Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 января 2022 г. по делу N 8Г-32662/2021[88-776/2022-(88-31134/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Тришкиной М.А, судей Захарова В.В, Солтыс Е.Е, рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Тимофеева Алексея Алексеевича, Вафиной Самии Самигулловны, Симонян Лусине Мгеровны, Королькова Михаила Валентиновича к обществу с ограниченной ответственностью "Мега-Х Сервис" об обращении взыскания на предмет залога, по иску Городской Управы городского поселения "Город Белоусово" к обществу с ограниченной ответственностью "Мега-Х Сервис", Королькову Михаилу Валентиновичу, Королькову Валентину Михайловичу о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды земельного участка

по кассационной жалобе Королькова Михаила Валентиновича

на решение Жуковского районного суда Калужской области от 21 августа 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 7 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Захарова В.В, выслушав Королькова М.В, Мамедову С.Л. - представителя ООО "Мега-Х Сервис" по доверенности, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тимофеев А.А. обратился в суд с иском к ООО "Мега-Х Сервис" и, уточнив исковые требования, просил зарегистрировать в установленном законодательством Российской Федерации порядке объект незавершенного строительства степенью готовности "данные изъяты"%, расположенный по адресу: "адрес", за ООО "Мега-ХСервис"; наложить обременение в установленном законодательством Российской Федерации порядке в виде ипотеки на земельные участки с кадастровыми номерами N, N; обратить взыскание в пользу Тимофеева А.А. на предмет залога - объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом по указанному адресу, расположенный на указанных земельных участках и участке N, в части права возврата денежных средств, уплаченных в соответствии с договором долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 3 038 100 руб. 00 коп, в размере "данные изъяты"% от рыночной стоимости объекта незавершенного строительства; обратить взыскание на указанные выше земельные участки, установив начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 18 008 147 руб. 20 коп, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Вафина С.С. обратилась в суд с аналогичным иском, просила зарегистрировать в установленном законодательством Российской Федерации порядке объект незавершенного строительства степенью готовности "данные изъяты"%, наложить обременение в виде ипотеки на названные земельные участки; обратить взыскание в пользу Вафиной С.С. на предмет залога - объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, в части права возврата денежных средств, уплаченных в соответствии с договором долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 2 300 760 руб. 00 коп, в размере "данные изъяты"% от рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, установив начальную продажную цену объекта незавершенного строительства в размере 12131788 руб, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов; обратить взыскание на указанные выше земельные участки; установить начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 18 008 147 руб. 20 коп, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.

Симонян Л.М. обратилась в суд с иском к ООО "Мега-Х Сервис" и, уточнив исковые требования, просила обязать ООО "Мега-Х Сервис" зарегистрировать за собой право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности "данные изъяты"%, обратить взыскание на указанный объект незавершенного строительства в части возврата Симонян Л.М. денежных средств в размере, пропорциональном стоимости объекта незавершенного строительства и денежных средств, уплаченных ею в соответствии с договором долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 1 461 000 руб. 00 коп, в размере "данные изъяты"% от рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, в размере "данные изъяты"% от 15 690 000 руб. стоимости реализации предмета залога; определить способ реализации предмета залога путем продажи с публичных торгов, установив продажную цену объекта незавершенного строительства в размере 15690000 руб.; обратить взыскание на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, определить способ реализации права на заключение договора аренды этого земельного участка путем продажи с публичных торгов с последующим выкупом земельного участка у его собственника.

Корольков М.В. обратился в суд с иском к ООО "Мега-Х Сервис" и, уточнив исковые требования, просил обязать ООО "Мега-Х Сервис" зарегистрировать за собой право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности "данные изъяты"%, обратить взыскание на указанный объект незавершенного строительства в части возврата Королькову М.В. денежных средств в размере, пропорциональном стоимости объекта незавершенного строительства, установленной в 15 690 000 руб, и денежных средств в сумме 4 200 000 руб, уплаченных им в соответствии с договором долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, в размере "данные изъяты"%; определить способ реализации предмета залога путем продажи с публичных торгов, установив продажную цену объекта незавершенного строительства в размере 15690000 руб.; обратить взыскание на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, определить способ реализации права на заключение договора аренды земельного участка путем продажи с публичных торгов с последующим выкупом земельного участка у его собственника.

Городская Управа городского поселения "Город Белоусово" обратилась в суд с иском, в котором, уточнив заявленные требования, просила признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды названных выше земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО "Мега-Х Сервис" и Корольковым М.В.

Определением районного суда от 18 августа 2020 года гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением Жуковского районного суда Калужской области от 21 августа 2020 года постановлено произвести государственную регистрацию объекта незавершенного строительством жилого дома, степень готовности "данные изъяты"%; установить обременение в виде ипотеки на земельные участки с кадастровым номером N, N; обратить взыскание в пользу Тимофеева А.А, Вафиной С.С, Симонян Л.М, Королькова М.В. на предмет залога - объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой, расположенный на указанных земельных участках и участке N, в части возврата денежных средств, уплаченных в соответствии с договорами долевого строительства, а также на земельные участки, установив начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 18 008 147 руб. 20 коп, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов. Установить долю при обращении взыскания на объекты долевого строительства, реализуемые с публичных торгов в пользу: Тимофеева А.А. - "данные изъяты"%, Королькова М.В. - "данные изъяты"%, Вафиной С.С. - "данные изъяты"%, Симонян Л.М. - "данные изъяты"%. Признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды названных выше земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Корольковым М.В. и ООО "Мега-Х Сервис".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 7 сентября 2021 года решение суда первой инстанции было изменено, абзацы третий и четвертый резолютивной части решения изложены в следующей редакции: Обратить взыскание в пользу Тимофеева А.А, Вафиной С.С, Симонян Л. М, Королькова М. В. на предмет залога - объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой, расположенный на указанных земельных участках, в части возврата денежных средств, уплаченных в соответствии с договорами долевого строительства, а также на право аренды указанных земельных участков, установив начальную продажную цену в размере 21 328 800 руб. 00 коп, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов. При обращении взыскания на имущество, реализуемое с публичных торгов, установить долю Тимофеева А.А. равной "данные изъяты"%, Королькова М.В. - "данные изъяты"%, Вафиной С.С. - "данные изъяты"%, Симонян Л.М. - "данные изъяты"%. В остальном решение районного суда было оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Корольков М.В. просит решение суда первой инстанции и апелляционное определение отменить в части, как постановленные с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

На основании ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено ГПК РФ.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Как установлено судами, ДД.ММ.ГГГГ между Тимофеевым А.А. и ООО "Мега-Х Сервис" заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ООО "Мега-Х Сервис" обязалось построить и передать в собственность Тимофееву А.А. двухкомнатную квартиру N в указанном N-квартирном доме. В соответствии с условиями договора Тимофеевым А.А. произведена оплата 3 038 100 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между Вафиной С.С. и ООО "Мега-Х Сервис" заключен договор долевого участи в строительстве, в соответствии с которым ООО "Мега-Х Сервис" обязалось построить и передать в собственность Вафиной С.С. однокомнатную квартиру N в том же доме. Вафина С.С. произвела оплату по договору 2 300 760 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между Симонян Л.М. и ООО "Мега-Х Сервис" заключен договор долевого участия в строительстве, по которому ООО "Мега-Х Сервис" обязалось построить и передать в собственность Симонян Л.М. квартиру N. Симонян Л.М. оплатила в соответствии с договором 1 461 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между Корольковым М.В. и ООО "Мега-Х Сервис" заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ООО "Мега-Х Сервис" обязалось построить и передать в собственность Королькову М.В. квартиру N в том же доме. Корольковым М.В. произведена оплата по договору 4 200 000 руб.

В соответствии с условиями названных договоров ООО "Мега-Х Сервис" обязалось передать объекты строительства участникам долевого строительства, истцам по настоящему делу, не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной ООО "МАЛТОН", N-этажный N-квартирный жилой дом является объектом незавершенного строительства, степень его готовности "данные изъяты"%, рыночная стоимость на дату исследования составляет 15690000 руб.

Установив, что в предусмотренный договорами участия в долевом строительстве срок квартиры истцам переданы не были, строительство дома не завершено и не ведется с 2016 года, суд первой инстанции в соответствии с положениями ст.ст. 13, 14 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" пришел к обоснованному выводу о наличии у истцов права требовать обращения взыскания на предмет залога. Поскольку предусмотренная законом обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства застройщиком не исполнена, вывод суда о государственной регистрации объекта незавершенного строительства является правильным.

Также из дела видно, что Королькову М.В. на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Мега-Х Сервис" в лице директора Королькова М.В. обратилось в Городскую Управу городского поселения "Город Белоусово" с заявлением о выдаче разрешения на строительство N-этажного N-квартирного жилого дома по указанному адресу, представив при этом договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Корольковым М.В. (арендодатель) и ООО "Мега-Х Сервис" (арендатор), согласно которому все три названных земельных участка, общей площадью "данные изъяты" кв. м, были предоставлены в аренду ООО "Мега-Х Сервис".

Вопреки доводам кассационной жалобы, судами было установлено, что согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, заданию на проектирование, градостроительному плану, схеме планировочной организации земельного участка, проектной декларации, строительство многоквартирного жилого дома предусмотрено на всех трех земельных участках.

После получения разрешения на строительство Корольков М.В. и ООО "Мега-Х Сервис" соглашением от ДД.ММ.ГГГГ расторгли договор аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, предоставив в Управление Росреестра для регистрации залога договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в аренду ООО "Мега-Х Сервис" был предоставлен только один земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м.

Разрешая требование Городской Управы городского поселения "Город Белоусово" о признании соглашения от 16 декабря 2014 года о расторжении договора аренды земельных участков недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что оно заключено в нарушение требований ст.ст. 13, 19, 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п.п. 3, 4 ст. 1, ст. 10, 167, 168 ГК РФ. При этом суд пришел к выводу о наличии в действиях Королькова М.В. злоупотребления правом.

Так как в силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" права истцов, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, считаются обеспеченными залогом предоставленного для строительства объекта недвижимости земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или правом аренды на этот земельный участок, вывод суда об установлении обременения в отношении земельных участков соответствует обстоятельствам дела.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции посчитал незаконным вывод районного суда об обращении взыскания на указанные земельные участки, принадлежащие ФИО5 на праве собственности. Поскольку эти участки были предоставлены застройщику ООО "Мега-Х Сервис" в аренду, в соответствии с названной выше правовой нормой в залоге у участников долевого строительства находится право аренды земельных участков, на которое и должно быть обращено взыскание.

Согласно экспертному заключению, подготовленному ООО "МАЛТОН", рыночная стоимость права аренды земельных участков составляет соответственно 2 311 000 руб, 1 991 000 руб, 6 669 000 руб. Доказательства в опровержение выводов эксперта в дело не представлены. Оснований для освобождения от взыскания права аренды по двум участкам судом апелляционной инстанции не было установлено, поскольку данные объекты предоставлялись самим Корольковым М.В. для строительства указанного дома, исходя из чего и составлялась вся строительная документация.

Определенная в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная стоимость залогового имущества составила 21 328 800 руб. 00 коп.

Также изменению подверглось решение суда в части установления долей истцов при обращении взыскания на заложенное имущество. Рассчитанные как отношение уплаченных по договорам участия в долевом строительстве денежных средств к стоимости объекта незавершенного строительства, определенной в соответствии с экспертным заключением, доли составили: доля Тимофеева А.А. "данные изъяты"%, Королькова М.В. - "данные изъяты"%, Вафиной С.С. - "данные изъяты"%, Симонян Л.М. - "данные изъяты"%.

Руководствуясь ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 13, 14, 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суды пришли к правильному выводу о необходимости частичного удовлетворения иска.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суды при разрешении спора исходили из того, что денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в ч.ч. 6 и 7 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований (ч.ч. 1, 2 ст. 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Указанное правило судом апелляционной инстанции было соблюдено, в связи с чем, ссылка в кассационной жалобе на необходимость расчета пропорции взыскания в пользу каждого истца, исходя из площади предполагаемого жилого помещения и площади предполагавшихся к постройке квартир, не основана на законе. Соответствующий объект не окончен строительством, в связи с чем, за основу правильно была взята по вышеуказанным правилам его стоимость и размер требований дольщиков по договорам.

Судом апелляционной инстанции не допущено выхода за пределы заявленных исковых требований, поскольку конкретный предмет взыскания в пользу каждого истца ограничен суммой, указанной в соответствующем договоре.

Все доводы кассационной жалобы уже были предметом оценки суда апелляционной инстанции, оспариваемые судебные акты содержат все необходимые суждения по соответствующим вопросам, тогда как по правилам ч.3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

По правилам ст. 390 ГПК РФ приложенные к жалобе дополнительные доказательства не могут быть приняты судом кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы по изложенным в ней доводам.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Жуковского районного суда Калужской области от 21 августа 2020 года в непересмотренной части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 7 сентября 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Королькова Михаила Валентиновича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: