Кассационное определение СК по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2022 г. по делу N 8а-32738/2021[88а-1248/2022-(88а-31207/2021)]

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Рахманкиной Е.П, судей Войты И.В, Жудова Н.В, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Гаражно-стояночного кооператива "Восток" на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 22 сентября 2021 года (дело N 33а-3519/2021) по административному делу по административному исковому заявлению Гаражно-стояночного кооператива "Восток" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконным отказов в осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи Войты И.В, выслушав объяснения представителя административного истца по доверенности Кирина Ю.С, поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Уведомлением Управления Росреестра по Москве за N от ДД.ММ.ГГГГ Гаражно-стояночному кооперативу "Восток" и ФИО1 отказано в осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве на основании статьи 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий.

Считая указанное решение незаконным, Гаражно-стояночный кооператива "Восток" (далее по тексту - ГСК "Восток", административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" (далее по тексту - Управление Росреестра по Москве, административный ответчик) об оспаривании отказа за N от ДД.ММ.ГГГГ и ответа от ДД.ММ.ГГГГ, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1.

Требования мотивированы тем, что ГСК "Восток" осуществляет строительство объекта производственного назначения, гаражного комплекса в "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрировал первый договор участия долевого строительства по спорному объекту; препятствий к регистрации заключенного с Макеевой К. А. договора у регистрирующего органа не имелось.

ГСК "Восток" полагал, что его право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для данного объекта не ограничено требованиями о наличии заключения о соответствии застройщика установленным требованиям, обеспечении интересов дольщиков открытием счетов-эскроу и другими. Регистрация последующих договоров осуществляется на основании первого договора и на тех же условиях, в связи с чем, регистрирующий орган не вправе истребовать дополнительные документы и испрашивать выполнение ГСК "Восток" иных условий, чем при регистрации первого договора.

Решением Перовского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ административные исковые требования ГСК "Восток" удовлетворены частично, признано незаконным решение Управления Росреестра по Москве от ДД.ММ.ГГГГ года N об отказе в осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве гаражного комплекса от N/Б275 в отношении объекта долевого строительства, расположенного по адресу: "адрес", вл.8, "адрес". Этим же решением на Управление Росреестра по Москве возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ГСК "Восток" о государственной регистраций договора участия в долевом строительстве и принять решение в соответствии с законом.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказано.

В кассационной жалобе ГСК "Восток" ставит вопрос об отмене апелляционного определения, в связи с неправильным применением и толкованием норм материального права, нарушением норм процессуального права. Указывается, что ГСК "Восток" не является застройщиком с понимании Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем, на него не распространяются требования иметь счёт-эскроу. Суд апелляционной инстанции не применил положения части 2.2 статьи 1, статьи 4 названного Федерального закона, незаконно применил статью 3 этого Закона, не подлежащую применению.

Определением судьи ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Судебный акт подлежит безусловной отмене кассационным судом общей юрисдикции в случаях, указанных в части 1 статьи 310 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таких нарушений судом апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, ГСК "Восток" является арендатором земельного участка площадью 6 575 кв. метров с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", вл. 8, "адрес" (разрешенное использование: участки размещения жилищно-коммунальных объектов: объекта размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей (1.2.3)).

Указанный земельный участок предоставлен ГСК "Восток" в пользование для строительства объекта гаражного назначения сроком на 5 лет 11 месяцев 28 дней.

ДД.ММ.ГГГГ Мосгосстройнадзором выдано ГСК "Восток" разрешение на строительство N гаражного комплекса производственного назначения (4 этажа и подвал) на 477 машино-места.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту - ЕГРН) зарегистрирован первый договор участия в долевом строительстве гаражного комплекса по данному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ между ГСК "Восток" и ФИО1 заключён договор N участия в долевом строительстве гаражного комплекса по указанному выше адресу, по условиям которого ГСК "Восток" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить гаражный комплекс (планируемый срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ) и передать ФИО1 бокс (назначение - нежилое помещение), планируемой площади 23 кв. метра, в указанном строении на третьем этаже (условный номер бокса N); цена договора 1 200 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Москве поданы заявления ГСК "Восток" и ФИО1 о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве гаражного комплекса в отношении объекта долевого строительства создаваемых на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: "адрес", вл. 8, "адрес".

Уведомлением Управления Росреестра по Москве от ДД.ММ.ГГГГ приостановлено осуществление государственной регистрации на основании пунктов 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Уведомлением Управления Росреестра по Москве от ДД.ММ.ГГГГ N ГСК "Восток" и ФИО1 отказано в осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ на основании статьи 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с истечением срока приостановления и неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, так как по сообщению Москомстройинвеста ГСК "Восток" заключение о соответствии объекта критериям, предусмотренным Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 N 480, не выдавалось, а денежные средства дольщика ГСК "Восток" привлекает без использования счетов-эскроу, открытие которых не установлено.

02 сентября 2020 года Управлением Росреестра по Москве рассмотрено обращение ГСК "Восток" по вопросу отмены решения от 06 июля 2020 года. Заявителю дан ответ, которым сообщалось об основаниях регистрации договора участия в долевом строительстве и порядке обжалования решения об отказе в государственной регистрации.

Частично удовлетворяя административный иск, суд первой инстанции, исходил из того, что ГСК "Восток" не является застройщиком в смысле законодательства о долевом строительстве, при этом не исключает для него возможности привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве, оснований полагать, что административный истец не соответствует установленным законодательством требованиям, не имеется. Поскольку первый договор по объекту долевого строительства зарегистрирован, регистрирующий орган не вправе требовать предоставления дополнительных документов и выполнения ГСК "Восток" дополнительных условий при заключении последующего договора долевого участия.

Отменяя решение суда первой инстанции, и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в течение срока приостановления ГСК "Восток" не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации; не представлены необходимые для регистрации документы, а содержание представленных для осуществления регистрации документов, в том числе договора от 10 сентября 2019 года, не соответствовало требованиям законодательства Российской Федерации (договор заключен лицом, которое в смысле закона застройщиком не является; обязательства по такому договору не обеспечены установленными законом способами).

Выводы суда апелляционной инстанции судебная коллегия находит обоснованными и состоятельными, основанными на правильном применении и толковании норм материального права, которые подтверждаются всей совокупностью собранных и исследованных в ходе рассмотрения дела доказательств, оценка которым дана по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пунктам 5 и 7 части 1 статьи 26, статье 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и считается заключенным с момента такой регистрации (статьи 4, 17 названного Закона).

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства регламентированы положениями статьи 48 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", которой (в редакции Закона на дату обращения административного истца в Управление Росреестра по Москве по вопросу регистрации договора от 10 сентября 2019 года) предусмотрено, что для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы, в частности, разрешение на строительство; план создаваемого объекта недвижимости, проектная декларация; орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр недвижимости также вносятся дополнительные сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счёт уплаты цены такого договора.

В силу части 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только па основании договора участия в долевом строительстве.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи (часть 2.1. статьи 1 Федеральный закон N 214-ФЗ).

В связи со вступлением в силу Федеральных законов от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ и от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ о внесении изменений в Федеральный закон N 214-ФЗ, изменились требования к застройщикам в части условий, при которых они вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанные с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно части 16 статьи 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьёй 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года N 480 утверждены критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

В соответствии с части 1.2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ (в редакции на дату заключения договора от 10 сентября 2019 года) застройщик, получивший разрешение на строительство после 01 июля 2018 года вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства и, как следствие, привлекать в такое строительство денежные средства граждан, при соблюдении одного из условий:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи, согласно которой застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее - компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и машино-места, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Согласно Уставу ГСК "Восток" является некоммерческой организацией, созданной как добровольное объединение граждан и юридических лиц, на основе члена в форме специализированного потребительского кооператива - гаражно-стояночного кооператива, с целью удовлетворения потребностей в гаражах и стояночных местах членов Кооператива (пункт 1.3.).

По сообщениям Москомстройинвеста от 09 октября 2019 года и от 07 сентября 2021 года ГСК "Восток" за получением заключения о соответствии возводимого объекта критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, не обращался.

Из содержания условий договора между ГСК "Восток" и Макеевой К.А. от 10 сентября 2019 года размещение денежных средств Макеевой К.А. предполагается без использования счетов эскроу.

С учётом анализа приведенных выше норм и изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что ГСК "Восток" застройщиком в понимании статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ не является, а привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу возможно только в случае получения от уполномоченного органа заключения о степени готовности объекта.

Позиция суда апелляционной инстанции подробно и аргументированно изложена в обжалуемом судебном акте, кассационная жалоба не содержит доводов, ставящих под сомнение правильность обжалуемого апелляционного определения.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судами верно, нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено.

Доводы кассационной жалобы не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого апелляционного определения, поскольку они не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, а сводятся к изложению правовой позиции административного истца, выраженной в судах нижестоящих инстанций, являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную правовую оценку в обжалуемом судебном акте.

Несогласие административного истца с выводами суда апелляционной инстанции, иная оценка фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означают, что при рассмотрении дела допущена судебная ошибка, а также не подтверждают, что имеет место нарушение судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права.

Оснований, перечисленных в части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и влекущих безусловную отмену судебных актов, по делу не установлено.

В силу изложенного, руководствуясь ст. ст. 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 22 сентября 2021 оставить без изменения, кассационную жалобу Гаражно-стояночного кооператива "Восток" - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, предусмотренный часть 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи