Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 13 января 2022 г. по делу N 8Г-22580/2021[88-672/2022-(88-22729/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего Попова А.А.

судей Гордиенко А.Л, Жуленко Н.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N24RS0035-01-2021-001003-50 по иску Пушпашевой Н.А. к Шпаку Р.Е. о государственной регистрации перехода права собственности и по встречному иску Шпака Р.Е. к Пушпашевой Н.А. о расторжении договора купли-продажи

по кассационной жалобе представителя Пушпашевой Н.А. - Пахомова М.В. на решение Минусинского городского суда Красноярского края от 28 июня 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15 сентября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Попова А.А, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Пушпашева Н.А. обратилась в суд с иском к Шпаку Р.Е. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Россия, "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м, на основании договора купли-продажи земельного участка от 29 декабря 2020 г. и взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты" руб, а также расходы на оплату услуг представителя в сумме "данные изъяты" руб.

Требования мотивировала тем, что 29 декабря 2020 г. между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Россия, "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, последний имеет силу передаточного акта; денежные средства по договору продавцом получены в полном объеме. Документы по сделке были переданы на государственную регистрацию в регистрирующий орган. В январе 2021 г. из содержания уведомления Росреестра по Красноярскому краю от 12 января 2021 г. ей стало известно, что 30 декабря 2020 г. покупатель подал заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем государственная регистрация перехода права по сделке была приостановлена. В свою очередь Шпак Р.Е. к ней не обращался, причины и основания уклонения от государственной регистрации ей не сообщил. Полагает, что сделка купли-продажи объекта недвижимости была совершена в надлежащей форме, обязательства стороны по договору исполнили, договор является заключенным, а следовательно, он стал обязательным для сторон.

Шпак Р.Е. обратился в суд со встречным иском к Пушпашевой Н.А. о расторжении договора купли-продажи, мотивируя тем, что спорный земельный участок приобретался им для строительства жилого дома. На момент приобретения на земельном участке были возведены капитальный гараж и фундамент под жилой дом, в связи с чем у него не возникло никаких сомнений относительно наличия запрета на строительство жилого дома. Кроме того, он ознакомился с содержанием строительного паспорта, выданного на имя предыдущего собственника М, которому постановлением Селиванихинского сельсовета от 2 сентября 1994 г..земельный участок был выделен под строительство жилого дома без каких-либо ограничений. При подписании договора купли-продажи от 29 декабря 2020 г..относительно пункта 3.4.1, содержащего сведения о наличии обременений и ограничений, Пушпашева Н.А. ему пояснила, что имеющееся обременение не является препятствием для использования земельного участка по назначению - для строительства жилого дома. О том, что на земельном участке находится кладбище с "данные изъяты" курганами, продавец ему не сообщила. Строительство жилого дома на спорном земельном участке возможно лишь после выполнения задания N от 15 февраля 2021 г..на разработку раздела обеспечения сохранности объекта археологического наследия федерального значения стоянка "Могильник курганный Селиваниха- 1 (31 курган), VII-II века до нашей эры" при проведении работ по индивидуальному строительству на спорном земельном участке. Согласно акту оценки рыночной стоимости работ по обеспечению сохранности памятника археологии от 4 марта 2021 г, стоимость спасательных археологических работ составляет "данные изъяты" руб. Указанная сумма является для него значительной, он лишен того, на что рассчитывал, а именно возможности осуществления строительства жилого дома и проживания в нем. Полагает, что имеются основания для расторжения договора.

Просил расторгнуть договор купли-продажи от 29 декабря 2020 г, заключенный между ним и Пушпашевой Н.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м; взыскать с Пушпашевой Н.А. в его пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме "данные изъяты" руб, судебные расходы в размере "данные изъяты" руб.

Решением Минусинского городского суда Красноярского края от 28 июня 2021 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15 сентября 2021 г, в удовлетворении исковых требований Пушпашевой Н.А. отказано, встречные исковые требования Шпака Р.Е. удовлетворены. Расторгнут договор купли- продажи от 29 декабря 2020 г, заключенный между продавцом Пушпашевой Н.А. и покупателем Шпаком Р.Е. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства; возвратив указанный земельный участок в собственность Пушпашевой Н.А.

С Пушпашевой Н.А. в пользу Шпака Р.Е. взыскана денежная сумма в размере "данные изъяты" руб, в том числе: "данные изъяты" руб.- сумма, уплаченная по договору, "данные изъяты" руб.- сумма судебных расходов.

Представителем Пушпашевой Н.А. - Пахомовым М.В. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений, как незаконных и необоснованных, постановленных с нарушением норм процессуального и материального права. Полагает, что суды применили закон, не подлежащий применению, а именно статьи 450, 451 ГК РФ, положения статьи 47.3, пунктов 7, 10 статьи 48 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N-Ф3), статьи 37 ЗК РФ.

Считает, что изменение воли завершить сделку государственной регистрацией после совершения сделки не является расторжением договора, односторонний отказ договором не предусмотрен, а действие ответчика является необоснованным отказом от договора, актом недобросовестного поведения.

Отмечает, что предметом спорного договора является переход права собственности на земельный участок, а не на объект культурного наследия. Договор купли- продажи указывает на обязанность покупателя следовать пунктам 1-3 ст. 47.3 ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации". Данное условие изначально было установлено договором и не изменялось с даты его заключения. На дату заключения спорного договора вся информация письменно доведена покупателю, следовательно, в данном случае последствие в виде констатации ничтожности, и ст.ст. 450, 451 ГК РФ не допустимы.

Считает ошибочным выводы судов о том, что приложением к договору должно быть охранное обязательство и то, что нарушение правил ст.48 ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации" влечет расторжение договора.

Накануне сделки 28 и 29 декабря 2020 г. в адрес Шпака Р.Е. были направлены дополнительно исчерпывающие материалы по состоянию имущества (выписка ЕГРН) и контактные данные Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края.

Считает, что со стороны ответчика допущено грубое злоупотребление правом, проявлена максимальная степень недобросовестности.

В судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи, представитель Шпака Р.Е. - Щапов С.В, действующий на основании доверенности, возражал относительно доводов кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 379.6 ГПК РФ предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции таких нарушений при принятии обжалуемых судебных постановлений не усматривает, рассмотрение произведено в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 29 октября 2008 г. за Пушпашевой Н.А. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: Россия, "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

10 июня 2019 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости на основании приказа Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края об утверждении охранного обязательства N301 от 3 июня 2019 г.

В охранном обязательстве объекта археологического наследия федерального значения "Могильник курганный Селиваниха-1 (31 курган), VII-II века до нашей эры" содержатся требования к осуществлению деятельности на территории объекта культурного наследия: на территории памятника или ансамбля запрещающего строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно и пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия; на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности объекта культурного наследия и позволяющей обеспечить функционирование объекта культурного наследия в современных условиях; в случае нахождения памятника или ансамбля на территории достопримечательного места подлежат также выполнению требования и ограничения, установленные в соответствии со статьей 5.1 Закона 73-ФЗ, для осуществления хозяйственной деятельности на территории достопримечательного места

Раздел 2 охранного обязательства содержит требования к сохранению объекта культурного наследия: лицо (лица), указанное (указанные) в пункте 11 статьи 47.6 Закона 73- ФЗ, обязано (обязаны) обеспечить финансирование и организацию проведения научно-исследовательских, изыскательских, проектных работ, консервации, ремонта, реставрации и иных работ, направленных на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия и сохранение предмета охраны объекта культурного наследия, в порядке, установленном Законом 73-ФЗ. (пункт 14).

Также в охранном обязательстве предусмотрены требования к содержанию объекта культурного наследия, к обеспечению доступа к объекту, к размещению наружной рекламы на территории объекта культурного наследия, иные требования (разделы 3-6).

29 декабря 2020 г. между Пушпашевой Н.А. и Шпаком Р.Е. заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. Стоимость земельного участка определена сторонам в размере "данные изъяты" руб. Пунктом 3.2. договора определено, что договор имеет силу передаточного акта.

Согласно пункту 3.4 договора, продавец поставил в известность покупателя о том, что на земельный участок имеется следующее ограничение прав и обременение объекта недвижимости: вид - объект культурного наследия, дата государственной регистрации: номер государственной регистрации N, срок действия с 13 июня 2019 г, срок не определен; лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Служба по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края; основание государственной регистрации: приказ Службы по государственной охране объектов культурного наследия Красноярского края об утверждении охранного обязательства N301 от 3 июня 2019 г.: паспорт объекта культурного наследия выдан (пункт 3.4.1) и о необходимости следовать пунктам 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия" (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (пункт 3.4.2).

29 декабря 2020 г. стороны обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

30 декабря 2020 г. Шпак Р.Е. обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права и возврата ранее предоставленных документов.

Осуществление действий по государственной регистрации прав о возврате ранее предоставленных для ее проведения документов было приостановлено до 12 февраля 2021 г. в связи с непоступлением от Пушпашевой Н.А. заявления о прекращении государственной регистрации права.

9 февраля 2021 г. Пушпашева Н.А. обратилась с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права, а 11 февраля 2021 г. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена на срок до 5 августа 2021 г.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований Пушпашевой Н.А. о государственной регистрации перехода права собственности и удовлетворяя встречные заявленные требования Шпака Р.Е. к Пушпашевой Н.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в их совокупности и взаимосвязи, пришел к выводу о том, что часть спорного земельного участка входит в границы территории объекта археологического наследия федерального значения "Могильник курганный Селиваниха-1 (31 курган), VII-II века до нашей эры, и отсутствие прилагаемого к договору купли-продажи охранного обязательства нарушило права покупателя Шпака Р.Е. на достоверное получение информации о существе и характере имеющегося обременения в отношении приобретаемого им земельного участка.

Суд апелляционной инстанции с вышеуказанными выводами суда первой инстанции и их обоснованием согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов суда первой и апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемых судебных актах.

Так, согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 1 статьи 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, которым объект культурного наследия принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" охрана объектов культурного наследия обеспечивается, в том числе, заключением охранного обязательства объекта культурного наследия, предусматривающего определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта в случае угрозы ухудшения его состояния.

Приведенная статья устанавливает не только требования к форме охранного обязательства, порядок его утверждения, мероприятия, подлежащие включению в охранное обязательство, но и предусматривает круг лиц, на который оформлением охранного обязательства должны быть возложены соответствующие обязанности. При этом обязанным лицом по исполнению предусмотренных в охранном обязательстве мероприятий является лицо, обладающее определенными полномочиями в отношении такого объекта.

Так, в соответствии с пунктом 11 статьи 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, предоставлен на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению, охранное обязательство подлежит выполнению унитарным предприятием или учреждением.

При этом пунктом 13 этой же статьи предусмотрено, что в случае, если к моменту перехода права владения в отношении объекта культурного наследия оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения объектом.

Как верно указано судами обеих инстанций, в заключенном сторонами спора договоре купли-продажи от 29 декабря 2020 г. не было указано, что объект культурного наследия является местом захоронения. При этом охранное обязательство на спорный земельный участок в силу закона должно быть неотъемлемой частью договора купли-продажи.

Вопреки доводам кассационной жалобы, ссылка в договоре на имеющиеся ограничения и обременения в отношении объекта недвижимости не предоставляло покупателю Шпаку Р.Е. возможность получить всю информацию о существе и условиях охранного обязательства, а также ограничивало его возможности, как собственника земельного участка на возведение объекта капительного строительства.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и были обоснованно отклонены.

Из материалов дела усматривается, что нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при оценке судами доказательств допущено не было. Выводы суда мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда первой и апелляционной инстанции не усматривается.

В соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, в связи с чем доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с данной судом оценкой доказательств и установленными судом обстоятельствами не могут быть приняты во внимание.

Таким образом, обжалуемые судебные постановления подлежат оставлению без изменения, поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права. Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку.

С учётом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Минусинского городского суда Красноярского края от 28 июня 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15 сентября 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Пушпашевой Н.А. - Пахомова М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи