Решение Московского городского суда от 08 февраля 2022 г. по делу N 3а-0025/2022

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Март" об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и нежилого помещения, УСТАНОВИЛ:

ООО "Март" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *1, и земельных участков с кадастровыми номерами *2, *3.

В административном исковом заявлении ООО "Март" просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Центр Бизнес-планирования", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 197 318 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, 267 878 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, и 32 872 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *3.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что ООО "Март" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером *1. Кадастровая стоимость объекта недвижимости по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 306 530 259 рублей 48 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1.

Также ООО "Март" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *2, *3. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *2 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 870 055 796 рублей 81 копейки, земельного участка с кадастровым номером *3 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 90 665 425 рублей 28 копеек.

Поскольку административный истец является собственником нежилого помещения, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права заявителей как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Представителем административного истца ООО "Март" по доверенности Жимайловым-Архангельским А.В. представлено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором заявитель просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представителем Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы представлены письменные пояснения, в которых административный ответчик просил в удовлетворении заявленных требований отказать, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, заинтересованных лиц АО "Гостиница "Турист", ООО "Весна", ООО "Апрель" будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ООО "Март" является собственником нежилого помещения с кадастровым номером *1 в отношении которого утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 306 530 259 рублей 48 копеек, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 35-39), выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 42).

Административный истец ООО "Март" также является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *2, *2 (договор аренды - т. 1, л.д. 11-24). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *2 по состоянию на 1 января 2018 года составила 870 055 796 рублей 81 копейку, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *3 по состоянию на 1 января 2018 года составила 90 665 425 рублей 28 копеек, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 40, 41).

Административный истец ООО "Март" в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного помещения уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Март", как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 20 июля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Март" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения и земельных участков представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ООО "Центр Бизнес-планирования", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 197 318 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 267 878 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, в размере 32 872 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *3.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Бюро оценки бизнеса".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и земельных участков, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 200 526 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - 673 291 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *3 - 66 564 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Центр Бизнес-планирования", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения и земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Центр Бизнес-планирования", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административного ответчика экспертом ООО "Бюро оценки бизнеса" * представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт пояснил, что провел всесторонний анализ на соответствие используемых объектов аналогов, при расчете рыночной стоимости были введены поправки по основным ценообразующим параметрам, затронуты и описаны только те характеристики и факторы, которые влияют, прямо или косвенно, на результат определения рыночной стоимости.

Эксперт разъяснил, что объект-аналог N 5 существует в действительности, на дату проведения оценки участок находился в аренде.

Эксперт указал, что исследуемый земельный участок рассматривается без учета улучшений (строений, расположенных на участке). Наличие ИРД является дополнительным улучшением земельного участка, в связи с чем исследуемый участок рассматривается без наличия ИРД. На земельном участке фактически находится здание, и что-то строить дополнительно невозможно.

Также эксперт указал, что различие в категории звезд у здания гостиницы и объектов-аналогов не является ценообразующим фактором, поскольку оценивается не действующий бизнес, а стоимость строения.

Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилого помещения и земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что ООО "Март" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административным истцам Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1, и земельных участков с кадастровыми номерами *2, *3 должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителей с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 20 июля 2021 года.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2021 г." утверждена новая кадастровая стоимость спорных объектов (приложения N 1, 2 к Распоряжению), которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2022 года, постольку установленная судом кадастровая стоимость объектов подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 200 526 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - в размере 673 291 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *3 - в размере 66 564 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 июля 2021 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению по 31 декабря 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 16 февраля 2022 года