Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2022 г. по делу N 66а-184/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Даниленко Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-55/2021 (УИД 23OS0000-01-2020-000758-55) по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Агат" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Агат" на решение Краснодарского краевого суда от 30 сентября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, объяснения представителя административного истца ФИО3, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, участвовавших в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

закрытое акционерное общество "Агат" (далее по тексту - ЗАО "Агат", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2018 г.; нежилого здания с кадастровым номером N, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 20 сентября 2019 г.

В обоснование заявленных требований указало, что является собственником вышеуказанных нежилых помещений с кадастровыми номерами N, стоимость которых согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 1 июня 2018 г. составляет 24 564 492, 10 руб, 17 655 865, 56 руб. и 17 642 727, 12 руб. соответственно; нежилого здания с кадастровым номером N, стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 20 сентября 2019 г. составляет 56 359 428, 85 руб.

Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий их рыночную стоимость, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы" ФИО5, согласно отчету N 164/02-ИП-02, выполненному 12 марта 2020 г, нарушает права и законные интересы Общества, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество, исчисляемого на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 30 сентября 2021 г. административное исковое заявление ЗАО "Агат" удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 23 674 392 руб, по состоянию на 1 июня 2018 г.

Установлена кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 53 777 433 руб, по состоянию на 20 сентября 2019 г.

Установлена кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 15 897 635 руб, по состоянию на 1 июня 2018 г.

Установлена кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 17 578 809 руб, по состоянию на 1 июня 2018 г.

С ЗАО "Агат" в пользу НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" взысканы судебные расходы в размере 49 000 руб. в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Административный истец ЗАО "Агат" просит вынесенное решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований с учетом судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "Эксперт Оценка Юг".

Апеллянт считает, что экспертное заключение N 57/09/21 от 6 сентября 2021 г, выполненное экспертом НЧУ "Южный Региональный Центр Экспертиз" ФИО6, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку эксперт применил большое количество корректировок к начальной цене объектов-аналогов, что ведет к искажению рыночной стоимости от неправильно подобранных аналогов, в ходе проведения оценки применен лишь один подход и использовано всего три объекта-аналога, в связи с чем указанное экспертное заключение не может быть положено в основу решения суда.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного истца и представителя административного ответчика, изучив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с письменными возражениями эксперта НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" ФИО6, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, ЗАО "Агат" является собственником объектов капитального строительства:

- нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 1121, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого здания с кадастровым номером N площадью 2067, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 806, 3 кв.м, расположенного по адресу: "адрес";

- нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 805, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Право собственности административного истца на данные объекты недвижимости возникло 2 сентября 2010 г, что подтверждается выписками из ЕГРН от 6 февраля 2020 г, 7 февраля 2020 г. (л.д. 9-10, 12-13, 15-16, 18-19 том 1).

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства составляет в отношении:

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. - 24 564 492, 1 руб. (л.д. 8 том 1);

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 20 сентября 2019 г. - 56 359 428, 85 руб. (л.д. 11 том 1);

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. - 17 655 865, 56 руб. (л.д. 14 том 1);

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. - 17 642 727, 12 руб. (л.д. 17 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами N была определена ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по состоянию на 1 июня 2018 г. и применяется с 1 января 2019 г. до 1 января 2022 г.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" по состоянию на 20 сентября 2019 г. и применяется с 20 сентября 2019 г. до 1 января 2022 г.

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю от 10 февраля 2022 г. N 22-02089-КЗ/22.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости ЗАО "Агат" просит суд установить кадастровую стоимость согласно отчету N 164/02-ИП-02, выполненному 12 марта 2020 г, ООО "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы". Согласно данному отчету об оценке рыночная стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. составляет 16 858 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 20 сентября 2019 г. составляет 38 527 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. составляет 11 867 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. составляет 11 932 000 руб.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного отчета оценщика определением Краснодарского краевого суда от 4 августа 2020 г. назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта от 18 ноября 2020 г, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт Оценка Юг" рыночная стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. составляет 16 710 000 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 20 сентября 2019 г. составляет 38 168 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. составляет 12 010 000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. составляет 12 002 000 руб.

25 февраля 2021 г. определением Краснодарского краевого суда назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" рыночная стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. составляет 23 674 392 руб.;

- нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 20 сентября 2019 г. составляет 53 777 433 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. составляет 15 897 635 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 июня 2018 г. составляет 17 578 809 руб.

Разрешая административный спор, суд первой инстанции, руководствуясь Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", исследовав и оценив представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости, подтвержденной заключением судебной оценочной экспертизы N 57/09/21, выполненным 6 сентября 2021 г. НЧУ "Южный региональный центр экспертиз", которое признал надлежащим доказательством.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертом негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости. Указанное экспертное исследование объективно, проведено на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертное заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Экспертом негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" ФИО6 правильно определен сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки (торгово-офисные здания). Рыночная стоимость объектов капитального строительства определена сравнительным подходом. Отказ от применения затратного и доходного подходов мотивирован. Заключение содержит выборку аналогов для исследования, иллюстрирующую обоснованность действий эксперта при отборе объектов-аналогов. Подобранные экспертом аналоги относятся к одному сегменту рынка, имеют аналогичный оцениваемым объектам вид разрешенного использования, расположены в г. Краснодаре. Информация о наличии на рынке предложений объектов, отобранных судебным экспертом в качестве аналогов, подтверждена текстами объявлений. В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применены поправки на долю стоимости земельного участка, на предложение, на торг, на площадь, на объем передаваемых имущественных прав, на местоположение и местоположение относительно красной линии, на физическое состояние, на состояние отделки, на расположение помещений в здании и на пешеходный трафик. Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемым объектам.

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Учитывая изложенное, вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" ФИО6 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости объектов капитального строительства, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N 164/02-ИП-02, выполненный 12 марта 2020 г, оценщиком ООО "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы" ФИО10, и экспертное заключение судебной оценочной экспертизы от 18 ноября 2020 г, выполненное экспертом ООО "Эксперт Оценка Юг" ФИО11 приведенным выше требованиям закона не отвечают, в связи с чем, не были положены в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

При таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом проведено обследование с использованием только сравнительного подхода, в отсутствие достоверного обоснования отказа от затратного и доходного подходов, применено большое количество корректировок, неверно подобраны объекты-аналоги, а также не применены необходимые корректирующие коэффициенты, опровергаются исследовательской частью экспертного заключения, в котором подробно описан процесс оценки объектов недвижимости, правильно определен сегмент рынка - торгово-офисные здания, к которым относятся спорные объекты капитального строительства, стоимость объектов оценки определена путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы научно-методическими рекомендациями.

Следует отметить, что административным истцом не представлено доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов за исследуемый период.

Экспертом НЧУ "Южные региональный центр экспертиз" ФИО6 в суд апелляционной инстанции представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений административного истца ЗАО "Агат" о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы административного истца ЗАО "Агат" и установлении кадастровой стоимости с учетом судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО "Эксперт Оценка Юг", судебной коллегией не усматривается.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о дополнении резолютивной части решения указанием на период применения установленной судом кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 2259 от 9 сентября 2021 г. по состоянию на 1 января 2021 г. в отношении спорных объектов капитального строительства утверждена новая кадастровая стоимость, то оспариваемая кадастровая стоимость по состоянию на 1 июня 2018 г. в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами N и нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 20 сентября 2019 г, является архивной.

Учитывая указанное обстоятельство, сведения о кадастровой стоимости спорных нежилых помещений с кадастровыми номерами N, установленные обжалуемым решением, могут применяться в период с 1 января 2019 г. по 1 января 2022 г, в отношении нежилого здания с кадастровым номером N с 20 сентября 2019 г. по 1 января 2022 г.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 30 сентября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Агат" - без удовлетворения.

Дополнить решение суда указанием на период применения установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами:

- N с 1 января 2019 г. по 1 января 2022 г.;

- N с 20 сентября 2019 г. по 1 января 2022 г.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 2 марта 2022 г.

Председательствующий

Судьи