Решение Московского городского суда от 20 января 2022 г. по делу N 3а-0067/2022

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Лопаткиной А.С, при секретаре Кретове С.А, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-67/2022 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Инкор-Инвест", Общества с ограниченной ответственностью "Аспект" об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Инкор-Инвест", ООО "Аспект" (до переименования ООО "Управляющая компания "Цветной бульвар") обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью 80, 8 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 7 374 964 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью 237, 5 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 24 520 227 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *, общей площадью 924, 6 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 30 июля 2020 года в размере 62 644 843 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что являются собственниками указанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 17 234 245 рублей 07 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, в размере 47 648 178 рублей 63 копейки в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, по состоянию на 30 июля 2020 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * установлена в размере 115 048 514 рублей 27 копеек.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости нарушает права административных истцов как плательщиков налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представителями административных истцов (по доверенности) Степановым А.В, Дорошенко Г.И. в судебном заседании представлено уточнение к административному иску, в котором административные истцы просят установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной по результатам судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) Калинина Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы и ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" (по доверенности) Манькова А.Ю. поддержала письменные пояснения, приобщенные к материалам дела, представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, заинтересованные лица Зверев Я.С, Меркушев К.Н, Меркушева М.К, Савов А.Г, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей административных истцов, представителей административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ООО "Инкор-Инвест" принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером *, общей площадью 237, 5 кв.м, расположенное по адресу: *, ООО "Аспект" - нежилое помещение с кадастровым номером *, общей площадью 924, 6 кв.м, расположенное по адресу: *, ООО "Инкор-Инвест", *, *, *, * - на праве общей долевой собственности нежилое помещение с кадастровым номером *, общей площадью 80, 8 кв.м, расположенное по адресу: *, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости.

В отношении названных нежилых помещений установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 17 234 245 рублей 07 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, в размере 47 648 178 рублей 63 копейки в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *, по состоянию на 30 июля 2020 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * в размере 115 048 514 рублей 27 копеек, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административные истцы в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" являются плательщиками налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений затрагивают права и обязанности ООО "Инкор-Инвест", ООО "Аспект" как плательщиков налога.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административные истцы 22 сентября 2021 года обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованные лица (административные ответчики) возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Инкор-Инвест", ООО "Аспект" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений был представлен отчет, подготовленный ООО "Альянс" за N 03/08/2021 от 12 августа 2021 года, в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * определена в размере 7 374 964 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 24 520 227 рублей, по состоянию на 30 июля 2020 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * - в размере 62 644 843 рубля.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО "Центр судебных экспертиз "Истина" Вишневской И.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * составляет 7 143 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером * - 30 799 000 рублей, по состоянию на 30 июля 2020 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * - 80 344 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный административными истцами отчет об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административные истцы, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнили заявленные требования и просили установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО "Альянс", а по результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом АНО "Центр судебных экспертиз "Истина" Вишневской И.А.

Вместе с тем представителями административных ответчиков выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилых помещений, в обоснование чего представлены письменные возражения.

На представленные вопросы экспертом АНО "Центр судебных экспертиз "Истина" Вишневской И.А. подготовлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Так, эксперт пояснил, что объект исследования с кадастровым номером * является офисным помещением, объект исследования с кадастровым номером * представляет собой помещение вспомогательного назначения, а именно общий коридор между несколькими офисными блоками и туалет. Функциональное назначение помещения не позволяет сдавать его в аренду, такое помещение невозможно реализовать отдельно от офисного блока, только в составе с одним из прилегающих офисных блоков. Вспомогательное помещение не является самостоятельным доходоприносящим объектом, его стоимость определяется как стоимость офисного помещения, скорректированного на назначение. Для вспомогательных помещений не имеет значения такой ценообразующий фактор, как площадь. Наиболее важным ценообразующим фактором является именно назначение помещения.

Эксперт отказался от применения доходного подхода, так как объект исследования с кадастровым номером * представляет собой помещение вспомогательного назначения с незначительной долей помещений офисного назначения. Доля офисных помещений составляет 3, 9% (889, 7/34, 9*100)

Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов. Итоговая рыночная стоимость объектов, вопреки доводам административных ответчиков, находится в пределах диапазона рыночных цен.

Не могут быть приняты во внимание и другие доводы представителей административных ответчиков о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Вишневская И.А. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь, сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителей административных ответчиков не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административных ответчиков о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы административных ответчиков о том, что ООО "Инкор-Инвест", ООО "Аспект" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административным истцам Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административных истцов с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 22 сентября 2021 года.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в пункте 25 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 01 января 2021 года" утверждена новая кадастровая стоимость спорных объектов (приложение N 1 к распоряжению), которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2022 года, постольку установленная судом кадастровая стоимость объектов подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, общей площадью 80, 8 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 7 143 000 (семь миллионов сто сорок три тысячи) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, общей площадью 237, 5 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 30 799 000 (тридцать миллионов семьсот девяносто девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, общей площадью 924, 6 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 30 июля 2020 года, в размере 80 344 000 (восемьдесят миллионов триста сорок четыре тысячи) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 сентября 2021 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению по 31 декабря 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

А.С. Лопаткина

Настоящее решение суда изготовлено в окончательной форме 31 января 2022 года.