Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Лопаткиной А.С, при секретаре Кретове С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело 3а-51/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества "Центркнига" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
АО "Центркнига" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "Решение", в размере 106 121 880 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *, площадью 4 379 кв.м, расположенного по адресу: *, по состоянию на 05 июля 2021года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 05 июля 2021 года определена в размере 322 781 344 рубля.
Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель административного истца АО "Центркнига" (по доверенности) Айдарбаков О.С. в судебном заседании уточнил требования, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной согласно результатам судебной экспертизы.
Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Калинина Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы и ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.
Представитель административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" (по доверенности) Манькова А.Ю. поддержала письменные пояснения, приобщенные к материалам дела, представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы.
Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, об отложении слушания дела не просил.
Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом постановлено о рассмотрении дела в отсутствие неявившегося представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что АО "Центркнига" является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, площадью 4 379 кв.м, расположенного по адресу: *, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы", в целях реализации приказа Департамента городского имущества города Москвы от 19 февраля 2018 года N 20 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в 2018 году", пунктом 1 распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест и сооружений, земельных участков, расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2018 года.
Согласно акту об утверждении кадастровой стоимости от 20 июля 2021 года N АОКС-77/2021/000156 для земельного участка установлена кадастровая стоимость по состоянию на 05 июля 2021 года в размере 322 781 344 рубля.
В Единый государственной реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости.
Названные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с условиями договора аренды земельного участка и постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельным участком, производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как плательщика арендной платы, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 05 октября 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
АО "Центркнига" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка представило отчет ООО "Решение" N 15082021-О от 15 сентября 2021 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * была определена в размере 106 121 880 рублей по состоянию на 05 июля 2021 года.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО "Институт судебных экспертиз" Цой А.Р.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 05 июля 2021 года по результатам судебной экспертизы составляет 179 064 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Решение" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Письменные возражения представителей административных ответчиков на заключение эксперта не подтверждают наличие ошибок в нем и являются исключительно субъективным мнением указанных представителей, не основанном на фактах, в связи с чем не могут быть положены в основу настоящего решения суда.
При этом на представленные административными ответчиками возражения, эксперт дал развернутые и полные пояснения, письменный текст которых приобщен к материалам дела. Данные пояснения эксперта, которым суд доверяет, по причинам, изложенным выше, полностью опровергают доводы представителей сторон о несоответствии заключения судебной оценочной экспертизы требованиям законодательства.
Так, эксперт пояснил, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится.
Эксперт пояснил, что федеральными стандартами оценки или Законом об оценочной деятельности не регламентирован интервал,
