Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2022 г. по делу N 66а-346/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сапожниковой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-241/2021 по административному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Таганрога об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Управление Росреестра по Ростовской области), общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" на решение Ростовского областного суда от 18 ноября 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Катанаевой А.С, объяснения представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области Козлова А.Г, представителей заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" Зенкова А.Н, Солоповой И.А, судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее - Комиссия) от ДД.ММ.ГГГГ. N N в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" арендуемого обществом с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (далее ООО "Вертикаль"), в размере равном его рыночной стоимости, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об определенной Комиссией стоимости в размере 8 860 000 руб.

В обоснование административный истец указал, что решение принято на основании отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. N (далее - отчет об оценке), выполненного оценщиком с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральных стандартов оценки.

Решением Ростовского областного суда от 18 ноября 2021 г. решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ. N N в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" признано незаконным, из Единого государственного реестра недвижимости исключены сведения об установленной указанным решением Комиссии кадастровой стоимости земельного участка в размере 8 860 080 руб, восстановлены сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 12 483 687, 42 руб. С Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" взыскана оплата за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

На решение суда Управлением Росреестра по Ростовской области подана апелляционная жалоба с просьбой о его отмене, вынесении нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Управление полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость была подтверждена в рамках проведения по делу судебной экспертизы, поскольку попала в определенный экспертом диапазон стоимости объекта.

Заинтересованным лицом ООО "Вертикаль" также подана апелляционная жалоба на решение суда с просьбой о его отмене, принятии нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы приводятся доводы о несогласии с заключением судебной экспертизы, а также о подтверждении экспертом стоимости, указанной в отчете об оценке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по общим правилам главы 22 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 25 настоящего Кодекса.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы Комиссии, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263 "Об утверждении порядка создания работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (далее - Порядок создания и работы Комиссии).

Решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что заинтересованное лицо ООО "Вертикаль" является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты"

По сведениям Единого государственного реестра прав недвижимости по состоянию на 1 августа 2018 г. кадастровая стоимость земельного участка составляла 12 483 687, 42 руб.

ДД.ММ.ГГГГ г. административный истец обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов, представив к заявлению отчет об оценке.

По результатам рассмотрения заявления Комиссией установлено отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной на 29%, а также соответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям действующего законодательства.

Оспариваемым решением Комиссии от N N от ДД.ММ.ГГГГ г. заявление ООО "Вертикаль" было удовлетворено.

Суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, проанализировав подлежащее в данном случае применению законодательство, пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое решение принято в пределах предоставленных Комиссии полномочий, с соблюдением процедуры, предусмотренной Порядком создания и работы Комиссии.

Решение суда по данным основаниям не обжалуется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

С целью установления юридически значимых обстоятельств, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ г. по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО9

Согласно заключению эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ г. N отчет об оценке недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ г. N составленный оценщиком "Межрегиональный центр экономических исследований" в отношении земельного участка имеет отступления от ряда требований федеральных стандартов оценки, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. При составлении указанного отчета об оценке допущены нарушения требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости частично определены не верно, информация, использованная оценщиком по объектам-аналогам, имеет отступления от требований достоверности, проверяемости, достаточности.

Экспертом ФИО11 в заключении и при допросе ее в суде первой инстанции указано на следующие нарушения, допущенные в отчете: оценщик использует аналог N3, не указанный в качестве выбранного (таблица 13); указывает ссылки по коэффициенту торможения на источник, отличный от приведенного в копии; использует данные справочника оценки по продажам земельных участков за сентябрь-октябрь 2018 г, без учета даты оценки 1 августа 2018 г.; при анализе рынка не указывает источники получения, дату подготовки информации; при описании участка не указаны сведения о наличии коммуникаций; сведения, указанные в шкале корректировок отчета - скидка на торг и дата продажи не соответствую фактически применяемым при определении рыночной стоимости; отсутствует полное описание обоснования выбора используемых подходов. Кроме того, оценщик использует объект-аналог N5 без учета описанных критериев отбора по разрешенному использованию, без применения корректировки на вид разрешенного использования; применен понижающий коэффициент корректировки на местоположение для объекта-аналога N4, тогда как по местоположению тот сопоставим с объектом оценки по местоположению; оценщик не рассмотрел корректировку на местоположение относительно красных линий, тогда как для земельных участков под офисно-торговую застройку указанный фактор является одним из основополагающих.

При этом экспертом сделан также вывод о том, что допущенные оценщиком нарушения не позволяют судить о достоверности результата рыночной стоимости объекта оценки и могли оказать влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости. Для определения степени влияния выявленных нарушений на рыночную стоимость экспертом решено провести дополнительные расчеты по определению рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, составила на 1 января 2018 г. 10 215 540 руб.

Экспертом также были определены границы интервала итоговой стоимости исследуемого земельного участка с шириной интервала 16 % с нижней границей 8 581 054 руб. и верхней границей 11 850 026 руб, установив который эксперт пришел к выводу, что указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка 8 860 080 руб. подтверждается на том основании, что находится в пределах определенного экспертом диапазона.

На указанные выводы эксперта ссылаются податели апелляционных жалоб в обоснование своих требований.

Как следует из пункта 20 Порядка, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если отчет об оценке объекта недвижимости, представленный в составе заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

При этом, исходя из приведенных законоположений, на комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Выводами эксперта подтверждаются допущенные в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. N нарушения положений Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, приведших к искаженному результату рыночной стоимости. Поскольку отчет об оценке составлен с нарушением норм действующего законодательства, не отвечает требованиям достоверности доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что такой отчет не может быть признан достоверным и допустимым, а оспариваемое решение Комиссии является незаконным, противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки.

В данной связи доводы апелляционных жалоб о нахождении стоимости определенной оценщиком в границах интервала определенном судебным экспертом не свидетельствуют о соблюдении оценщиком требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и само по себе не свидетельствует о достоверности размера рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Вертикаль" о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства опровергнуты материалами административного дела.

Так, в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности, Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Федерального закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения и соответствует приведенным требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ООО "Вертикаль" перечисление методов и приемов экспертного экономического анализа не вводят пользователей экспертизы в заблуждение.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных оценщиком технических описках в датах предложений аналогов, неверном указании использованных номеров объектов-аналогов, неверном указании ссылки на источник литературы, не повлиявших на итоговые результаты рыночной стоимости объекта оценки, не свидетельствуют об ошибочности выводов эксперта о допущенных ошибках в отчете.

Выводы эксперта о допущенных нарушениях оценщиком требований пункта 11 Федеральных стандартов оценки, требующих указание в тексте отчета ссылок на источники информации или копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющих делать выводы об источнике получения соответствующей информации, прямо следуют из отчета (страницы 54-58), где при анализе рынка земельных участков г. Таганрога отсутствуют источники получения информации и дата подготовки информации. Доводы апелляционной жалобы об обратном не обоснованы.

Иные доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица судебной коллегией также признаются не обоснованными, поскольку прямо опровергаются данными отчета, заключением эксперта, по сути сводятся к несогласию с изложенными в заключении судебной экспертизы выводами эксперта, обладающего специальными познаниями в области экспертной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям. Выводы суда в достаточной степени мотивированы, решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям статьи 180, части 3 статьи 249 КАС РФ.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ростовского областного суда от 18 ноября 2021 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 1 марта 2022 г.

Председательствующий

Судьи