Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20 января 2022 г. по делу N 8Г-35348/2021[88-2477/2022-(88-33188/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи ФИО5, судей ФИО7, ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание, признании сделки купли-продажи недействительной в силу ее ничтожности, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе ФИО1 на решение Курского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнения) к ФИО3, ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание, признании сделки купли-продажи недействительной в силу ее ничтожности.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 5 000 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", "адрес", "адрес". В апреле 2015 года получил градостроительный план N, утвержденный постановлением администрации "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ, для строительства нежилого здания - мясоперерабатывающего цеха Nru N, площадью 300 кв.м, на указанном земельном участке. После этого приступил к строительству нежилого здания, которое было завершено в сентябре 2015 года, до середины 2016 года производились отделочные работы. Поскольку для запуска работы цеха необходимо было закупить дополнительное оборудование, на которое у него денег не было, он решилпродать земельный участок своей матери ФИО2 и родственнице ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N. При этом никаких договоренностей о продаже здания между покупателем и продавцом не было. При продаже земельного участка между продавцом и покупателями была достигнута договоренность о том, что в дальнейшем истец будет оплачивать аренду за земельный участок новым собственникам, а использовать земельный участок и здание по своему усмотрению. На момент продажи земельного участка здание цеха было построено, проведено и подключено электричество и водоснабжение. В 2020 году истец принял решение об оформлении права собственности на нежилое здание, в связи с чем обратился в администрацию "адрес" с заявлением о выдаче разрешения на ввод нежилого здания в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ администрация "адрес" письмом N отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания, поскольку истец не является собственником земельного участка, на котором возведено здание.

На момент совершения сделки купли-продажи ему не было известно о том, что сделка купли-продажи земельного участка без продажи расположенной на нем недвижимости является ничтожной, он полагал, что продажа земельного участка родственникам не будет являться препятствием для дальнейшего оформления им права собственности на здание. Денежные средства за здание при продаже земельного участка он не получал, в стоимость земельного участка стоимость здания не включалась.

На основании изложенного просил признать сделку купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительной в силу ее ничтожности, признать за ним право собственности на нежилое здание мясоперерабатывающего цеха площадью 300 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: "адрес", взыскать с ответчиков понесенные судебные расходы по уплате госпошлины и услуг представителя.

ФИО2 иск признала, обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ она и ФИО1 заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", Ноздрачевский сельсовет, "адрес". На момент продажи земельного участка на данном участке располагалось здание мясоперерабатывающего цеха, построенное ФИО1 Она и второй собственник земельного участка ФИО3 указанное здание не покупали, на него не претендовали, в стоимость земельного участка стоимость здания не входила. Между собой договорились, что не будут препятствовать истцу в дальнейшем в оформлении права собственности на здание и использовании его по своему усмотрению. На момент заключения указанной сделки она не знала, что продажа участка без продажи здания не соответствует закону, а такая сделка является ничтожной. Просила признать сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", Ноздрачевский сельсовет, "адрес", недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать стороны вернуть друг другу полученное по указанной сделке.

Решением Курского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание, признании сделки купли-продажи недействительной в силу ее ничтожности отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене постановленных по делу судебных актов, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель полагает, что судами неправильно применены нормы материального права, не учтено, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка на нем существовало здание.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами ФИО4 и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами ФИО4 и апелляционной инстанций по настоящему делу допущено не было.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 5000 кв.м, категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: "адрес", Ноздрачевский сельсовет, "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации "адрес" N был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N, площадью 0, 5 га (5000 кв.м.), расположенного по адресу "адрес" "адрес".

В 2015 году по заказу ФИО1 была изготовлена проектная документация на объект капитального строительства - мясоперерабатывающий цех по адресу: "адрес", Ноздрачевский сельсовет, "адрес", и изготовлен технический план здания.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было получено разрешение на строительство N-ru N мясоперерабатывающего цеха на земельном участке с кадастровым номером N по указанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил с покупателями ФИО2, ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, из содержания которого следует, что продавец продает покупателям земельный участок за 300 000 руб, расчет между сторонами произведен в день подписания договора, на указанном земельном участке строения отсутствуют.

Постановлением администрации "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ было отменено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ N-ru N и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ N-ru N на основании заключения эксперта ЭКО УМВД России по "адрес" N и заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ NВ-3416.

ДД.ММ.ГГГГ старшим участковым уполномоченным ОУУП и ПДН УМВД России по "адрес" вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 306 УК РФ. Из содержания данного постановления усматривается, что ФИО2 обратилась в УМВД по "адрес" с заявлением по факту представления в администрацию "адрес" поддельного заявления о получении ею совместно с ФИО3 разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером N.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию "адрес" с заявлением на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию здания "мясоперерабатывающий цех", расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по вышеуказанному адресу.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N администрации "адрес" ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод здания "мясоперерабатывающий цех" в эксплуатацию по причине того, что право собственности на земельный участок N перешло к иным физическим лицам.

Разрешая спор, суд ФИО4 инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 166, 168, 219, 263, 431, 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона N122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО8 P.Н. и встречного иска ФИО2, при этом исходил из того, что истцом не представлено доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка на нем располагалось нежилое здание, принадлежащее на праве собственности истцу.

С такими выводами суда ФИО4 инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда ФИО4 и апелляционной инстанций, поскольку они соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, постановлены при правильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений раздела I части ФИО4 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью, как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N в пункте 38, при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Разрешая спор, суды пришли к выводу, что из представленных истцом доказательств, в том числе договора купли-продажи спорного земельного участка, не представилось возможности сделать однозначный вывод о том, что истцом на спорном земельном участке на момент его продажи был возведен объект недвижимости, неразрывно связанный с землей.

Поскольку не представлено относимых и допустимых доказательств того, что на момент отчуждения ФИО1 в собственность ФИО2 и ФИО3 земельного участка с кадастровым номером N на нем находился объект недвижимости, на который у ФИО1, а в последующем у покупателей ФИО2 и ФИО3 возникло право собственности, оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка не имелось.

Вопреки доводам кассационной жалобы, нарушений норм материального и процессуального права по доводам кассационной жалобы судом апелляционной инстанции не допущено.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам ФИО4 кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Курского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи

Копия верна:

Судья ФИО7