Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 февраля 2022 г. по делу N 33-1115/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Тахирова Э.Ю., судьи судей Алферовой Н.А., Корецкого А.Д., при секретаре Мусаелян З.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СПК им. Ленина к Алисултановой Байгинат Абдуллаевне, ООО "Дила", третьему лицу, не заявляющему самостоятельные требования относительно предмета спора, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о переводе прав и обязанностей покупателя и признании отсутствующим права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по апелляционной жалобе СПК им. Ленина на решение Орловского районного суда Ростовской области от 18 октября 2021 года. Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А, установила:

СПК им. Ленина обратилось в суд с иском к Алисултановой Б.А, ООО "Дила" о переводе прав и обязанностей покупателя и признании отсутствующим права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, ссылаясь на то, что 02.11.2015 между Алисултановой Б.А. и СПК им. Ленина был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 227 000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Участок находится примерно в 5, 3 км, от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 13.12.2016. По условиям договора аренды (раздел 9) срок его действия составляет 10 лет.

Согласно особым условиям договора (раздел 6) в случае намерения Арендодателя продать свой земельный участок, Арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. В случае отказа от использования преимущественного права приобретения земельного участка, Арендодатель имеет право продать участок третьим лицам по цене, не ниже предлагаемой Арендатору.

Однако истцу стало известно о том, что право собственности на арендуемый земельный участок перешло к ответчику ООО "Дила" на основании заключенного с Алисултановой Б.А. договора купли-продажи от 21.10.2019. Между тем, Алисултанова Б.А. о намерении продать принадлежащий ей земельный участок истцу не сообщила, чем нарушила предусмотренное п. 6.1. договора и ст. 8 ГК РФ право СПК им. Ленина на преимущественный выкуп участка.

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд перевести права и обязанности покупателя на СПК им. Ленина по договору купли-продажи от 21.10.2019 земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 227 000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, участок находится примерно в 5, 3 км. от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенному между Алисултановой Б.А. и ООО "Дила"; признать отсутствующим право собственности ООО "Дила" на указанный земельный участок.

Решением Орловского районного суда Орловской области от 18 октября 2021 года в удовлетворении требований СПК им. Ленина отказано.

С указанным решением СПК им. Ленина не согласилось, подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять новое об удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт выражает несогласие с выводом суда о том, что заключенный между СПК им. Ленина и Алисултановой Б.А. договор аренды не предусматривает обязанности арендодателя извещать арендатора о намерении продажи принадлежащего ему земельного участка в какой-либо конкретной форме, при этом, как указал суд, Алисултанова Б.А. в устном порядке обращалась к истцу, однако ее предложение о покупке земельного участка не было принято. Указанные обстоятельства, по мнению апеллянта, не соответствуют действительности, в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлено доказательств обращения к истцу по вопросу приобретения им арендуемого СПК им. Ленина земельного участка, на что в силу предусмотренных договором аренды условий истец имеет преимущественное право.

На апелляционную жалобу ООО "Дила" поданы возражения, в соответствии с которыми ответчик полагает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истца, третьего лица, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений на нее, изучив материалы дела, выслушав представителя СПК им. Ленина, поддержавшего апелляционную жалобу, представителя ООО "Дила", просившего решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующему

Как следует из материалов дела, 02.11.2015 между Алисултановой Б.А. и СПК им. Ленина был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 227 000 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Участок находится примерно в 5, 3 км, от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В соответствии с п. 9.1 договор аренды заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. 13.12.2016 договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Как следует из п. 6.1 указанного договора в случае намерения Арендодателя продать свой земельный участок, Арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. В случае отказа от использования преимущественного права приобретения земельного участка, Арендодатель имеет право продать участок третьим лицам по цене, не ниже предлагаемой Арендатору.

Как следует из имеющейся в материалах дела выписки и ЕГРН, в настоящее время собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 227 000 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН является ООО "Дила" (л.д. 60-63).

Право собственности ООО "Дила" на спорный земельный участок возникло на основании заключенного с Алисултановой Б.А. договора купли-продажи от 21.10.2019 и зарегистрировано в ЕГРН 28.10.2019 (л.д. 70-72).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что предусмотренное п. 6.1 условие договора аренды не было нарушено Алисултановой Б.А, так как она, реализуя свои правомочия собственника по отчуждению земельного участка, не была обязана в письменной форме направлять истцу предложение о покупке принадлежащего ей земельного участка. При этом суд учел изложенные в отзыве на исковое заявление пояснения Алисултановой Б.А. о том, что она в устной форме предлагала СПК им. Ленина приобрести земельный участок, однако указанное предложение оставлено истцом без ответа. Также суд учел, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника-арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленные ст. ст. 209, 260 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, так как они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, требованиям закона и сделаны с нарушением правил оценки доказательств.

По мнению судебной коллегии, пояснения ответчика Алисултановой Б.А. о том, что она неоднократно обращалась к председателю и главному бухгалтеру СПК им. Ленина, в отсутствие иных доказательств указанного и при оспаривании данного факта ответчиком, не могут в силу ст. ст.56, 68 ГПК РФ служить надлежащим доказательством обращения А.Ю.А. к истцу с предложением о покупке земельного участка.

Также судебная коллегия находит ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержит норм, возлагающих на собственника-арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки арендатору, в силу следующего.

Пунктами 1 и 2 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 названной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору

Пунктом 6.1 договора аренды в случае намерения Арендодателя продать свой земельный участок, Арендатор имеет преимущественное право на покупку этого земельного участка. В случае отказа от использования преимущественного права приобретения земельного участка, Арендодатель имеет право продать участок третьим лицам по цене, не ниже предлагаемой Арендатору.

Таким образом, принимая во внимание буквальное толкование указанного пункта договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что руководствуясь принципом свободы договора, стороны спорных отношений имели возможность согласовать преимущественное право арендатора на выкуп земельных участков.

При этом судебная коллегия исходит из того, что запрет на преимущественное право выкупа имущества его арендатором (включения соответствующего условия в договор аренды) действующее законодательство не устанавливает.

Указанное положение пункта 6.1 договора аренды не нарушает прав собственника земельного участка, поскольку не возлагает на него каких-либо дополнительных обязательств в части определения цены, способа продажи и др.

Данный пункт договора аренды от 02.11.2015 не был оспорен в установленном порядке, не признавался недействительными, своей правовой силы не утратил.

Вместе с тем, основывая свои требования на положениях ст. 250 ГК РФ(на механизме восстановления нарушенного право преимущественной покупки), истец не учитывает, что данные нормы не применимы к спорным правоотношениям.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Однако спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения не находится в общей долевой собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты (ст. 12 ГК РФ).

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Способы защиты гражданских прав приведены в ст.12 ГК РФ.

Избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Согласно ст. 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относится, в частности, иные способы, предусмотренные законом.

Истцом заявлены требования о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по заключенному между ответчиками договору купли-продажи земельных участков, признании отсутствующим права собственности.

Таким образом, с учетом указанных выше норм права судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рамках настоящего дела истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку ст. 250 ГК РФ, на которой истец основывает свои материально-правовые требования, как следует из ее смысла, регламентирует отношения, возникающие при использовании имущества, находящегося в собственности двух лиц, а не в аренде.

Между тем, согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Учитывая, что действующим законодательством прямо не предусмотрено преимущественное право арендодателя покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, судебная коллегия вместе с тем учитывает, что по аналогии закона к спорным правоотношениям применимы положения ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предусматривающие, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. (ч. 1 ст. 8 указанного Закона).

В силу ч. 2 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, при этом судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных СПК им. Ленина требований о переводе прав и обязанностей покупателя и признании отсутствующим права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Руководствуясь ст. ст.328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Орловского районного суда Ростовской области от 18 октября 2021 года отменить. Вынести новое решение. В иске СПК им. Ленина к Алисултановой Байгинат Абдуллаевне, ООО "Дила" о переводе прав и обязанностей покупателя и признании отсутствующим права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17.02.2022.