Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2022 г. по делу N 8Г-26964/2021[88-2297/2022-(88-24445/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бойко В.Н, судей Сулеймановой А.С, Кравченко Н.Н, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 24RS0033-01-2019-002812-32 по иску Бударагиной Оксаны Романовны к Шевчик Ольге Викторовне о взыскании стоимости арендных платежей, по кассационной жалобе и дополнениях к ней Шевчик Ольги Викторовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 30 августа 2021 г, заслушав доклад судьи Кравченко Н.Н, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Бударагина О.Р. обратилась в суд с иском к Шевчик О.В. о взыскании стоимости арендных платежей.

Требования мотивированы тем, что 26 августа 2018 г. между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения - магазина, расположенного по адресу: "адрес", помещение N. Дополнительным соглашением от 26 августа 2018 г. стороны определили размер арендной платы в сумме 35 000 руб. С 1 февраля 2019 г. ответчик прекратила исполнять обязательства по внесению арендных платежей. Размер задолженности по арендным платежам за период с 1 февраля 2019 г. по 25 апреля 2020 г. составляет 519 166, 67 руб. Согласно п.4.1 названного договора аренды за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей начисляется неустойка в размере 0.1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности. За указанный период размер неустойки составляет 130 914, 50 руб. В связи с обращением истца в суд с настоящим иском, истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 760, 50 руб, расходы по оплате услуг юриста за ознакомление с материалами дела, согласование позиции, подготовку претензии, составление искового заявления в размере 11 500 руб, за составление заявления об уточнении исковых требований 4 000 руб.

Просила взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендным платежам в размере 519 166, 67 руб, неустойку в размере 130 914, 50 руб, судебные расходы в сумме 15500 руб.

Решением Лесосибирского городского суда Красноярского края от 18 февраля 2021 г. взыскана с Шевчик О.В. в пользу Бударагиной О.Р. задолженность по арендной плате в размере 4 463 рубля 44 копейки, неустойка в размере 4 491 рубль 57 копеек, судебные расходы в сумме 210 рублей 80 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 рублей, всего в размере 9 565 рублей 81 копейка. В удовлетворении остальной части исковых требований Бударагиной О.Р. отказано. Взыскана с Бударагиной О.Р. в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 1539 рублей 50 копеек.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 30 августа 2021 г. решение суда первой инстанции изменено: увеличен размер подлежащих взысканию с Шевчик О.В. в пользу Бударагиной О.Р. суммы задолженности по арендной плате до 317 106 рублей 67 копеек, неустойки до 25 000 рублей, судебных расходов до 10 075 рублей, государственной пошлины до 7458 рублей 20 копеек, а общей взысканной суммы до 359 639 рублей 87 копеек. В остальной части указанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Шевчик О.В. ставится вопрос об отмене апелляционного определения, как незаконного.

Письменных возражений по доводам кассационной жалобы не поступило.

В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились, сведений о причинах неявки не представили.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и дополнений к ней, проверив законность апелляционного определения в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с частью первой статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений не допущено, в связи с чем предусмотренных законом оснований для отмены судебного постановления не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в собственности истца Бударагиной (Усмановой) О.Р. находится помещение с кадастровым номером N, площадью 123 кв.м, назначение: нежилое, расположенное по адресу: "адрес", пом. N.

26 апреля 2018 г. между Бударагиной (Усмановой) О.Р, действующей в качестве арендодателя, и Шевчик О.В, действующей в качестве арендатора, был заключен договор аренды N.

По условиям данного договора (п.1.1, 5.2), арендодатель передал арендатору на праве аренды нежилое помещение с кадастровым номером N на срок 2 года, начиная с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

Арендатор обязался использовать переданное в аренду помещение для торговли в качестве универсама (п.1.4), имеет право без дополнительного согласования с арендодателем сдавать помещение в субаренду (п.1.5).

В силу п.2.1.2 договора, арендодатель обязался передать арендатору помещение, обеспеченное теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной и горячей воды, водоотведением. При этом, ответственность за подачу энергоресурсов и коммунальных услуг сохраняется за арендодателем (п.2.1.4 договора).

В соответствии с п.2.1.10 договора, арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Срок, в который должен производиться капитальный ремонт, устанавливается дополнительным соглашением к договору. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В соответствии с п.2.2.3 договора, арендатор имеет право проводить ремонтные работы, необходимые для эксплуатации магазина по согласованию с арендодателем.

Кроме того, арендатор имеет право на проведение реконструкции помещения, в том числе, с возможностью увеличения общей площади и возможностью проведения перепланировки и других неотделимых улучшений, по согласованию с арендодателем и заинтересованными государственными и муниципальными органами. Арендодатель не вправе требовать дополнительную оплату за возведенные арендатором дополнительные площади (п.2.2.4 договора).

При этом, арендатор вправе проводить за счет собственных средств текущий и косметический ремонт (п.2.2.8 договора).

В силу п.2.2.5 договора, арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором.

Договором аренды (п.3.1) установлено, что арендная плата оплачивается ежемесячно. Размер арендной платы составляет 800 руб. за площадь помещения, НДС не предусмотрен.

Арендная плата включает в себя расходы по обеспечению помещения теплоснабжением, подачей холодной воды, уборкой прилегающей территории и т.п. Указанные расходы несет арендатор (п.3.2 договора).

Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно, в срок до 30 числа текущего месяца на основании счета арендодателя. Арендатор считается исполнившим обязательства по оплате арендной платы, с момента перечисления денежных средств с расчетного счета арендатора в соответствии с платежным поручением последнего или с момента внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя. Начисление арендной платы начинается с момента начала торговой деятельности (п.3.3, 3.4, 3.5 договора).

В силу п.3.8 договора, арендатор не несет никаких других расходов, кроме предусмотренных настоящим договором.

В случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0, 1% от суммы, оплата которой просрочена, за каждый день просрочки (п.4.1 договора).

Согласно п.5.2 договора, он считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательстве РФ порядке и распространяет свое действие также на период времени с момента подписания договора и до момента его государственной регистрации.

В силу п.5.3 договора, до момента государственной регистрации стороны признают договор и все его условия действительными в отношениях сторон и не вправе ссылаться на факт отсутствия государственной регистрации как основание недействительности или незаключенности договора.

Обязанность по государственной регистрации заключенного между сторонами договора аренды, включая предоставление необходимых документов, была возложена на арендодателя (п.6.3 договора).

Данный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 29 мая 2018 г.

Нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 4 мая 2018 г.

26 апреля 2018 г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды от 26 апреля 2018 г.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения, размер ежемесячной арендной платы по договору был установлен в размере 35 000 руб. Электроэнергия оплачивается арендатором ежемесячно в зависимости от предоставленных услуг по обеспечению помещения энергоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций. Арендатор вносит арендную плату в размере, предусмотренном п.3.1 договора, в срок не позднее 25 числа расчетного месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Акционерного общества "Агентство развития бизнеса и микрокредитная компания". Арендатор считается исполнившим обязательства по внесению арендной платы с момента списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Дополнительным соглашением (п.3) установлено, что оно вступает в силу с момента подписания сторонами.

Сведения о государственной регистрации вышеназванного дополнительного соглашения в материалах дела отсутствуют.

В материалах дела среди правоустанавливающих документов, представленных по запросу суда, также имеются:

-расписка, согласно которой, Усманова О.Р. взяла у Шевчик О.В. в счет оплаты аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", пом. N, денежные средства в размере 12 500 руб.;

-расписка, согласно которой, Усманова О.Р. взяла у Шевчик О.В. в счет оплаты аренды за период по 1 февраля 2019 г. денежные средства в размере 2000 руб.

В ходе судебного разбирательства, заявлением от 18 февраля 2021 г. Шевчик О.В. в письменном виде подтвердила, что не оспаривала свою подпись на дополнительном соглашении N к договору аренды от 26 апреля 2018 г, в 1.2 которого ежемесячный размер арендной платы по договору аренды был установлен в размере 35 000 руб.

Кроме того, в обоснование доводов о том, что ответчик Шевчик О.В. по договору аренды от 26 апреля 2018 г. фактически оплачивала ежемесячную арендную плату в размере 35 000 руб, истец ссылалась на следующие обстоятельства.

В соответствии с п.3.3 договора аренды от 26 апреля 2018 г. (в редакции дополнительного соглашения N от 26 апреля 2018 г.), арендатор вносит арендную плату в размере, предусмотренном п. 3.1 договора, в срок не позднее 25 числа расчетного месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Акционерного общества "Агентство развития бизнеса и микро кредитная компания". Арендатор считается исполнившим обязательства по внесению арендной платы с момента списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

6 мая 2018 г. между Шевчик О.В, действующей в качестве арендодателя, и ФИО8, действующей в качестве арендатора, был заключен договор субаренды недвижимого имущества под магазин N, по условиям которого, арендатору на праве аренды было передано нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес", пом. N. Срок субаренды составила с 7 марта 2019 г. по 7 января 2020 г.

8 февраля 2020 г. между ФИО8, действующей в качестве субарендодателя, и ООО Лессервис", действующим в качестве субарендатора, был заключен договор субаренды N недвижимого имущества под магазин, по условиям которого, субарендатору на праве аренды было передано нежилое помещение с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес", пом. N.

Согласно выписке по счету за период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2018 г, ООО "Лессервис" производило перечисление в адрес Акционерного общества "Агентство развития бизнеса и микрокредитная компания" денежных средств в следующие размере: 6 июня 2018 г. -4784, 80 руб, 5162, 69 руб, 5282, 63 руб, 7269, 88 руб.; 20 июня 2018 г. - 6801, 03 руб, 7480, 12 руб, 7991, 14 руб, 12727, 71 руб.; 18 сентября 2018 г. - 5494, 80 руб, 9374, 24 руб, 9634, 94 руб, 10496, 02 руб.; 5 октября 2018 г. - 4625 руб, 8625 руб.; 8 октября 2018 г. - 4000 руб, 8625 руб, 8625 руб.; 23 октября 2018 г. - 8750 руб, 8750 руб, 8750 руб, 8750 руб, 20 ноября 2018 г.-8750 руб, 8750 руб.

27 июня 2019 г. и 23 сентября 2019 г. арендодатель Бударагина О.Р. направляла в адрес арендатора Шевчик О.В. счета на оплату, с предложением погасить задолженность по арендной плате за 8 месяцев 2019 г. в размере 280 000 руб.

30 июля 2019 г. Бударагина О.Р. направила в адрес Шевчик О.В. претензию, с требованием освободить самовольно занимаемые складские помещения N и N, расположенные по адресу: "адрес", погасить задолженность в размере 210 000 руб.

1 марта 2019 г. арендатор Шевчик О.В. направила в адрес арендодателя Бударагиной О.Р. претензию, в которой просила арендодателя со ссылкой на положения п.2.1.0 договора, возместить арендатору сумму переплаты по договору аренды в размере 269 762, 6 руб.

24 мая 2019 г. арендатор Шевчик О.В. направила в адрес арендодателя Бударагиной О.Р. претензию о невыполнении условий договора. В данной претензии арендатор просила арендодателя незамедлительно начать производить содержание место общего пользования, уборку прилегающей территории, осуществить техническое обслуживание агрегатов и механизмов, обеспечивающих подачу горячей, холодной воды, отопления, функционирования канализации, кондиционера. Арендатор просил арендодателя возместить расходы арендатора: за санитарное содержание мест общего пользования и уборку прилегающей территории в сумме - 65 000 руб, за санитарное содержание канализации - 3000 руб, за техническое содержание кондиционера - 7000 руб, за техническое содержание бойлера - 2000 руб, за проведение ревизии и замену электропроводки - 27000 руб.

Кроме того, в этот же день, арендатор Шевчик О.В. направила в адрес арендодателя Бударагиной О.Р. претензию о невыполнении условий договора. В данной претензии ответчик просила истца возместить недополученную выручку (упущенную выгоду) за период вынужденного простоя магазина в сумме 298 295 руб, возместить затраты на материалы и производство работ по запуску подачи горячей и холодной воды для торгового зала и мест общего пользования, а также освещения в местах общего пользования, в размере 5000 руб.

11 ноября 2019 г. ответчик Шевчик О.В. направила в адрес истца Бударагиной О.Р. ответ на претензии, в которых отказала в удовлетворении требований истца.

Согласно выписке из ЕГРИП, 13 января 2010 г. ответчик Шевчик О.В. прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что дополнительное соглашение к договору аренды от 26 апреля 2018 г, устанавливающее ежемесячный размер арендной платы в размере 35 000 руб, не прошло процедуру государственной регистрации, что лишает данное соглашение юридической силы во взаимоотношениях сторон договора аренды.

Суд первой инстанции, проанализировав положения п.3.1, 6.2, 6.3 договора аренды от 26 апреля 2018 г. в их взаимосвязи с действующим законодательством, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что размер ежемесячной арендной платы по договору аренды от 26 апреля 2018 г. составляет 800 руб.

При этом, судом первой инстанции были отклонены доводы стороны истца о фактической уплате ответчиком Шевчик О.В. арендной платы в размере 35 000 руб. по договору аренды от 26 апреля 2018 г, путем перечисления ООО "Лессервис" денежных средств в пользу ООО "АРБМК".

Кроме того, при определении общего размера арендной платы, подлежащего взысканию с ответчика Шевчик О.В, суд первой инстанции также не усмотрел правовых и фактических оснований для зачета стоимости произведённых ответчиком строительных, ремонтных работ, расходов по содержанию спорного помещения, его энергоснабжению, в счет погашения задолженности по оплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст.10, 433, 452, 606, 608, 654, 651, 655 Гражданского кодекса РФ, принимая во внимание указанный в иске период пользования ответчиком спорным помещением (04.05.2018 по 25.04.2020), взыскал с ответчика Шевчик О.В. в пользу истицы Бударагиной О.Р. задолженность по арендной плате в размере 4 463, 44 руб, неустойку за период с 30 октября 2019 г. по 25 апреля 2020 г. в размере 4491, 57 руб, судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 210, 80 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 руб.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, при этом исходил из следующего.

В соответствии с п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (пп.2 п.1 ст.8 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.1 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр (п.4 ст.8.1 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч.1 ст.164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (ч.2 ст.164 Гражданского кодекса РФ).

В силу ч.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч.2 ст.433 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

По смыслу п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ, в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в п.5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ. договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст.431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания вышеприведенных норм права и разъяснений Верховного суда РФ следует, что совершенный в надлежащей форме договор аренды, все существенные условия которого (включая условие о размере арендной платы) согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Из материалов настоящего гражданского дела с достоверностью усматривается, что при заключении сторонами дополнительного соглашения N1 от 26 апреля 2018 г. к договору аренды волеизъявление обоих сторон - и арендатора и арендодателя, было направлено на изменение ежемесячного размера арендной платы с 800 руб. до 35 000 руб.

Данное обстоятельство прямо следует из содержания п.3 дополнительного соглашения, где стороны прямо установили момент начала его действия для участников арендных правоотношений - с момента его подписания сторонами.

Кроме того, ответчик Шевчик О.В. в ходе судебного разбирательства не оспаривала факт подписания указанного соглашения, подтвердила данное обстоятельство в письменной форме.

Представленные документы также свидетельствуют, что исполнение обязательств ответчика (арендатора по договору) по внесению арендных платежей производилось путем погашения ответчиком обязательств истца (арендодателя) перед третьим лицом, что прямо предусмотрено п.1.3 дополнительного соглашения.

Данное обстоятельство подтверждается сложным составом юридических фактов, включая передачу ответчиком (арендатором по договору) Шевчик О.В. спорного нежилого помещения в субаренду ФИО8, с последующей передачей в субаренду ООО "Лессервис" (учредитель ФИО2), перечисление субарендатором ООО "Лессервис" в адрес кредитора истца - ООО "АРБМК" денежных средств в размере, существенно превышающем первоначально установленный размер арендной платы в размере 800 руб.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о юридической действительности для сторон арендного правоотношения дополнительного соглашения N от 26 апреля 2018 г. в части изменения размера ежемесячной арендной платы с 800 руб. до 35 000 руб.

Следовательно, размер арендной платы по договору аренды от 26 апреля 2018 г. (с учетом дополнительного соглашения от 26 апреля 2018 г.) составляет 519 166, 67 руб, из расчета 350 000 руб. + 169 166, 67 руб. = 519 166, 67 руб.:

за период с 1 февраля 2019 г. по 30 ноября 2019 г. - 350000 руб, (35 000 руб. х 10 месяцев);

за период с 1 декабря 2019 г. по 25 апреля 2020 г. - 169 166, 67 руб. ((35 000 руб. х 4 месяца) + 29 166, 67 руб. за апрель 2020 г.).

Как установлено п.1 ст.615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.616 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу п.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Возражая против доводов истца о наличии задолженности в рамках договора аренды от 26 апреля 2018 г. по арендной плате в заявленном размере, ответчик Шевчик О.В. ссылалась на несение расходов, предоставив подтверждающие документы.

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам ст.67 ГПК РФ представленные доказательства, руководствуясь положениями ст.410 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, изложенными в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. N6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", проанализировав условия договора аренды от 26 апреля 2018 г, доводы и возражения обеих сторон, исходит из того факта, что требования арендатора по возмещению его расходов, обязанность несения которых действующим законодательством и условиями договора аренды возложена на арендодателя, являются встречными по отношению к требованиям арендодателя о погашении задолженности по арендным платежам.

Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для взаимозачета в счет погашения задолженности Шевчик О.В. по арендной плате расходы ответчика по проведению в спорном помещении ремонта в размере 339 883 руб.

Данные расходы не могут быть признаны обоснованными и необходимыми для арендатора, поскольку, в ходе судебного разбирательства факт согласования арендодателем с арендатором проведения ремонта в представленном объеме строительно-монтажных работ в спорном помещении, как этого требует п.2.2.3 договора аренды от 26 апреля 2018 г, не нашел своего подтверждения.

Ответчиком в материалы дела также не представлено доказательств, подтверждающих неотложную необходимость проведения заявленных и строительных работ, без выполнения которых невозможна нормальная эксплуатация (включая коммерческое использование) спорного нежилого помещения.

Также суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для возмещения расходов по оплате электроэнергии в размере 187 611 руб, поскольку, условиями договора (п.3.1) установлено, что арендатор ежемесячно оплачивает электроэнергию в зависимости от предоставленных услуг по обеспечению помещения энергоснабжением на основании показаний приборов учета, сведений (счетов) снабжающих организаций.

Между тем, суд апелляционной инстанции признал обоснованными и подлежащими зачету в счет задолженности по арендной плате, в соответствии с п.3.2 договора, расходы арендатора Шевчик О.В, достоверность несения которых подтверждена представленными документами на общую сумму 64500 руб. и расходы по уборке мест общего пользования в размере 137 500 руб.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с ответчика Шевчик О.В. в пользу истца Бударагиной О.Р. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в общем размере 317 106, 67 руб, исходя из расчета: (519 166, 67 руб. -64 500 руб. - 137 500 руб.) = 317 106, 67 руб.

Разрешая требования истицы Бударагиной О.Р. о взыскании с ответчика Шевчик О.В. неустойки, предусмотренной договором аренды от 26 апреля 2018 г, суд апелляционной инстанции, учитывая ходатайство Шевчик О.В. об уменьшении размера неустойки, руководствуясь положениями ст.330, ст.333 Гражданского кодекса РФ, учитывая период неисполнения обязательства (1 февраля 2019 г. по 25 апреля 2020 г.), порядок расчета неустойки, предусмотренный договором (0, 1 % от размера просроченной суммы за каждый день просрочки), пришел к выводу, что размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика Шевчик О.В. в пользу истца, составит 85 691, 6 руб, однако, учитывая соотношение суммы неустойки к сумме основного долга, длительности неисполнения обязательства по оплате арендных платежей, а также, принимая во внимание, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности, пришел к выводу о необходимости уменьшения неустойки, до 25 000 руб.

Не усмотрев каких-либо исключительных обстоятельств для еще большего снижения неустойки судебная коллегия не усматривает.

Кроме того, судом апелляционной инстанции разрешен вопрос о судебных расходах, учитывая, что исковые требования Бударагиной О.Р, без учета снижения размера неустойки, удовлетворены на 62% от заявленных требований, с ответчика Шевчик О.В. в пользу истца взыскал судебные расходы на оплату юридических услуг в разумном размере и пропорционально удовлетворенным исковым требования в сумме 10075 руб, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7458 руб. 20 коп. от размера удовлетворенных исковых требований без учета снижения размера неустойки в порядке ст.333 ГК РФ.

Судебная коллегия Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым судебная инстанция пришла к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в постановлении суда и являются обоснованными.

Доводы жалобы о ненадлежащей оценке доказательств не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательства оценены по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом. Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену состоявшегося по делу судебного акта, по доводам жалобы по делу не допущено.

При таких обстоятельствах, предусмотренных законом оснований для отмены апелляционного определения, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела, не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 30 августа 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Шевчик Ольги Викторовны без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Бойко

Судьи А.С. Сулейманова

Н.Н. Кравченко