Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2022 г. по делу N 33-5024/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И., судей фио, фио, при секретаре Атаманюк А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе истца фио на решение Бутырского районного суда адрес от 25 октября 2021 г., которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Хлоповских фио к Бородину Владимиру Григорьевичу об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности - отказать.

Встречные исковые требования Бородина Владимира Григорьевича к Хлоповских фио о признании расторгнутым договора купли-продажи квартиры - удовлетворить.

Признать расторгнутым договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: адрес, площадью 25, 6 кв. м, с кадастровым номером.., заключенный 19.12.2020 года между Бородиным Владимиром Григорьевичем и фио

установила:

фио обратился в Бутырский районный суд адрес с исковым заявлением к Бородину В.Г. об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности к фио на квартиру, расположенную по адресу: адрес, площадью 25, 6 кв.м, кадастровый номер.., а также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру от Бородина Владимира Григорьевича к Хлоповских фио, мотивируя требования тем, что ответчик Бородин В.Г. не исполнил условия договора купли-продажи квартиры от 19 декабря 2020 года.

Бородин В.Г. предъявил встречный иск к фио, в котором просил суд признать расторгнутым договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, площадью 25, 6 кв. м, с кадастровым номером.., заключенный 19 декабря 2020 года между Бородиным В.Г. и фио ссылаясь на отказ фио от исполнения договора купли-продажи.

Истец фио в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, его представитель по доверенности Баринский Е.А. в суд явился, первоначальные исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик Бородин В.Г. и его представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, просили отказать в удовлетворении исковых требований фио, встречный иск поддержали.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного и необоснованного, просит по доводам апелляционной жалобы истец фио

Проверив материалы дела, выслушав истца фио, его представителя Баринского Е.А, ответчика фио, его представителя фио, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения, основанного на обстоятельствах дела, представленных доказательствах и нормах закона.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 19 декабря 2020 года между фио и Бородиным В.Г. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, площадью 25, 6 кв. м, подписан акт приема-передачи.

Цена квартиры, согласованная сторонами, составляла на дату заключения договора купли-продажи сумма; до заключения договора Бородин В.Г. получил от фио аванс в сумме сумма; для полного расчета за квартиру фио в присутствии фио в день заключения договора, поместил в банковский сейф Публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ПАО Сбербанк), находящийся в Дополнительном офисе N... по адресу: адрес, денежные средства в размере сумма

24 декабря 2020 года представитель фио и фио - фио, действуя на основании нотариально удостоверенных доверенностей сторон подал в Межрайонный отдел филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве заявления N PVD-0143/2020-46479-1 - от имени фио и N PVD-0143/2020-46479-2 - от имени фио о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (вышеуказанную квартиру). К заявлению N PVD-0143/2020-46479-1 было приложено Постановление о снятии запрета от 16 декабря 2020 года, что свидетельствует о том, что до заключения договора купли-продажи квартиры фио был извещен Бородиным В.Г. о наличии запрещения на регистрационные действия в отношении квартиры. (л.д. 45, 46)

30 декабря 2020 года Отдел государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Москве уведомил представителя сторон фио о приостановлении, начиная с 30 декабря 2020 года, осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении квартиры в связи с запретом на совершение регистрационных действий. (л.д.47)

Из-за приостановления регистрации прав в отношении спорной квартиры, 17 января 2021 года фио и его жена фио провели переговоры с представителем фио фио о продлении срока действия договора аренды индивидуального сейфа N... от 19 декабря 2020 года, заключенного Бородиным В.Г. и фио с Публичным акционерным обществом "Сбербанк России", в котором находились денежные средства в сумме сумма для полного расчета по договору купли-продажи квартиры. О продлении срока аренды индивидуального сейфа стороны не договорились.

20 января 2021 года фио и Бородин В.Г. через своего представителя фио, подали в Межрайонный отдел филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве" заявления N PVD-0143/2021-2988-2 - фио, N PVD-0143/2021-2988-1 - Бородин В.Г, о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате документов без проведения регистрационных действий.

25 января 2021 года представитель сторон фио получил в Отделе государственной регистрации недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Москве уведомление N... от 25 января 2021 года о прекращении 25 января 2021 года осуществления государственной регистрации прав в отношении квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер... (л.д. 50).

В тот же день, 25 января 2021 года фио завершил отношения с Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" по договору аренды индивидуального сейфа N... от 19 декабря 2020 года, и произвел выемку денежных средств в сумме сумма, предназначавшихся для полного расчета с Бородиным В.Г. по договору купли-продажи квартиры от 19 декабря 2020 года, что подтверждается ответом Банка на обращение фио (л.д.76).

Протоколом осмотра доказательств от 05 июля 2021 года установлено, что 28 января 2021 года на адрес электронной почты представителя фио - фио от фио поступило письмо, свидетельствующее о завершении, по инициативе фио, его отношений с Бородиным В.Г. по договору купли-продажи квартиры от 19 декабря 2020 года.

Текст вышеприведенного письма фио был направлен для пересылки Бородину В.Г. после внесения в Государственный реестр недвижимого имущества 25.01.2021 года записи о прекращении регистрации прав на квартиру к фио и выемки фио денежных средств из банковского сейфа.

29 января 2021 года фио возвратил Бородину В.Г. подлинники договора купли-продажи квартиры от 19 декабря 2021 года, доверенность на имя фио и ключи от спорной квартиры.

После всех указанных выше действий письмом от 21 марта 2021 года фио сообщил представителю фио фио о своем намерении завершить сделку и предложил назначить дату и время сделки, мотивируя свое намерение получением выписки из ЕГРН об отсутствии обременений в отношении квартиры, что подтверждается протоколом осмотра доказательств от 05 июля 2021 года.

Разрешая спор, суд первой инстанции применил положения п. 4 ч. 1 ст. 8, п.п. 2, 3 ст. 8.1, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 450, ст. 453, п. 1 ст. 551 ГК РФ и исходил из того, что фио отказался от регистрации договора купли-продажи, согласовав свой отказ с Бородиным В.Г, что следует из заявления о прекращении регистрационных действий, выемки предназначавшихся для оплаты договора денежных средств и письменного уведомления продавца об отказе от сделки; при этом Бородин В.Г. со своей стороны предпринимал действия, направленные на отмену обременения в виде запрета регистрационных действий в отношении квартиры, которая не была своевременно произведена по независящим от фио обстоятельствам. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны выразили намерение на расторжение договора, единовременно и согласованно подав 25 января 2021 г. в Управление Росреестра по Москве заявления о прекращении регистрации перехода права собственности, инициатором являлся фио, впоследствии подтвердивший волю на прекращение отношений по договору письменным обращением к продавцу.

Установив волю сторон на расторжение договора, выраженную в январе 2021 г, суд обоснованно не признал последующие обращения фио к Бородину В.Г. 31 марта 2021 г. и 01 апреля 2021 г. с предложением зарегистрировать за ним право собственности на квартиру по договору купли-продажи от 19 декабря 2020 г. и внесение в апреле 2021 г. денежных средств в размере цены договора в депозит нотариуса действиями по надлежащему исполнению договора покупателем, которые могли бы повлечь возложение на продавца фио и Управление Росреестра обязанностей по совершению действий по регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из смысла закона, суд может принять решение о регистрации сделки в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации сделки, а также в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателям, по независящим от воли данной стороны причинам.

В данном случае виновного поведения продавца фио, свидетельствующего об уклонении от регистрации сделки, как и иных независящих от воли сторон обстоятельств, препятствующих совершить действия по регистрации, не установлено, покупатель фио фактически отказался от завершения сделки, стороны согласованно письменно выразили волю на прекращение регистрационных действий, после чего покупатель забрал предназначавшиеся для расчета денежные средства и письменно уведомил продавца об отказе от сделки.

Договор купли-продажи, по которому не произведена регистрация перехода права собственности к покупателю и отсутствуют правовые основания для понуждения продавца к такой регистрации, не может повлечь надлежащих правовых последствий, в связи чем, с учетом выраженных намерений сторон и фактически совершенных действий по прекращению правоотношений по договору, вывод суда в части расторжения договора также обоснован.

Доводы апелляционной жалобы истца фиоА о том, что договор купли-продажи не признан недействительным и не расторгнут в установленном порядке, а потому имеются основания для понуждения фио к совершению действий по его регистрации основаны на ошибочном определении имеющих значение для дела обстоятельств.

Как указано выше, понуждение к регистрации договора возможно в данном случае лишь при установлении факта уклонения продавца от такой регистрации, чего по данному делу не установлено.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Намерение на расторжение договора выражено покупателем фио в письменной форме путем направления продавцу письма, подтверждено совершенными покупателем фактическими действиями по прекращению договора аренды банковской ячейки, изъятию из нее денежных средств, что исключало соблюдение условия об оплате и о порядке оплаты, установленное п. 5 договора купли-продажи (с использованием индивидуального сейфа).

Продавец свое согласие на прекращение правоотношений по договору подтвердил, также подав заявление о прекращении государственной регистрации и подтвердил в суде.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, а злоупотребление правами не допускается.

Коллегия полагает, что покупатель фио, лично письменно выразивший волю на расторжение договора и отказавшийся от оплаты по нему не вправе в данном случае ссылаться на несоблюдение порядка расторжения договора по мотиву неподтвержденной письменно воли продавца. Продавец в данном деле свою волю на расторжение договора подтвердил. Поступившее почти через два месяца после - 21 марта 2021 г. предложение покупателя завершить сделку и зарегистрировать переход права и последующее (еще через месяц) внесение денежных средств на депозит нотариуса не может быть признано добросовестным исполнением сделки с его стороны. Противоречивость намерений и действий покупателя не согласуется с требованиями об устойчивости гражданского оборота.

Правовых оснований к отмене обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы фио коллегия не усматривает.

Обстоятельства дела установлены судом первой инстанции правильно, доказательствам дана надлежащая оценка, нарушения норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

Решение Бутырского районного суд адрес от 25 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи