Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2022 г. по делу N 66а-294/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1258/2021 (УИД N 23OS0000-01-2021-000655-89) по апелляционным жалобам администрации муниципального образования город Краснодар, департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 18 октября 2021 г. по административному делу по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Горторгкомплекс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С, объяснения представителя административного истца Склярова О.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Горторгкомплекс" (далее - ООО "Горторгкомплекс") обратилось в суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнения, к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарского края, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, государственному бюджетному учреждению Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении по состоянию на 1 января 2020 г. равной рыночной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами:

- N, площадью 3352 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, расположенного по адресу: "адрес", в размере 1 380 000 рублей;

- N, площадью 3132 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, расположенного по адресу: "адрес", в размере 1 300 000 рублей;

- N, площадью 67608 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для строительства оптово-розничного рынка, расположенного по адресу: "адрес", в размере 141 963 000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика и собственника земельного участка с кадастровым номером N и как арендатора земельных участков с кадастровыми номерами N и N, арендная плата за которые рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Краснодарского краевого суда от 18 октября 2021 г. административные исковые требования удовлетворены, по состоянию на 1 января 2020 г. установлена на основании заключения эксперта равная рыночной кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

- N в размере 1 968 000 рублей;

- N в размере 1 838 000 рублей;

- N в размере 372 452 000 рублей.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка и не соответствия заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования город Краснодар, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия оснований для снижения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N и уменьшения поступлений в бюджет.

Административным истцом представлены возражения на апелляционные жалобы.

Представитель административного истца Скляров О.В. в судебном заседании апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнений, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что на основании договоров аренды от 3 июля 2019 г. N 4814008402 и N 4814008404 ООО "Горторгкомплекс" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами:

- N, площадью 3352 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, расположенного по адресу: "адрес";

- N, площадью 3132 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, расположенного по адресу: "адрес";

ООО "Горторгкомплекс" также является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 67608 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - для строительства оптово-розничного рынка, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2020 г. утверждена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

- N в размере 2 635 610, 56 рублей;

- N в размере 2 599 090, 2 рублей;

- N в размере 640 182 856, 32 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельных участков суду представлен отчет об оценке N 190521.01-01-ЗУ от 19 мая 2021 г, выполненный оценщиком ООО "Р-Групп" ФИО5, в соответствии с которым определена по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

- N в размере 1 380 000 рублей;

- N в размере 1 300 000 рублей;

- N в размере 141 963 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельных участков.

Согласно заключению эксперта ООО "ЮгПроЭксперт" ФИО6 от 16 августа 2021 г. N СЭ-1258/2021 выполненный оценщиком ФИО5 отчет об оценке признан не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, определена по состоянию 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

- N в размере 1 968 000 рублей;

- N в размере 1 838 000 рублей;

- N в размере 372 452 000 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Указанные разъяснения согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 г. N 281-О-О).

Являясь правообладателем земельных участков, обязанным уплачивать арендные платежи, а также собственником участка и налогоплательщиком, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельных участков.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке N 190521.01-01-ЗУ от 19 мая 2021 г, выполненного оценщиком ООО "Р-Групп" ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, выразившееся в некорректном подборе объектов-аналогов, необоснованном использовании лишь части доступных оценщику сведений.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объектов.

В отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиками, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведенной оценки.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 АС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта ООО "ЮгПроЭксперт" ФИО8 от 16 августа 2021 г. N СЭ-1258/2021 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертное заключение и письменные пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегменты рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, скидке на торг, площади. Оснований для введения иных корректировок, в том числе, на разрешенное использование, местоположение, а также поправок в ином размере не имеется ввиду одинаковой инвестиционной привлекательности и сопоставимости объектов-аналогов и объектов оценки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края при расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N максимальная скидка на торг обусловлена экспертом неактивностью рынка земельных участков рекреационного назначения, исходя из анализа рынка, существенного разброса цен и малого количества сопоставимых предложений.

Отсутствие корректировки на вид разрешенного использования для объектов-аналогов N 1 и N 2 мотивировано экспертом фактическим, потенциально возможным разрешенным использованием данных участков при соблюдении требований технических регламентов и незначительных затратах при изменении вида разрешенного использования земельных участков.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N экспертом обоснованно приняты в расчет объекты-аналоги с понижающими поправками, отличные по площади, при отсутствии предложений о продаже сопоставимых объектов, идентичных по площади.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельных участков коммерческого и рекреационного назначения, к которым относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

4

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

Вопреки доводам апелляционных жалоб судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционных жалоб о том, что уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, по мнению суда, не могут являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Доводы апелляционных жалоб основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Судебная коллегия приходит к выводу о дополнении резолютивной части решения указанием на период действия архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

В силу пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Принимая во внимание, что актом государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" от 16 июля 2021 г. N АОКС-23/221/000674 в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в связи с изменением 5 июля 2021 г. вида разрешенного использования земельного участка с "земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения" на "туристическое обслуживание" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 5 июля 2021 г. в размере 3 103 683, 84 рублей, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 27 июля 2021 г, то сведения о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, установленной решением суда, могут приняться с 1 января 2021 года до 5 июля 2021 г.

Судебная коллегия приходит к выводу о дополнении резолютивной части решения указанием на период действия кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N с 1 января 2021 г. до 5 июля 2021 г.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 18 октября 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации муниципального образования город Краснодар, департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения указанием на период действия кадастровой стоимости с 1 января 2021 г. до 5 июля 2021 г.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 22 февраля 2022 г.

Председательствующий

Судьи