Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 01 февраля 2022 г. по делу N 66а-164/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дораевой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело УИД N 26OS0000-04-2020-000469-18 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная компания "Евростандарт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 12 ноября 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено, распределены судебные расходы.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, объяснения эксперта ФИО10, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью Строительная компания "Евростандарт" (далее также - ООО СК "Евростандарт", общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 478 261 +/- 6051 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - земельный участок под разработку карьера, под иными объектами специального назначения, расположенного по адресу: "адрес", "адрес", по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 052 000, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 68 912 627, 49 рублей по состоянию на 1 января 2019 года существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора, поскольку арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе разбирательства по делу в суде первой инстанции представителем административного истца уточнено административное исковое заявление с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, заявлены требования об установлении по состоянию на 1 января 2019 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной 14 465 000, 00 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 12 ноября 2021 года административные исковые требования общества удовлетворены, по состоянию на спорную дату установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 14 465 000, 00 рублей, определена дата подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 26 апреля 2021 года, с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу "данные изъяты" взысканы судебные расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 55 000, 00 рублей.

В апелляционной жалобе администрация Изобильненского городского округа Ставропольского края выражает несогласие с выводами суда первой инстанции относительно установления рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 14 465 000, 00 рублей ввиду существенных недостатков заключения судебной оценочной экспертизы; недопустимости установления кадастровой стоимости за более ранний период, чем тот, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости; необоснованном снижении наполняемости бюджета муниципального образования, в связи с чем просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований административного истца в полном объеме.

От представителя административного истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит оставить решение Ставропольского краевого суда от 12 ноября 2021 года без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении апелляционных жалоб своевременно и надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

От представителя администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края поступило письменное заявление с просьбой рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения эксперта, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2).

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По делам указанной категории лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ООО СК "Евростандарт" на основании договора, заключенного 26 августа 2008 года с муниципальным образованием Изобильненский городской округ Ставропольского края, с дополнительными соглашениями, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 478 261 +/- 6051 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - земельный участок под разработку карьера, под иными объектами специального назначения, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждено выпиской из ЕГРН.

Проведение государственной кадастровой оценки и определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе, земельных участков из категории земель населенных пунктов, на территории Ставропольского края в 2019 году в порядке реализации положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании постановления Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года N 253-п "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае", приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 3 октября 2018 года N 690 осуществлено государственным бюджетным учреждением Ставропольского края "Ставкрайимущество".

Результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1175 от 25 ноября 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 68 912 627, 49 рублей.

Следовательно, судом первой инстанции верно указано, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, наделяют его правом обратиться в суд с настоящим административным иском.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года N N, выполненный оценщиком "данные изъяты" ФИО11 в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 3 052 000, 00 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, с целью определения рыночной стоимости земельного участка судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО12 согласно экспертному заключению которого от ДД.ММ.ГГГГ года N N рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составила 9 724 000, 00 рублей.

В связи с наличием существенных и неустранимых недостатков и противоречий в указанном экспертном заключении, судом первой инстанции обоснованно по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой, с учетом удовлетворенного судом отвода эксперту "данные изъяты" ФИО13, поручено эксперту "данные изъяты" ФИО14

Согласно заключению "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года N N, выполненному экспертом ФИО15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составила 14 465 000, 00 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, оценил доказательства и пришел к обоснованному выводу о том, что в связи с несоответствием отчета об оценке и заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года N N требованиям законодательства об оценочной и экспертной деятельности кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта "данные изъяты" ФИО16 от ДД.ММ.ГГГГ года N N.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО17 не имеется.

Изучив представленные в деле доказательства в их совокупности, допросив эксперта ФИО18 судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Данные требования законодательства экспертом ФИО19 при подготовке заключения от ДД.ММ.ГГГГ N N соблюдены.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж) мотивировано и корректно, отказ от применения других подходов обоснован.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведен анализ рынка земельных участков, относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, земли промышленности и иного специального назначения, признанный неактивным, а также составлен рейтинг участков недр Ставропольского края.

По результатам анализа эксперт пришел к выводу о необходимости оценки земельного участка, используемого для разработки полезных ископаемых, как поверхности земли, выступающей объектом налогообложения, а не недропользования.

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Данные требования ФСО N 7 экспертом соблюдены.

Заключение содержит выборку наиболее сопоставимых по набору ценообразующих факторов 17 предложений продажи земельных участков Ставропольского края, других регионов Южного и Северо-Кавказского федеральных округов, иллюстрирующую определение ценового диапазона и обоснованность действий эксперта при итоговом отборе 3-х объектов-аналогов, расположенных в Краснодарском крае и Республике Адыгея. Расширение ареала сравнения объектов-аналогов экспертом в заключении обосновано надлежащим образом.

Информация о наличии на рынке предложений объектов, отобранных судебным экспертом в качестве аналогов, проверяема, подтверждена скриншотами текстов объявлений, которые приложены к заключению судебной экспертизы.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка в рамках данного подхода.

Примененные судебным экспертом корректировки на торг в размере -18%, на местоположение в размере -14, 02 для аналога N 1, в размере -17, 98% для аналога N 2, в размере -16, 38% для аналога N 3, на физические характеристики по фактору площади в размере -35, 7% для аналога N 1, в размере -29, 7% для аналога N 2, в размере -22, 0% для аналога N 3, на конфигурацию, форму и рельеф земельного участка в размере -18% обоснованы научно-методическим рекомендациями, в том числе, Справочником оценщика недвижимости. Земельные участки - 2018 год, под ред. Лейфера Л.А, а также практическими данными Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиэлт.

Отказ от применения иных корректировок экспертом обоснован и мотивирован.

В частности, поправка на дату предложения экспертом не вводилась исходя из анализа среднего срока экспозиции земельных участков промышленного назначения по состоянию на дату оценки, который составил период от 6 до 18 месяцев. Учитывая, что объекты-аналоги выставлены на продажу в период с 25 апреля по 24 ноября 2018 года, то есть, не более 18 месяцев до даты оценки (1 января 2019 года), применение корректировки на фактор времени не требуется.

Судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы, приходит к выводу, что экспертом осуществлен допустимый и надлежащий подбор объектов-аналогов с последующим мотивированным использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Математических и технических ошибок в расчетах эксперта, повлиявших на итоговый результат, не выявлено.

Поскольку приведенные расчеты стоимости сравнительным подходом содержат в себе стоимость нематериального актива, что подтверждено скриншотами объявлений, экспертом отдельно произведен расчет стоимости лицензионных прав с использованием метода дисконтирования денежных потоков, составивший 8 501 405, 00 рублей.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности, поддержано экспертом в полном объеме при допросе в суде апелляционной инстанции.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов судебной экспертизы, в ходе разбирательства представлено не было. Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы сторонами не приведено и судом апелляционной инстанции не усматривается.

Указание подателя апелляционной жалобы на существенное несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в результате пересмотра кадастровой стоимости уменьшится поступление платежей в бюджет, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Вопреки доводам апеллянта, дата, по состоянию на которую установлена рыночная стоимость, определена судом верно, равно как и дата обращения общества с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 12 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края - без удовлетворения.

Дополнить абзац второй резолютивной части решения указанием "по состоянию на 1 января 2019 года".

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи