Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18 января 2022 г. по делу N 8Г-33104/2021[88-1827/2022-(88-31807/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сокуровой Ю.А, судей Копылова-Прилипко Д.А. и Голубевой И.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3639/2021 по иску ИП Моисеева ФИО7 к Жаренковой ФИО8 о взыскании задолженности по арендной плате

по кассационной жалобе ИП Моисеева С.С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Сокуровой Ю.А, объяснения представителя Жаренковой Ч.М, судебная коллегия

установила:

Истец Индивидуальный предприниматель Моисеев ФИО9 обратился в суд с иском к ответчику Жаренковой ФИО10 о взыскании задолженности по договору аренды в размере 446 670, 06 руб, расходов по оплате юридических услуг в размере 80 000 руб, расходов по оплате госпошлины в размере 13 000 руб, обосновывая тем, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ помещения площадью 50 кв.м. по адресу: город Москва "адрес" Срок аренды установлен пунктом 4.1 договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Помещение было передано арендатору ДД.ММ.ГГГГ в пригодном для использования состоянии, о чем в ту же дату составлен акт приема передачи помещении в аренду. За пользование помещениями арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая рассчитывается как сумма основной и переменной частей (п.5.1 договора). За период аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не оплатил в полном объеме основную часть арендной платы по счету N от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, образовалась задолженность, которую погасить в добровольном порядке ответчик отказался.

Решением Щербинского районного суда города ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: Исковые требования Индивидуального предпринимателя Моисеев ФИО13 - удовлетворить частично.

Взыскать с Жаренковой ФИО11 в пользу Индивидуального предпринимателя Моисеев ФИО12 задолженность по договору аренды в размере 446 670, 06 руб, расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб, расходы по оплате госпошлины в размере 7 666, 70 руб.

В удовлетворении остальной части иска - отказать

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Щербинского районного суда города ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ отменено. Принято по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе истец просит об отмене апелляционного определения, как незаконного и необоснованного.

Согласно ст. 379.7 ГК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе законность судебного постановления, принятого судом апелляционной инстанции, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы. Оснований, предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами был заключен договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ помещения площадью 50 кв.м. по адресу: город Москва, "адрес". Срок аренды установлен пунктом 4.1 договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Помещение было передано арендатору ДД.ММ.ГГГГ в пригодном для использования состоянии, о чем в ту же дату составлен акт приема передачи помещении в аренду.

За пользование помещениями арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая рассчитывается как сумма основной и переменной частей (п.5.1 договора). Основная часть составляет ежемесячный постоянный платеж арендодателю в размере 220 000 руб. (НДС не облагается), который арендатор платит не позднее 25 числа текущего месяца аренды. Переменная часть арендной платы рассчитывается ежемесячно на основании показаний приборов учета потребленных арендатором электро- и теплоэнергии, воды, коммунальных услуг на основании выставляемых счетов за электро-, тепло- и водоснабжение, выставляемых организацией, осуществляющей управление зданием, в котором находятся арендуемые помещения (п. 5.2.1 договора аренды). Переменная часть арендной платы подлежит оплате в течение 5 рабочих дней с даты получения соответствующего счета на ее оплату.

В обеспечение исполнения своих обязательств по договору ответчик уплатил истцу в соответствии с п. 5.3.1 договора обеспечительный платеж равный основной части ежемесячной арендной платы - 220 000 руб. Указанный обеспечительный платеж по согласию сторон договора являлся обеспечением надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей, в том числе сохранения целостности, работоспособности помещения и установленного в нем оборудования.

Пунктом 5.3.5 договора арендодателю предоставлено право использовать (засчитать) обеспечительный платеж в оплату арендных платежей, если арендатор допустил просрочку обязанности по оплате аренды сроком более 5 рабочих дней. Также за счет обеспечительного платежа могут быть удовлетворены требования арендодателя по оплате пеней и штрафов, обязанность уплатить которые возникнет у арендатора при исполнении договора.

Получение арендодателем дополнительного согласия арендатора на использование обеспечительного платежа при наступлении любого случая, обеспечиваемого этим платежом, договором не предусмотрено.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец уведомил ответчика об имеющейся задолженности по оплате аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 110 000 руб. и своем намерении возместить неоплаченную часть арендной платы из обеспечительного платежа, также о принятом решении о расторжении договора в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ в случае, если оплата за аренду и обеспечительный платеж к этому времени оплачены не будут; просил сообщить арендатора о дате и времени передачи помещения из аренды.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за период аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик не оплатил в полном объеме основную часть арендной платы по счету N от ДД.ММ.ГГГГ, так как в ходе смс-переписки посредством мессенджера WhatsApp стороны пришли к соглашению о снижении арендного платежа за май 2020 года на 50 %. В подтверждение достигнутых договоренностей Арендодатель направил в адрес Арендатора счет на оплату от ДД.ММ.ГГГГ N, в соответствии с которым, последний платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ N произвел оплату основной части арендной платы за май 2020 года в размере 110 000 руб. и в счет компенсации затрат по оплате коммунальных платежей за март 2020 года в размере 9 323, 60 руб. (Платежное поручение N от ДД.ММ.ГГГГ).

Отменяя решение суда первой инстанции и окончательно разрешая спор по существу, суд апелляционной инстанции, исходил из того, что в ходе смс-переписки посредством WhatsApp стороны пришли к соглашению о снижении арендного платежа за май 2020 года на 50%, что подтверждается распечаткой переписки /л.д. 115, 118, 120/, копией счета на оплату N от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.121/, копией платежного поручения /л.д.122/.

Стороны пришли к указанному соглашению в виду установления Указом Президента РФ от 25.03.2020 N 206 "Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней" с 30 марта по 3 апреля 2020 года нерабочих дни с сохранением за работниками заработной платы, а также их продления Указом Президента РФ от 02.04.2020 N 239 "О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" с 04 по 30 апреля 2020 года включительно.

При этом Указом Президента РФ от 28.04.2020 N 294 "О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" нерабочие дни были установлены с 06 по 08 мая 2020 года включительно. а Указом Мэра Москвы от 11.04.2020 N 43-УМ "Об утверждении Порядка оформления и использования цифровых пропусков для передвижения по территории города Москвы в период действия режима повышенной готовности в городе Москве" был утвержден Порядок оформления и использования цифровых пропусков для передвижения по территории города Москвы в период действия режима повышенной готовности в городе Москве.

Однако, несмотря на достигнутое соглашение ДД.ММ.ГГГГ от истца в адрес ответчика поступило уведомление о неисполнении Арендатором договорных обязательств по оплате арендного платежа за май 2020 года, при этом ДД.ММ.ГГГГ ответчиком по почте получена претензия с аналогичным требованием и уведомлением истца о расторжении Договора с ДД.ММ.ГГГГ, а потому судебная коллегия соглашается с доводом ответчика о том, что истцом незаконно была удержана из обеспечительного платежа неустойка в размере 36 300 руб, поскольку за май 2020 года стороны договорились о 50% скидки и платеж был ответчиком оплачен с учетом коммунальных платежей за март 2020 года.

Претензией от ДД.ММ.ГГГГ N ответчик не согласился с предъявленными требованиями Арендодателя и с учётом указа Мэра Москвы от 07.05.2020 N 55-УМ о продлении периода самоизоляции и пропускного режима, а также ограничения по передвижению и использованию рабочих мест до ДД.ММ.ГГГГ Арендатор в соответствии с пунктом 9.5 Договора, предусматривающего досрочное расторжение Договора в случае если обстоятельства неопределимой силы длятся более одного месяца, уведомил Арендодателя о расторжении Договора и готовности передать (вернуть) освобожденное нежилое помещение по акту приема-передачи помещения, приложенному к претензии.

В целях возврата нежилого помещения Арендодателю ДД.ММ.ГГГГ сторонами по Договору была организована встреча, по результатам которой был составлен акт, однако Арендодатель отказался принять помещение по причине несоответствия состояния помещения тому состоянию, в котором Арендатор принял его во временное пользование по Договору, а именно: стены перекрашены в черный цвет, на стенах имеются отверстия от крепления мебели. Не согласившись с претензиями Арендодателя Арендатор, в целях разрешения спорной ситуации письмом от ДД.ММ.ГГГГ уведомил Арендодателя о том, что в связи с отсутствием строительных бригад, связанным с введением ограничений на территории города Москвы по причине распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), и невозможностью самостоятельного проведения ремонтных работ в нежилом помещении, последний просит предоставить расчет стоимости по приведению помещения в первоначальный вид силами Арендодателя и зачетом данных затрат из средств обеспечительного платежа. Также в соответствии с п. 2 акта приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор в данном почтовом отправлении направил в адрес Арендодателя два комплекта ключей от нежилого помещения, пульт для открывания входной двери и подписанный со стороны ответчика акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. Данное почтовое отправление (посылка первого класса) было получено истцом, что подтверждается отчетом, сформированным официальным сайтом Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N.

Кроме того, данным обращением ответчик уведомил истца, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ пропуска сотрудников Арендатора, в том числе ответственных лиц за исполнение договора аренды, не действуют.

Таким образом, начисления арендных платежей с июня 2020 года судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку Арендатор с июня 2020 года не занимал спорное помещение, при этом Арендодатель сам ограничил Арендатору вход в нежилое помещение, следовательно, он осознавал и одобрял, что последним днем срока действия Договора является ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с его уведомлением о расторжении Договора от ДД.ММ.ГГГГ, а подписанный сторонами акт от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о фактической дате передачи (возврата) нежилого помещения от Арендатора Арендодателю, а лишь указывают на согласие сторон с оценкой стоимости исправления несоответствия нежилого помещения в размере 80 000 руб. Данный вывод следует, в том числе и из абзацев 2 и 3 акта: "Помещение было принято Арендодателем (не указана конкретная дата), однако обе стороны подтверждают, что вышеуказанное помещение не соответствует состоянию, в котором Арендодатель передавал Арендатору. А именно: были перекрашены стены и плинтуса в черный цвет, на стенах имеются многочисленные отверстия. Стороны пришли к взаимной договоренности, что исправления вышеуказанных несоответствий оцениваются в 80 000 руб, которые Арендатор обязуется выплатить Арендодателю".

Также как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на официальном канале сайта WWW.MOSCOW-CITY.ONLINE ссылка на ролик: https://www.voutube.com/watch7vHsWVl 1 iOEw&feature=voutu.be, расположенном на площадке www.youtube.com) - Единый информационный центр ММДЦ "Москва-Сити", занимающийся арендой, продажей, ремонтом и строительством офисов в небоскребах Москва-Сити, был размещен рекламный ролик о сдаче в аренду офисного (нежилого) помещения площадью 50 кв.м, расположенном на 66 этаже башни Федерация. Именно данное нежилое помещение и было передано в аренду ответчику, однако в спорный период времени (июнь-июль 2020), по которому истцом заявлены исковые требования, указанное офисное помещение уже сдавалось или предлагалось в аренду.

Пунктами 7.2 п. 7.2.1 договора арендодателю предоставлено право досрочного одностороннего отказа от договора в случае неисполнения арендатором обязательства по перечислению арендных и иных платежей, составившей более 5 рабочих дней от даты, определенной договором, если суммы обеспечительного платежа недостаточно для образовавшейся задолженности.

Таким образом, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком была допущена просрочка в оплате 110 000 руб. части арендного платежа за май 2020 года, а потому на основании п. 8.2 договора ответчик обязан оплатить истцу неустойку в размере 1 % от размера неоплаченной суммы за каждый день просрочки и рассчитал размер неустойки в сумме 36 300 руб. исходя из следующего расчета: 110 000 руб. (размер неоплаченной суммы) х 1% х 33 дня (количество дней допущенной просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно), поскольку стороны за указанный период снизили размер аренды до 110 000 рублей, которые ответчик оплатил истцу.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что арендованное помещение было передано из аренды ответчиком истцу по акту приема-передачи только ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, в связи с отказом истца от договора, против которого ответчик не возражал, договор аренды прекратил свое действие с ДД.ММ.ГГГГ как указано в письме арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно п. 5.1.1 договора за пользование помещениями арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, которая рассчитывается как сумма основной и переменной частей.

Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из фактического потребленной арендатором электроэнергии, теплоэнергии, воды, и иных коммунальных услуг согласно действующим ставком поставщиком данных видов услуг (п. 5.1.1 договора). Арендатор ежемесячно обязан оплачивать коммунальные услуги помещения согласно показаниям приборов учета, на основании выставляемых управляющей компанией счетов за электро-, тепло- и водоснабжение. Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором на основании счетов арендодателя, составленных в соответствии с тарифами и счетами поставщиков соответствующих услуг, (п.5.2.4 договора).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что подписанный сторонами акт от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует об оценке стоимости исправления несоответствия нежилого помещения в размере 80 000 рублей.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции исходил из того, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о наличии задолженности ответчика перед истцом за пользование арендованным помещением, неустойки за несвоевременное внесение арендной платы по договору на основании п. 8.2 договора, постоянной части арендного платежа за фактическое пользование помещением после прекращения договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, переменной части арендной платы за июнь, июль 2020 года, стоимости исправления недостатков помещения и восстановления его в предыдущее состояние, поскольку пунктом 8.9 договора аренды предусмотрено право арендодателя при нарушении арендатором обязанности по своевременному внесению предусмотренных договором платежей (п.6.3.2) возместить текущую арендную плату и иные платежи, в том числе, но, не ограничиваясь, неустойки, штрафы из оплаченного арендатором обеспечительного платежа, а при его недостаточности арендодатель имеет право использовать авансовый платеж за последний месяц аренды для покрытия расходов и возмещения ущерба и/или арендатор обязан возместить в течение 10 рабочих дней на основании требования от арендодателя.

Согласно п. 5.3.5 договора арендодателю предоставлено право использовать (засчитать) обеспечительный платеж в оплату арендных платежей.

При таких данных, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене постановленного решения и вынесении нового решения по делу, которым в удовлетворении исковых требований о взыскании спорной задолженности счел возможным отказать, поскольку из материалов дела следует, что ответчиком не были нарушены условия договора, так как ответчик произвела полную оплату по счету N размере 119 323, 60 руб. с учетом 50% скидки за май 2020 года, а согласованная стоимость для устранения недостатков в размере 80 000 рублей, а также коммунальные услуги за апрель и май 2020 года (переменная часть арендной платы) в размере 7 669, 84 руб. и 6 243, 68 руб, то есть за период до фактического освобождения спорного помещения, должны в соответствии с условиями заключенного договора вычитаться из обеспечительного платежа в размере 220 000 рублей, который был оплачен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платёжным поручением N, при этом у истца остается еще сумма 126086, 48 руб.

Судебная коллегия не усматривает оснований для признания выводов суда второй инстанции неправильными.

Вопреки доводам жалобы, принимая решение по заявленным требованиям, суд второй инстанции дал оценку всем представленным в материалы дела доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ и привел аргументированные суждения по всем выводам.

Несогласие кассатора с результатами оценки доказательств, произведенной судом, не подпадает под приведенный в ст. 379.7 ГПК РФ исчерпывающий перечень к пересмотру вступивших в законную силу судебных постановлений.

Доводы жалобы явились предметом исследования суда кассационной инстанции и отклонены, поскольку основаны на ошибочном толковании подлежащего применению к спорным правоотношениям законодательства, фактических обстоятельств и не влекут возникновение оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований для отмены судебного акта применительно к аргументам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 379.7 ГПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

С учётом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи