Кассационное определение СК по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 января 2022 г. по делу N 8а-34410/2021[88а-5510/2022-(88а-36393/2021)]

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Иванова А.Е, судей Русакова А.Е, Усенко Н.В, рассмотрела кассационную жалобу Управления Росреестра по Ростовской области, поступившую в суд первой инстанции 25 октября 2021 года, на решение Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону от 07 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 13 сентября 2021 года по административному делу по административному исковому заявлению Тронь М.Н. к Управлению Росреестра по Ростовской области, государственному регистратору Управления Росреестра по Ростовской области Цой Е.Е. о признании незаконными действий и решения по отказу в регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости.

Заслушав доклад судьи Иванова А.Е, объяснения Тронь М.Н, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Тронь М.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением к указанным государственному органу и должностному лицу, о признании незаконными действий и решения по отказу в регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости.

В обоснование требований Тронь М.Н. указал, что 27 января 2021 года приостановлено оказание государственной услуги по регистрации права собственности на жилое помещение N N, площадью 28, 9 кв.м с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес" по мотиву того, что соглашение сторон договора о его расторжении не является документом, на основании которого возможно внесение в ЕГРН сведений о расторжении договора и изменения собственников объекта недвижимости.

В установленный срок заявитель не устранил причины, которые явились основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, что явилось основанием для отказа в совершении действий по государственной регистрации права собственности за Тронь М.Н. на указанный объект недвижимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Тронь М.Н. просил суд признать незаконными действия и решение Управления Росреестра по Ростовской области по отказу в регистрации права собственности за Тронь М.Н. на жилое помещение N6 по заявлению КУВД -001/2021-739425, а также обязать устранить допущенные нарушения закона и прав административного истца, осуществить государственную регистрацию права собственности в отношении жилого помещения по заявлению КУВД -001/2021-739425.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07 июня 2021 года административные исковые требования Тронь М.Н. удовлетворены в части. Суд признал незаконными действия и решение Управления Росреестра по Ростовской области по отказу в регистрации права собственности на жилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес" по заявлению КУВД-001/2021-739425, устранить допущенное нарушение закона и прав Тронь М.Н, а также обязал Управление Росреестра по Ростовской области повторно рассмотреть заявление Тронь М.Н. и Коркишко Ю.Н. о государственной регистрации права собственности. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 13 сентября 2021 года решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07 июня 2021 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, представитель Управления Росреестра по Ростовской области, выражает несогласие с вынесенными судебными актами, считает их незаконными, необоснованными, просит отменить обжалуемые судебные акты и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

На кассационную жалобу поступило возражение от административного истца Тронь М.Н, в котором просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции Тронь М.Н. возражал доводам кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились. На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно статье 328 КАС РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта. Судебный акт подлежит безусловной отмене кассационным судом общей юрисдикции в случаях, указанных в части 1 статьи 310 настоящего Кодекса.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что судами такие нарушения допущены.

Как следует из материалов дела, 02 февраля 2017 года между Тронь М.Н. (как продавцом) и Коркишко Ю.Н. (как покупателем) заключен договор купли-продажи жилого помещения N6, расположенное по адресу: г "адрес". В пункте 2 указанного договора определено, что объект недвижимости продан за 2 000 000 руб, из которых 1 400 000 руб. получены продавцом, а 600 000 руб. покупатель обязан выплатить продавцу в срок до 30 июня 2018 года. Также у Тронь М.Н. возникло право залога (ипотека).

В последующем, на основании заключенного между сторонами соглашения от 16 октября 2017 года к указанному выше договору купли-продажи объекта недвижимости, продажная стоимость жилого помещения была уменьшена до 1 400 000 руб.

В соответствии с заявлениями Троня М.Н. и Коркишко Ю.Н. от 08 ноября 2017 года регистрирующим органом внесена запись о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.

Согласно договора займа с обеспечением от 17 ноября 2017 года следует, что Тронь М.Н. предоставил Коркишко Ю.Н. заем в сумме 1400 000 рублей. В целях обеспечения займа Коркишко Ю.Н. представляет залог жилое помещение N6, расположенное по адресу: N. Стоимость жилого помещения сторонами определяется 1400000 рублей.

Согласно соглашению о расторжении договора купли-продажи от 03 января 2021 года Тронь М.Н. и Коркишко Ю.Н. расторгли договор купли-продажи объекта недвижимости от 02 февраля 2017 года.

14 января 2021 года в связи с расторжением договора купли-продажи объекта недвижимости от 02 февраля 2017 года Тронь М.Н. и Коркишко Ю.Н. были поданы заявления в Управление Росреестра по Ростовской области о государственной регистрации права собственности (перехода права) на жилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес"

В качестве документа-основания для проведения государственной регистрации было представлено соглашение от 03 января 2021 года о расторжении заключенного 02 февраля 2017 года договора купли-продажи указанного объекта недвижимости.

27 января 2021 года Управлением Росреестра по Ростовской области приостановлены по основаниям пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" действия по государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости, поскольку не предоставлены документы, являющиеся основанием для перехода права и права собственности на объект недвижимости. В уведомлении о приостановлении указано, что договор купли-продажи от 02 февраля 2017 года исполнен между сторонами и исключает возможность выполнения регистрационных действий о переходе прав на недвижимость во исполнение соглашения от 03 января 2021 года о расторжении договора купли-продажи.

27 апреля 2021 года Управлением Росреестра по Ростовской области, после истечения срока приостановления государственной регистрации, Тронь М.Н. отказано в государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости на основании соглашения о расторжении договора, по основаниям статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" поскольку сроки приостановления государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости истекли.

Признавая незаконным отказ Управлением Росреестра по Ростовской области от 27 апреля 2021 года Тронь М.Н. в государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости во исполнение соглашения от 03 января 2021 года о расторжении договора купли-продажи, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что данный отказ противоречит требованиям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Суды также указали, что расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества путем заключения соответствующего соглашения допускается и после исполнения обязательств по расторгаемому договору, при этом стороны такого соглашения обязаны произвести возврат полученного. Соглашение от 03 января 2021 года о расторжении договора содержит необходимые условия для выполнения регистрационных действий, каких либо иных обстоятельств, препятствующих государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости отказ не содержит.

Вместе с тем с такими выводами согласиться нельзя по следующим основаниям.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

В силу статьи 27 Федерального закона данного Федерального закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

По смыслу статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть прекращен по соглашению сторон договор, обязательства по которому уже были исполнены сторонами.

Как установлено судом, в качестве документа, подтверждающего наличие оснований для регистрации перехода права собственности на спорное имущество, заявителем в регистрирующий орган было представлено соглашение о расторжении договора купли-продажи, достигнутое в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по обоюдному согласию.

Однако из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения от 02 февраля 2017 года и соглашения от 16 октября 2017 года, согласно которого стоимость жилого помещения была уменьшена до 1 400 000 руб, Тронь М.Н. получил от покупателя Коркишко Ю.Н. 1 400 000 рублей.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о полном исполнении сторонами обязательств по договору купли-продажи объектов недвижимости от 02 февраля 2017 года на момент обращения Тронь М.Н. в Управление Росреестра по Ростовской области - 14 января 2021 года.

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства, что Тронь М.Н. обращался в судебном порядке к покупателю с требованием об исполнении обязательства по оплате проданного имущества, либо с требованиями о расторжении договора купли-продажи, в связи с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с последним абзацем пункта 65 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В связи с изложенным оспариваемое решение регистрирующего органа принято государственным регистратором в пределах своих полномочий, предоставленных, действующим законодательством, в порядке и сроки, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" и не нарушает права административных истцов.

Следовательно, принятые по делу судебные акты, основанные на неверном применении норм материального права, являются незаконными.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, установив, что допущенные нарушения норм материального права являются существенными, повлекли принятие незаконных судебных актов, без отмены которых невозможно восстановление нарушенных прав и законных интересов Управления Росреестра по Ростовской области, считает необходимым их отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение.

Руководствуясь статьями 318, 327 - 331 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону от 07 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 13 сентября 2021 года отменить.

По делу принять новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований Тронь М.Н. отказать.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьей 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Полный текст кассационного определения изготовлен 03 февраля 2022 года.

Председательствующий

А.Е. Иванов

Судьи А.Е. РусаковН.В. Усенко