Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 ноября 2021 г. по делу N 8Г-27468/2021[88-26738/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Курдюковой Н.А, судей Рыжова В.М, Шабановой О.Н, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Волкова А. С. к акционерному обществу "Мордовская ипотечная корпорация" о признании пункта договора участия в долевом строительства ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, по кассационной жалобе акционерного общества "Мордовская ипотечная корпорация" на решение Октябрьского районного суда города Саранска Республики Мордовия от 4 марта 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 июня 2021 года, заслушав доклад судьи Шабановой О.Н, объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия

установила:

Волков А.С. обратился в суд с иском к акционерному обществу "Мордовская ипотечная корпорация" о признании пункта договора участия в долевом строительства ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Решением Октябрьского районного суда города Саранска Республики Мордовия от 4 марта 2021 года исковые требования удовлетворены частично.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16 июня 2021 года решение суда первой инстанции изменено в части наименования ответчика.

В кассационной жалобе акционерным обществом "Мордовская ипотечная корпорация" ставится вопрос об отмене указанных судебных актов, как постановленных при неправильном применении норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что 7 августа 2018 года между АО "МИК" (Застройщик) и Волковым А.С. (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 208/18-ДУ-СБ, по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - квартиру в этом доме Участнику долевого строительства (подпункт 2.1.2 договора).

Согласно подпункту 1.1.1 Договора строительство дома ведется Застройщиком по адресу: "адрес").

Объектом долевого строительства является квартира, которая имеет следующие характеристики: строительный номер квартиры - 119, общая площадь 46, 1 кв.м, проектная площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) 1, 7 кв.м, этаж 16, количество комнат - 1 (подпункт 1.1.2 договора).

Цена договора составляет 1 983 700 руб. (пункт 3.1 договора).

16 января 2019 года между сторонами подписан передаточный акт, из которого следует, что Застройщик передал Участнику долевого строительства квартиру, расположенную по адресу: "адрес", общей площадью 44, 8 кв.м, площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) - 1, 4 кв.м.

Право собственности на спорную квартиру, общей площадью 44, 8 кв.м зарегистрировано за Волковым А.С, при этом общая площадь квартиры в реестре указана в соответствии с пунктом 12 приказа Минэкономразвития России от 1 марта 2016 года N 90 без учета площади лоджии.

27 ноября 2020 года, в связи с несоответствием фактической площади объекта долевого строительства проектной площади, ответчиком получена претензия истца с требованием о выплате суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора, которая оставлена без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 4, 7, 9, 18, 19 Закона об участии в долевом строительстве, статей 22, 23 Закона о защите прав потребителей, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушения обязательств", пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что Волкову А.С. был передан объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, цена квартиры.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора, в случае уменьшения площади переданного помещения, в том числа и на 1, 6 кв.м, в связи с чем пришел к выводу о признании условий абзаца пункта 2.5 договора участия в долевой строительства N 208/18-ДУ-СБ от 7 августа 2018 года ничтожными с момента заключения договора. Также посчитал необходимым взыскать с ответчика стоимость разницы площади между проектной и фактической в размере 66 400 рублей, компенсацию морального вреда в размере 8 000 рублей, неустойку в размере 15 000 рублей, штраф в размере 15 000 рублей, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом, учитывая, что решением внеочередного собрания акционеров АО "Мордовская ипотечная корпорация" от 26 ноября 2020 года внесены изменения в Устав о переименовании акционерного общества "Мордовская ипотечная корпорация" в акционерное общество "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация", 9 декабря 2020 года переименование было зарегистрировано в ЕГРЮЛ, суд апелляционной инстанции изменил решение в части наименования ответчика, изложив резолютивную часть решение в соответствующей редакции.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с принятыми судебными постановлениями согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как видно из материалов дела, пунктом 2.5 договора участия в долевом строительстве определено, что площадь объекта долевого строительства является проектной. При выявлении разницы между договорной и фактической общей (определенной по технической документации на многоквартирный дом) площадью объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, застройщик и участник долевого строительства, с учетом выявленной разницы, заключают дополнительное соглашение к договору об изменении общей площади объекта долевого строительства, площадей и иных параметров общего имущества в многоквартирном доме, после чего производится дополнительный взаиморасчет.

Если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется меньше договорной застройщик в течение 10 дней после письменного обращения участника долевого строительства возвращает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы определяемой как произведение цены квадратного мена (цена договора деленная на общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью.

Если сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строительства в течение 10 дней после письменного обращения застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы определяемой как произведение цены квадратного мена (цена договора деленная на общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью.

Если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

Таким образом, условиями договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Как ранее было отмечено, исходя из приведенных выше норм, указанные условия не противоречат действующему законодательству.

Волков А.С. добровольно заключил договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, был ознакомлен с условиями договора, о чем свидетельствует его собственноручная подпись (л.д. 7-12).

По передаточному акту Волкову А.С. был передан объект недвижимости общей площадью 44, 8 кв.м, что на 1, 3 кв.м меньше от общей проектной площади квартиры (46, 1 кв.м).

Это не было учтено при рассмотрении настоящего дела.

Допущенные судом первой инстанции нарушения норм права судом апелляционной инстанции не устранены.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные постановления, состоявшиеся по настоящему делу, данным требованиям не соответствуют.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции находит, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Мордовия от 16.06.2021 подлежит отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.4-379.6, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 16.06.2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия.

Председательствующий Подпись

Судьи Подписи

Копия верна:

Судья Первого кассационного суда

общей юрисдикции О.Н. Шабанова