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края, что в силу ст. 67.1 Водного кодекса РФ запрещает строительство новых объектов.

Кроме того, в ответе, в качестве отказа в выдаче разрешения на строительство приводится довод о том, что выявлено пересечение границ земельного участка с кадастровым номером "N... " с земельными участками для ведения лесного хозяйства Лермонтовского (Приморского) участкового лесничества в составе Джубгского лесничества, что так же исключает возможность строительства кафе с офисным помещением.

Таким образом, судом не учтено, что договора аренды между администрацией и Валынцевым В.Н. заключался именно с целью строительства "кафе" и администрация однозначно выразила свою позицию относительно того, что в настоящее время Валынцев В.Н. не может использовать переданный ему земельный участок для строительства, в соответствии с договором аренды от "Дата... ".

Вывод суда первой инстанции о том, что Валынцев В.Н. не обжаловал в установленном законом порядке отказ в выдаче разрешения на строительство, не состоятелен, поскольку никаким законом не предусмотрено обязательное обжалование действий органов местного самоуправления. Данное право является добровольным, а не обязательным.

Кроме того, вывод суда о том, что требование о расторжении договора аренды необходимо предъявлять к администрации Новомихайловского городского поселения, которая в силу Федерального закона N137-ФЗ " О введение в действие земельного кодекса РФ" являются распорядителями земель, находящихся на территории муниципального образования Новомихайловское городское поселение, в границы которого входит земельный участок, предоставленный Валынцеву В.Н, так же не состоятелен, поскольку администрация Новомихайловского городского поселения не является стороной договора аренды от "Дата... ".

Между тем, суд апелляционной инстанции указывает, что требование Валынцева В.Н. о взыскании убытков не подлежит удовлетворению, поскольку арендная плата, внесенная истцом, не является убытками, поскольку денежные средства перечислены истцом в счет уплаты арендной платы за пользование имуществом (земельным участком) на основании действующего договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (статья 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако при вынесении решения судом первой инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были.

По вышеизложенным основаниям судебная коллегия считает, что решение Туапсинского районного суда от 25 октября 2021 года следует изменить, как не правильное по существу, незаконное и необоснованное, и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Валынцева В.Н. в части расторжения договора аренды земельного участка.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Валынцева В.Н. удовлетворить.

Решение Туапсинского районного суда от 25 октября 2021 года изменить.

Расторгнуть договор аренды "N... " от "Дата... " земельного участка с кадастровым номером "N... " общей площадью 250 кв.м, категория земель- земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации кафе с офисным помещением, расположенного по адресу: "Адрес... ", заключенный между Валынцевым В.Н. и администрацией муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края.

В остальной части решение Туапсинского районного суда от 25 октября 2021 года оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу с момента его вынесения и может быть обжаловано в Четвертый Кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы в суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме в день его принятия.

Председательствующий:

Судьи: