Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 02 февраля 2022 г. по делу N 8Г-34954/2021[88-2427/2022-(88-33135/2021)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Улитиной Е.Л, судей Ефимовой Д.А. и Курдюковой Н.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уляшкиной М.О. к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, по кассационной жалобе Уляшкиной М.О. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 26 августа 2021 г, заслушав доклад судьи Ефимовой Д.А,

УСТАНОВИЛА:

Уляшкина М.О. обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" (далее - АО "СЗ "МИК", общество) о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 мая 2021 г. исковые требования Уляшкиной М.О. удовлетворены частично.

Признан ничтожным абзац 4 пункта 2.5 договора участия в долевом строительстве жилого дома N 386/18-ДУ-З от 22 ноября 2018 г, заключенного между АО "СЗ "МИК" и Уляшкиной М.О.

С АО "СЗ "МИК" в пользу Уляшкиной М.О. в счет соразмерного уменьшения цены договора взыскано 50922 руб. 18 коп, неустойка за период с 29 января 2021 г. по 24 мая 2021 г. 15000 руб, компенсация морального вреда 7000 руб, штраф 15000 руб, расходы по оплате юридических услуг 15 000 руб, расходы по оплате нотариальной доверенности 1310 руб, почтовые расходы 424 руб. 57 коп, а всего 104656 руб. 75 коп.

С АО "СЗ "МИК" в пользу Уляшкиной М.О. взыскана неустойка за период с 25 мая 2021 г. по день фактического исполнения обязательства в размере 1 % в день на сумму 50922 руб. 18 коп, но не более 50922 руб. 18 коп. с учетом взысканной судом неустойки в размере 15000 руб. (50922 руб. 18 коп. - 15000 руб. =35922 руб. 18 коп.).

В удовлетворении остальной части исковых требований Уляшкиной М.О. отказано.

С АО "СЗ "МИК" в бюджет городского округа Саранска взыскана государственная пошлина в размере 2478 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 26 августа 2021 г. решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 мая 2021 г. отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Уляшкиной М.О. к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" о признании пункта договора долевого участия в строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда отказано.

В кассационной жалобе Уляшкина М.О. оспаривает законность и обоснованность апелляционного определения, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, указывает, что диспозитивный характер статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на который ссылается суд апелляционной инстанции, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", который гарантирует потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя.

Проверив законность апелляционного определения в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Как установлено судом, 22 ноября 2018 г. участник долевого строительства Уляшкина М.О. и застройщик АО "СЗ "МИК" заключили договор долевого участия в строительстве N 386/18-ДУЗ, согласно условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц передать участнику долевого строительства "адрес", общей проектной площадью 46, 1 кв.м; проектной площадью балконов и лоджий (с учетом коэффициента) - 1, 7 кв.м, расположенную на 14 этаже многоквартирного дома по адресу: "адрес", участок между "адрес" и автомобильной дорогой на "адрес" (в районе "адрес", второй микрорайон.

Согласно пункту 2.5 договора при выявлении разницы между договорной и фактической общей (определяемой по технической документации на многоквартирный дом) площадью объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, застройщик и участник долевого строительства, с учетом выявленной разницы, заключают дополнительное соглашение к договору об изменении общей площади объекта долевого строительства, площадей и иных параметров общего имущества в многоквартирном доме, после чего производится дополнительный взаиморасчет. Если фактическая сумма общей площади Объекта долевого строительства окажется меньше договорной застройщик в течение 10 дней после письменного обращения участника долевого строительства возвращает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2.5 договора, если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

01 апреля 2019 г. общество передало истцу по акту квартиру общей площадью 45, 2 кв.м, площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) составила 1, 4 кв.м.

Таким образом, истцу передано обществом жилое помещение, фактическая площадь которого на 1, 2 кв.м меньше проектной, но в рамках погрешности, установленной абзацем 4 пункта 2.5 договора, за несоблюдение которой ни одна из сторон не несет обязанности доплаты.

Истцом, посчитавшим его права нарушенными, 18 января 2020 г. ответчику направлена претензия о выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства, которая получена обществом 18 января 2020 г, однако оставлена без удовлетворения.

Установив, что квартира, переданная истцу, на 1, 2 кв.м меньше проектной площади, предусмотренной договором, суд пришел к выводу, что это существенно изменяет качественные характеристики жилого помещения, что нарушает права потребителя и влечет обязанность застройщика компенсировать участнику долевого строительства стоимость разницы между проектной и фактической площадью квартиры и недействительность пункта договора, предусматривающего возможность отклонения проектной площади квартиры от фактической при отсутствии обязанности застройщика произвести доплату в случае, если фактическая площадь окажется меньше проектной.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 6 июля 2021 г. N 22-КГ21-3-К5, от 09 марта 2021 г. N 48-КГ20-21-К7.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия от 22 ноября 2018 г, заключенного между Уляшкиной М.О. и застройщиком АО "СЗ "МИК", а в частности оспариваемым истцом абзацем 4 пункта 2.5, предусмотрено, что если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

Таким образом, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что абзац 4 пункта 2.5 договора участия в строительстве не может являться ничтожным, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, как и морального вреда, неустойки, штрафа.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупности исследованных по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, и не противоречат закону.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и исследованных доказательств по делу и не могут повлечь отмену обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего спора.

В соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При разрешении дела судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства, приняты необходимые меры для выяснения прав и обязанностей сторон, выводы мотивированы и соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, требованиям закона и в кассационной жалобе не опровергнуты.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 26 августа 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Уляшкиной М.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи