Апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 25 января 2022 г. по делу N 33а-0311/2022

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи фио, судей фио, фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио административное дело по апелляционным жалобам представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - фио и представителя заинтересованного лица адрес - фио на решение Никулинского районного суда адрес от 28 сентября 2021 года, которым постановлено:

"Признать незаконным и отменить решение, оформленное уведомлением от 02.06.2021 года о приостановлении государственной регистрации прав собственности на объект по адресу: адрес кв.19Б, обязав осуществить государственную регистрацию права собственности на основании заявления фио от 24.05.2021 года", УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес о признании решения незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности, мотивируя свои требования тем, что 24 мая 2021 года он обратился к административному ответчику с заявлением о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес, кв. 19Б, вместе с тем, 02 июня 2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве процедура государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав была приостановлена ввиду того, что предоставленный административным истцом передаточный акт объекта долевого строительства содержит не только положение о передаче объекта, но и положение о возникновении залога в силу закона в пользу застройщика, данное обстоятельство нарушает права и законные интересы фио, поскольку причина приостановления государственной регистрации права не основана на положениях действующего законодательства.

Суд постановилприведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционных жалоб просят представители административного ответчика и заинтересованного лица.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца фио - фио, представителя заинтересованного лица адрес - фио, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив решение, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов настоящего административного дела следует, что 25 марта 2015 года между ОАО адрес и адрес заключен договор участия в долевом строительстве N22/3.2/19-2.

07 апреля 2015 года между ОА "Система Лизинг 24" и фио заключен договор уступки прав (без перевода долга) по договору участия N2015/77-0100/УП/07512/001.

21 февраля 2018 года между фио и фио подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору участия, согласно условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Комплекс и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса передать объект участнику, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса.

Объект имеет следующие проектные характеристики: квартал 3, корпус 3.2, этаж 9, условный номер квартиры 19, количество комнат 3, с проектной общей площадью 149, 53 кв. м.

25 сентября 2019 года адрес подписан односторонний акт о передаче объекта к договору долевого участия N22/3.2/19-2, в соответствии с которым, фактическая площадь объекта изменилась в сторону увеличения на 2, 67 кв.м, участник обязан произвести доплату денежных средств в размере сумма с момента получения настоящего акта.

В одностороннем акте также имеется ссылка на статью 488 ГК РФ и государственную регистрацию ипотеки в пользу застройщика в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности участника.

24 мая 2021 года административный истец обратился в Управление Росреестра по адрес с заявлением об осуществлении действий по государственной регистрации права собственности на объект по адресу: адрес кв. 19Б.

Уведомлением от 02 июня 2021 года NMFC-0558/2021-879662 фио сообщено о приостановлении государственной регистрации права до 02 сентября 2021 года, со ссылкой на то, что условие одностороннего акта о том, что до момента выплаты денежных средств в связи с увеличением площади объекта, помещение находится в залоге у застройщика противоречит нормам Закона о долевом строительстве, возникновение залога в силу закона в пользу застройщика на основании одностороннего акта, составленного по правилам части 6 статьи 8 Закона о долевом строительстве, действующим законодательством не предусмотрено.

Принимая решение об удовлетворении заявленных административным истцом требований, суд первой инстанции исходил из того, что названные государственным регистратором в уведомлении о приостановлении государственной регистрации обстоятельства (противоречия содержания акта нормам Закона о долевом строительстве) не свидетельствовали о наличии оснований для приостановления государственной регистрации, предусмотренных пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации, поскольку указанные в уведомлении документы необходимыми для государственной регистрации права не являлись, оснований для приостановления государственной регистрации права собственности истца на заявленный объект не имелось, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении требований административного истца в полном объеме.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно статье 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия), порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением содержащихся в нем сведений регулируются сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона о государственной регистрации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона о государственной регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в качестве основания для приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав названо, в частности, непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

Приостанавливая осуществление государственной регистрации прав по данному основанию, государственный регистратор указал на непредставление документа, подтверждающего расчет по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 7 июня 2018 года N/ДУ.

Между тем, по общему правилу части 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности - договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Исходя из положений части 11 статьи 48 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:

- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, (орган регистрации прав получает самостоятельно)

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Факт представления фио указанных непосредственно в законе документов, необходимых для государственной регистрации, установлен судом и Управлением не оспаривался.

С учетом изложенного, названные государственным регистратором в уведомлении о приостановлении государственной регистрации обстоятельства не свидетельствовали о наличии оснований для приостановления государственной регистрации, предусмотренных пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации.

Утверждения автора апелляционной жалобы со ссылкой на положения, в том числе ст. 309, 314, 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, о несоответствии положениям действующего законодательства представленного для осуществления регистрационных действий одностороннего акта по причине наличия в нем положений о возникновении дополнительных обязательств в виде залога, не могут быть приняты во внимание в виду нижеследующего.

Форма акта закреплена в части 1 ст. 8 N 214-ФЗ, которая предусматривает, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

При этом частью 6 той же статьи установлено исключение, согласно которому, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Из анализа указанных норм права следует, что форма акта предусматривает обязательное указание в нем сведений о дате передачи, основных характеристиках жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства. Остальная информация, включая сведения о взаиморасчетах, является факультативной и может быть включена в акт, если это предусмотрено соглашением сторон.

Договор участия в долевом строительстве N22/3.2/19-2 от 25 мая 2015 года и последующие договор и соглашение об уступке прав по договору участия не предусматривают возможность установления застройщиком залога на объект в одностороннем порядке в связи с неоплатой суммы, начисленной в связи с увеличением площади объекта.

В случае представления соответствующих требованиям закона документов и наличия предусмотренных законом оснований для регистрации заявленного права, такой регистрации не может препятствовать неисполнение сторонами договора или одной из них обязанностей, исполнение которых не влияет на возникновение или переход к заявителю права, о регистрации которого он просит.

Объем и пределы правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, по своему предмету ограничены вопросом наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации). Проверка надлежащего исполнения сторонами обязательств, в части, не касающейся выявления оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в их осуществлении, не отнесена законом к полномочиям государственного регистратора.

Вместе с тем, решением суда первой инстанции на административного ответчика также возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на основании заявления фио от 24 мая 2021 года, данный вывод суда апелляционная коллегия находит преждевременным ввиду того, что суд не обладает полномочиями по предопределению предстоящего решения государственного регистратора и возложению обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить регистрацию права собственности в отсутствие такого решения, поскольку незаконность приостановления осуществления учетно-регистрационных действий не свидетельствует о безусловном соблюдении требований, установленных Федеральным законом N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года.

В соответствии с частью 9 статьи 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

Учитывая изложенное и исходя из недопустимости вмешательства суда в компетенцию регистрирующего органа по вопросу принятия решения о регистрации права, в целях восстановления нарушенных прав административного истца, на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве надлежит возложить обязанность повторно рассмотреть заявление фио об осуществлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости по адресу: адрес Б.

Оценивая доводы представителя заинтересованного лица о невозможности регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества без полной выплаты стоимости квартиры в связи с увеличением ее площади в процессе строительства, судебная коллегия находит их несостоятельными, поскольку они не основаны на законе, мотивы, по которым суд апелляционной инстанции пришел к указанным выводам изложены выше, при этом заинтересованное лицо не лишено возможности обратиться в суд с самостоятельным исковым заявлением с соответствующими требованиями к административному истцу.

Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

Таким образом, учитывая, что обжалуемое судебное решение вынесено без учета фактических обстоятельств дела, имеются основания для отмены решения суда в части возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности на основании заявления фио от 24 мая 2021 года, в указанной части суд апелляционной инстанции считает необходимым принять новое решение, которым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве повторно рассмотреть заявление фио об осуществлении действий по государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости по адресу: адрес, кв. 19Б, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 309 - 311 КАС РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Никулинского районного суда адрес от 28 сентября 2021 года, в части возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве осуществить государственную регистрацию права собственности на основании заявления фио от 24 мая 2021 года, отменить.

В указанной части принять новое решение, которым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве повторно рассмотреть заявление фио об осуществлении действий по государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: адрес, кв. 19Б.

В остальной части решение Никулинского районного суда адрес от 28 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационной суд общей юрисдикции и Верховный Суд России.

Председательствующий:

Судьи: