Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 31 января 2022 г. по делу N 8Г-26217/2021[88-69/2022-(88-25473/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Назейкиной Н.А, судей Мирсаяпова А.И, Колесникова С.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании посредством видеоконференц-связи с Первомайским районным судом г.Кирова гражданское дело N2-1802/2021 по исковому заявлению Луппова Александра Владимировича к Пивоварову Виктору Ивановичу, Федосимовой Виктории Юрьевне о возложении обязанности заключить договор, по кассационной жалобе Луппова Александра Владимировича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 19 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Назейкиной Н.А, объяснения представителя истца Луппова А.В. - Зырянова К.В, действующего на основании доверенности N43 АА 1571264 от 25.10.2021 года и диплома о высшем образовании серии N, в поддержание доводов жалобы, возражения на жалобу представителя ответчика Пивоварова В.И. - Захарова П.В, действующего на основании доверенности N43 АА 1522638 от 04.08.2021 года, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Луппов А.В. обратился в суд с уточненным иском к Пивоварову В.И, Федосимовой В.Ю. о заключении основного договора купли-продажи долей (7/25 и 18/25 соответственно) в жилом доме общей площадью 67, 6 кв.м, кадастровый N, и земельном участке площадь земельного участка 443+/-7 кв.м, кадастровый N, категория земель - земли населенных пунктов, расположенных по адресу: "адрес", указав в обоснование заявленных требований, что между ним и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого стороны обязались в срок не позднее 10 июня 2021 года на условиях, изложенных в предварительном договоре, заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес". Общая стоимость объектов недвижимости составила 3000 000 руб, доля Пивоварова В.И. - 7/25 (стоимостью 900000 руб.), доля Федосимовой В.Ю. - 18/25 (2100 000 руб.). Истец внес задаток в размере 70 000 руб, факт передачи которого подтверждается предварительным договором купли-продажи, имеющим силу расписки. Оставшаяся часть денежных средств в размере 2930 000 руб. подлежала передаче в момент подписания основного договора купли-продажи. 5 мая 2021 года в адрес истца от Пивоварова В.И. поступило уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи, с которым истец был не согласен, направив отказ от расторжения предварительного договора и предложение о заключении основного договора.

Решением Первомайского районного суда г.Кирова от 3 августа 2021 года исковые требования Луппова А.В. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 19 октября 2021 года решение Первомайского районного суда г.Кирова от 3 августа 2021 года отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Луппова А.В.

В кассационной жалобе истец Луппов А.В. просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 19 октября 2021 года и оставлении решения Первомайского районного суда г.Кирова от 3 августа 2021 года без изменения.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 года N262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, 9 апреля 2021 года между Федосимовой В.Ю, Пивоваровым В.И. (продавцы) и Лупповым А.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи на объект недвижимости: жилой дом площадью 67, 6 кв.м, кадастровый N, и земельный участок, кадастровый N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение и эксплуатация частного жилого дома, площадью 443+/-7 кв.м, расположенные по адресу: "адрес".

Согласно пункту 2 договора продавцы обязуются продать, а покупатель приобрести вышеуказанные объекты недвижимости - жилой дом и земельный участок по цене 3000 000 руб, которая распределяется следующим образом: Пивоваров В.И. оценивает свою долю (7/25) в 900 000 руб, Федосимова В.Ю. оценивает свою долю (18/25) в 2100 000 руб.

В соответствии с пунктом 4 договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 10 июня 2021 года.

Согласно пункту 5 договора в момент заключения договора в качестве обеспечения исполнения обязательства покупатель оплачивает продавцам задаток в размере 70 000 руб, который распределяется по соглашению сторон следующим образом: 50 000 руб. получает Федосимова В.Ю, 20 000 руб. - Пивоваров В.И. Факт передачи денежных средств подтверждается указанным предварительным договором, имеющим силу расписки в получении денежных средств. Оставшуюся часть денежных средств в размере 2930 000 руб. покупатель оплачивает продавцам в момент подписания основного договора купли-продажи: 2050 000 руб. - Федосимовой В.Ю, 880 000 руб. - Пивоварову В.И.

9 апреля 2021 года между Пивоваровым В.И. (продавец) и Лупповым А.В. (покупатель) заключено дополнительное соглашение к указанному предварительному договору. Стороны договорились о том, что в дальнейшем по границам смежного участка, который находится также в собственности продавца Пивоварова В.И, будет произведено подключение к сетям центральных коммуникаций. Цена вышеуказанного достигнутого соглашения между сторонами оценивается в размере 300 000 руб. и оплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания основного договора купли-продажи. В остальной части условия предварительного договора купли-продажи от 9 апреля 2021 года остаются неизменными и дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания.

Ответчики не оспаривали получение от Луппова А.В. задатка в сумме 70 000 руб.

29 апреля 2021 года Пивоваров В.И. направил истцу уведомление о расторжении предварительного договора от 9 апреля 2021 года в связи с изменившимися семейными обстоятельствами.

6 мая 2021 года от истца в адрес ответчиков направлен отказ на данное уведомление о расторжении предварительного договора и предложение о заключении основного договора.

Предложение о заключении основного договора направлено истцом в адрес ответчиков 31 мая 2021 года.

Поскольку основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, Луппов А.В. обратился в суд с настоящим иском о возложении на Пивоварова В.И. и Федосимову В.Ю. обязанности по заключению основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Установив, что продавцами в нарушение положений предварительного договора купли-продажи недвижимости основной договор с покупателем не заключен, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Луппова А.В.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции и их обоснованием не согласился, отменяя решение, указал, что судом первой инстанции не установлено, имеются ли в отношении спорного земельного участка какие-либо обременения, не запросил и не приобщил к материалам дела актуальную выписку из ЕГРН по земельному участку.

Между тем, в соответствии с выпиской из ЕГРН от 13 октября 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000327:69 зарегистрированы ограничения, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Содержание ограничения: в границах территории зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения "Спасский собор с двумя палатками на паперти", входящего в состав объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения "Ансамбль площади":

разрешается проведение мероприятий, направленных на обеспечение пожарной и экологической безопасности объектов недвижимости; сохранение и восстановление утраченных элементов исторической планировочной структуры, модуля кварталов, трассировки дорог, сохранение исторически сложившихся границ земельных участков, границ кварталов; ограничение движения транспортных средств, осуществляющих транзитные перевозки; установка на объектах недвижимости строительной сетки с изображением 7 объекта ремонта или реставрации; установка на объектах недвижимости временных конструкций, содержащих информацию о проведении театральнозрелищных, культурно-просветительных и зрелищно-развлекательных мероприятий; размещение на объектах недвижимости праздничного оформления; установка вывесок, предусмотренных законодательством о защите прав потребителей: размерами, не превышающими 0, 4 м по горизонтали и 0, 6 м по вертикали, не выше нижней отметки карниза одноэтажных зданий, размерами не превышающими 0, 4 м по горизонтали и 0, 6 м по вертикали, не выше отметки нижнего края окон второго этажа многоэтажных зданий, консольным способом с максимальным отступом от плоскости фасада здания не более 0, 6 м; установка отдельно стоящих указателей расположения туристских ресурсов высотой не более 2, 8 м;

Запрещается: размещение объектов капитального строительства производственного и складского назначения, эксплуатация которых создает опасность взрыва, пожара и (или) ведет к увеличению интенсивности движения грузовых транспортных средств; использование земельных участков, объектов капитального строительства для размещения и эксплуатации высотных сооружений связи; использование в отделке фасадов современных материалов, не характерных для сложившейся историко-архитектурной среды; прокладка инженерных коммуникаций наземным и надземным способами; размещение объектов, не являющихся объектами капитального строительства, высотой более 2 м и площадью более 10 кв.м, проведение работ, создающих динамические нагрузи на объект культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения "Спасский собор с двумя палатками на паперти", входящий в состав объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения "Ансамбль площади", и окружающую его историческую застройку; установка наружных блоков кондиционеров, антенн и иного инженерного оборудования на фасадах и кровлях зданий; установка рекламных и информационных конструкций на крышах зданий; установка средств наружной рекламы и информации в оконных проемах зданий; изменение существующего рельефа местности; реестровый номер границы 43.40.2.995.

Поскольку предварительный договор от 9 апреля 2021 года не содержал среди характеристик предмета договора (земельного участка с кадастровым номером 43:40:000327:69) существенного условия - наличия обременений, ограничений, наложенных актом Правительства Кировской области от 6 марта 2018 года, в отношении участка, входящего в границы зоны охраны объекта культурного наследия, и переходе данных ограничений на нового собственника, обязательстве последнего соблюдать установленные ограничения, стороны указанное обстоятельство об отсутствии в договоре данного условия не оспаривали, о зарегистрированных обременениях в отношении участка не знали, а условие о наличии в отношении участка обременений влияет на определение цены договора, суд апелляционной инстанции отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

Однако, с указанными выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться, поскольку неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, применяя к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 25.06.2002 года N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", регулирующего отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в том числе установления особенностей владения, пользования и распоряжения этими объектами как особым видом недвижимого имущества, а также определения общих принципов их государственной охраны (преамбула, пункты 2 и 4 статьи 1 данного Федерального закона) в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, предотвращения других действий, могущих причинить вред этим объектам, организации государственного учета объектов культурного наследия, а также, в числе прочего, установления ограничений (обременений) права собственности или иных вещных прав на объекты культурного наследия, не принял во внимание, что предметом предварительного договора купли-продажи является не сам объект культурного наследия, а жилой дом и земельный участок с видом разрешенного использования - размещение и эксплуатация жилого дома, входящий в границы зон охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов РФ регионального значения "Спасский Собор с двумя палатками на паперти... ".

Ограничения, указанные в выписке из ЕГРН, касаются режима использования спорного земельного участка.

Частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (абзац первый части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции истец Луппов А.В. указывал на то, что ему известно о наличии ограничений в отношении спорного земельного участка, исходя из градостроительного плана, выданного Федосимовой В.Ю. ещё 22 августа 2020 года. При этом, он желал приобрести спорное имущество, ссылался на осведомленность нахождения приобретаемого им имущества в границах зоны охраны объекта культурного наследия из средств массовой информации и сведений ЕГРН, о чем свидетельствует протокол судебного заседания от 19.10.2021 года, л.д.241-246 т.1). Между тем, в нарушение правил оценки доказательств суд апелляционной инстанции не привел мотивов, по которым он не принял их в качестве доказательств в обоснование заявленных истцом требований, а напротив пришел к противоположному выводу о том, что стороны не знали о зарегистрированных обременениях в отношении объекта недвижимости.

Нахождение спорного земельного участка в границах зоны объекта культурного наследия имеет интерес для истца, а не для ответчика, который в ходе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции не заявлял возражения о наличии зарегистрированных ограничений в отношении земельного участка, апелляционная жалоба ответчика также не содержала доводов в указанной части, хотя ответчик Пивоваров В.И, как собственник имущества, не мог не знать о них.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене определения суда апелляционной инстанции и направлении дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 19 октября 2021 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Кировский областной суд.

Председательствующий

Судьи