Кассационное определение СК по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 февраля 2022 г. по делу N 8а-3131/2022[88а-5839/2022]

Судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Желонкиной Г.А, судей Васляева В.С, Гайдарова М.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Раменского городского суда Московской области от 30 августа 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 17 ноября 2021 года по административному делу по административному исковому заявлению Букалева А.А, Ломагиновой А.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным решение.

Заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Желонкиной Г.А, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Букалев А.А, Ломагинова А.А. обратились в суд с административным иском, в котором просили признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации прав от 8 июля 2021 года, возложить обязанность провести государственную регистрацию договора переуступки прав и обязанностей от 13 марта 2021 года, заключенного между ООО "ТПФ АРС" с одной стороны и Букалевым А.А, Ломагиновой А.А, с другой стороны в отношении земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 287 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по договору аренды земельного участка от 22 июня 2001 года N.

В обоснование административных исковых требований указали, что обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлениями о государственной регистрации права на недвижимое имущество, предоставив договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13 марта 2021 года, акт от 13 марта 2021 года, уведомление, договор об уступке права аренды от 26 марта 2021 года, договор аренды земельного участка 22 июня 2001 года, решение суда от 26 августа 2016 года, решение суда от 30 апреля 2015 года. Уведомлением от 8 июля 2021 года отказано в государственной регистрации права по договору переуступки прав и обязанностей от 13 марта 2021 года по договору аренды земельного участка от 22 июня 2001 года N 109, поскольку действующее законодательство не содержит требований о необходимости регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок. Полагали, что оспариваемым отказом нарушаются права административных истцов.

Решением Раменского городского суда Московской области от 30 августа 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 17 ноября 2021 года, административные исковые требований удовлетворены частично.

В кассационной жалобе, поданной 11 января 2022 года через Раменский городской суд Московской области, поступившей в Первый кассационный суд общей юрисдикции 27 января 2022 года, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области просит отменить состоявшиеся судебные акты, в связи с нарушением норм материального права, несоответствием выводов суда, обстоятельствам дела. В доводах жалобы указало, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно, в надлежащей форме, информация имеется, в том числе на официальном сайте суда, в судебное заседание не явились. При таких обстоятельствах, учитывая положения части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

По настоящему административному делу таких оснований для пересмотра в кассационном порядке по доводам жалобы не установлено.

Удовлетворяя частично административные исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласилась судебная коллегия по административным делам Московского областного суда, исходил из того, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в государственной регистрации. Оспариваемый отказ в регистрации сделки от 8 июля 2021 года противоречит закону и нарушает права заявителей, в связи с этим он признан незаконным, возложена обязанность рассмотреть вопрос о регистрации договора переуступки прав и обязанностей от 13 марта 2021 года.

Судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из этого следует, что даже бессрочный договор аренды имеет срок, окончание которого зависит от воли и волеизъявления любой из сторон сделки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Продление договора аренды на неопределенный срок не отменяет регистрацию переуступки прав и обязанностей по этому договору, поскольку договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к зарегистрированному ранее договору аренды земельного участка, вступает в силу и становится обязательным для сторон таких сделок с момента регистрации. В данном случае перемена лиц в обязательстве привела к замене первоначального арендатора на нового.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы Раменского района Московской области от 19 июня 2001 года N между комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района (арендодатель) и ООО "ТПФ-АРС" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22 июня 2001 года N, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 287 кв.м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес", под торговый павильон по продаже ювелирных изделий на срок с 22 июня 2001 года по 21 июня 2011 года. Договор зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости, о чем имеется запись от 14 августа 2001 года N.

Несмотря на истечение срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

29 июля 2012 года за административными истцами зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером N, расположенное на названном земельном участке.

ООО "ТПФ - АРС" и административные истцы заключили договор переуступки прав и обязанностей от 13 марта 2021 года по договору аренды земельного участка от 22 июня 2001 года N, в связи с чем Букалев А.А, Ломагинова А.А. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлениями о государственной регистрации права на недвижимое имущество, предоставив документы основания (договор переуступки от 13 марта 2021 года, передаточный акт от 13 марта 2021 года, уведомление от 13 марта 2021 года, договор об уступке права аренды от 26 марта 2021 года, договор аренды земельного участка 22 июня 2001 года, решение суда от 26 августа 2016 года, решение суда от 30 апреля 2015 года).

Уведомлением от 8 июля 2021 года N Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области отказано в регистрации прав в отношении земельного участка площадью 287 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает государственную регистрацию договоров, заключенных на неопределенный срок, соответственно не подлежит государственной регистрации и соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на неопределенный срок.

Вместе с тем, договор аренды земельного участка от 2001 года продолжает действовать, прошел государственную регистрацию, а следовательно, перемена лиц в обязательстве, ответственных перед арендодателем, является основанием для внесения соответствующих изменений в реестре и регистрации договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды независимо от срока его действия (статьи 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку условия договора становятся обязательными для нового арендатора с момента государственной регистрации права.

Учитывая нормы права, фактические обстоятельства дела, судебная коллегия кассационной инстанции полагает правильными выводы судов, что у регистрационного органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права на основании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок.

Доводы кассационной жалобы не служат основанием к отмене обжалуемых судебных актов, ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в кассационной жалобе не содержится.

Кассационная жалоба не содержит оснований, предусмотренных статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которые могли быть поводом к отмене оспариваемых судебных актов.

Суд кассационной инстанции в силу своей компетенции, установленной положениями статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств дела, проверять лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и апелляционной инстанций при разрешении дела, и правом переоценки доказательств не наделен.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Раменского городского суда Московской области от 30 августа 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 17 ноября 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который исчисляется со следующего дня после принятия апелляционного определения и из которого исключаются срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции, в случае когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 25 февраля 2022 года.

Председательствующий

Судьи