Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 января 2022 г. по делу N 8Г-34320/2021[88-1914/2022-(88-32602/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Козловской Е.В, судей Омаровой А.С. и Зюзюкина А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании с применением системы видеоконференц-связи VideoMost гражданское дело по иску Зориной Марины Васильевны к Кирилловой Юлии Александровне, Западному отделу судебных приставов Приморского района Санкт-Петербурга Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по городу Санкт-Петербургу, Управлению Росреестра по Нижегородской области о снятии запрета на совершение регистрационных действий, по кассационным жалобам Зориной Марины Васильевны и ее представителя Новикова Юрия Васильевича на решение Богородского городского суда Нижегородской области от 18 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 31 августа 2021 года, заслушав доклад судьи Омаровой А.С, выслушав Ковригина А.А. представителя истца по доверенности, поддержавшего доводы кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Зорина М.В. обратилась в суд с иском к Кирилловой Ю.А, Западному отделу судебных приставов Приморского района Санкт-Петербурга Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по городу Санкт-Петербургу, Управлению Росреестра по Нижегородской области о снятии запрета на совершение регистрационных действий.

Истец просила суд:

- освободить от ареста (исключить из описи, снять запрет на совершение регистрационных действий) недвижимое имущество - земельный участок площадью 226 933 кв.м, кадастровый номер N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: "адрес" наложенный судебным приставом-исполнителем западного ОСП Приморского района г. Санкт-Петербурга в связи с возбуждением исполнительного производства;

- обязать Западный отдел судебных приставов Приморского района Санкт-Петербурга Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу освободить от ареста (исключить из описи, снять запрет на совершение регистрационных действий) недвижимое имущество - земельный участок площадью 226 933 кв.м, кадастровый номер N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: "адрес", наложенного судебным приставом-исполнителем.

Решением Богородского городского суда Нижегородской области от 18 мая 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 31 августа 2021 года, в удовлетворении исковых требований Зориной М.В. отказано.

В кассационных жалобах с учетом дополнений Зорина М.В. и ее представитель просят отменить постановленные судебные акты как незаконные, указывая на допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таких нарушений судами по настоящему делу допущено не было.

Судом установлено, что 3 июня 2020 года был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого продавец Кириллова Ю.А. и покупатель Зорина М.В. договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: РФ, "адрес". Стоимость спорного участка была определена в размере 160 000 рублей.

Согласно п. 2.6 предварительного договора, покупатель приобретает право собственности на предмет договора с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

7 июля 2020 года между Кирилловой Ю.А. (продавцом) и Зориной М.В. (покупателем) был заключен основной договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Кириллова Ю.А. продала истцу спорный участок за 160 000 руб, оплата по договору произведена полностью.

В тот же день 7 июля 2020 года стороны составили передаточный акт о передаче спорного участка истцу (л.д. 19 оборот).

В подтверждение оплаты стоимости участка, согласованной в договоре истец представила платежные поручения с назначением платежа: "перевод за покупку земли N" на общую сумму 157 000 рублей (платежное поручение N 54443 от 03 июня 2020 года на сумму 30 000 рублей платежное поручение N 27781 от 3 июня 2020 года на сумму 30 000 рублей, платежное поручение N 76283 от 15 июня 2020 года на сумму 60 000 рублей, платежное поручение N 41061 от 30 июня 2020 года на сумму 10 000 рублей, платежное поручение N 4919 от 02 июля 2020 года на сумму 20 000 рублей, платежное поручение N 2561 от 08 июля 2020 года на сумму 7000 рублей) (л.д.12-17).

При обращении в Управление Росреестра по Нижегородской области с заявлением о регистрации перехода права собственности истцу выдано уведомление от 7 сентября 2020 года о приостановлении государственной регистрации прав в связи с непредставлением документов, подтверждающих отказ высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, в установленных законом случаях, от преимущественного права покупки земельного участка.

22 октября 2020 года Правительством Нижегородской области принято решение об отказе от покупки земельного участка. 23 октября 2020 года ответчику выдано соответствующее уведомление.

После устранения недостатков истец повторно обратилась в регистрирующий орган, однако регистрация не состоялась в связи с наложением запрета на совершение регистрационных действий на предмет договора купли-продажи на основании постановления Западного отдела судебных приставов Приморского района Санкт-Петербурга Главного Управления Федеральной службы судебных приставов по г. Санкт-Петербургу о запрете отчуждения с целью обеспечения сохранности имущества должника N N.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь ст. ст. 8, 10, 218, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом "Об исполнительном производстве", Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку на момент, когда у ответчика Кириллова Ю.А. (продавец) возникло право совершать отчуждение спорного участка (с момента отказа правительства от покупки земельного участка), в отношении участка действовал запрет на совершение действий по регистрации, ввиду возбуждения в отношении нее исполнительного производства по обязательствам перед третьими лицами.

Суд апелляционной инстанции, проверяя законность постановленного решения по жалобе истца с выводами и правовым основанием суда первой инстанции согласился исходя из следующего.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (статья 1).

Согласно статье 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (пункт 1).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4).

Кириллова Ю.А. при заключении с истцом Зориной М.В. договора купли-продажи спорного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в нарушение пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не известила в письменной форме Правительство Нижегородской области о намерении продать соответствующий земельный участок, и в силу закона договор купли продажи от 7 июля 2020 года является ничтожным.

Право заключить договор возникло у сторон с момента соблюдения правила преимущественного права покупки и только после принятия государственным органом решения об отказе от преимущественного права покупки (22 октября 2020 года).

На момент выполнения требований статьи 8 Федерального закона РФ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в отношении спорного земельного участка был зарегистрирован запрет регистрационных действий по долгам продавца в рамках возбужденных исполнительных производств, в связи с чем переход права не наступил, и право собственности у истца на спорный земельный участок не возникло.

28 августа 2020 года в отношении ответчика Кирилловой Ю.А. судебным приставом-исполнителем Западного ОСП Приморского района Санкт-Петербурга были возбуждены исполнительные производства, предметом исполнения являлись:

- задолженность в сумме 967 709 руб. 78 коп. в пользу взыскателя Филиала "Северная столица" АО "Райффайзенбанк" (исполнительное производство N) (л.д. 84-86), - задолженность в сумме 169 188 руб. 88 коп. в пользу взыскателя Филиала "Северная столица" АО "Райффайзенбанк" (исполнительное производство N) (л.д. 87-89).

21 сентября 2020 года в рамках исполнительного производства N было вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении спорного земельного участка (л.д. 96).

Также постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении спорного земельного участка вынесено 21 сентября 2020 года в рамках исполнительного производства 124918/20/78024-ИП.

В силу вышеизложенного на момент, когда ответчик приобрела право совершить отчуждение спорного участка истцу, в отношении участка уже действовал запрет на совершение действий по регистрации.

Впоследствии постановлениями судебных приставов-исполнителей в отношении спорного земельного участка было наложена еще три запрета на совершение регистрационных действий постановлением от 11 января 2021 года в рамках исполнительного производства N N взыскатель АО "Тинькофф банк" (л.д. 90), постановлением от 25 декабря 2020 года в рамках исполнительного производства N N взыскатель ПАО Сбербанк (л.д. 92), постановлением от 13 января 2021 года в рамках исполнительного производства N N, взыскатель ПАО Сбербанк (л.д.94).

Основываясь на установленных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции отклонил доводы истца о добросовестном приобретении и исполнении договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов судов первой и апелляционной инстанций, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемых судебных актах.

Доводы кассационных жалоб о заключении предварительного и основного договора купли-продажи до принятия ограничительных мер, и об исполнении договора сторонами не состоятельны к отмене судебных актов.

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Исходя из указанных правовых норм и акта их толкования факт заключения между истцом и ответчиком, являющимся должником по исполнительным производствам, предварительного договора купли-продажи, а равно заключение между ними основного договора до наложения запрета совершения регистрационных действий правового значение не имеет. Как установлено судом, договор купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения заключен сторонами 7 июля 2020 года с нарушением правила преимущественной покупки, установленной ст. 8 Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", что влечет его ничтожность в силу закона. Право на отчуждение спорного земельного участка не специальному субъекту, а иному лицу, у продавца возникло только 22 октября 2020 года, при этом к данному моменту был установлен запрет на регистрационные действия в отношении имущества продавца, как должника по его обязательствам в пользу кредитных организаций. При этом заключение договора и его исполнение для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки. К моменту обращения за государственной регистрацией перехода права собственности на спорное имущество было наложено ограничение. В связи с чем утверждение заявителя, что он является правообладателем спорного земельного участка, как основание для отмены принятых запретительных мер, основано на неправильном толковании норм права. До государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, такое имущество принадлежит должнику Кирилловой Ю.А, на которое по ее обязательствам был наложен в установленном порядке запрет на совершение регистрационных действий, законных оснований, для отмены которых, как верно указали суды, не имеется.

В целом доводы кассационных жалоб выражают иную оценку собранных по делу доказательств и субъективное отношение к правильности разрешения спора, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии выводов судов, содержащихся в обжалуемых судебных постановлениях, фактическим обстоятельствам дела; о нарушении либо неправильном применении норм материального права или норм процессуального права, в связи с чем на основании части 1 статьи 379.7, части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Богородского городского суда Нижегородской области от 18 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 31 августа 2021 года оставить без изменения, кассационные жалобы с учетом дополнений - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи